Lutter contre les loyers impayés : guide complet pour les propriétaires

Que faire si le locataire ne paie pas son loyer ?

Dès le premier retard de paiement, il est essentiel d’agir rapidement pour éviter que la situation ne s’aggrave.

Voici les étapes à suivre :

1.Relancer le locataire

Avant d'engager des démarches juridiques, il est préférable de tenter une résolution amiable. Certains locataires peuvent rencontrer des difficultés passagères ou être simplement en retard par oubli. Une approche bienveillante peut parfois suffire à régulariser la situation.

• Ainsi, pour le premier contact, privilégiez un appel ou un message pour comprendre la situation.
• Courrier de relance : en cas d’absence de réponse, envoyez un courrier simple rappelant l’échéance dépassée tout en invitant le locataire à régulariser la situation.
• Mise en demeure : si le loyer reste impayé après plusieurs relances, il est recommandé d'envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Ce courrier informe le locataire de son obligation de payer sous un certain délai et constitue une preuve juridique  de votre démarche à l'égard du locataire défaillant en cas de poursuites ultérieures.

2. Activer les garanties

Si le dialogue avec le locataire ne permet pas de résoudre la situation, il est temps de recourir aux garanties prévues dans le bail afin de limiter vos pertes financières.

• Caution solidaire : si le locataire a fourni une caution, celle-ci s'est engagée à payer les loyers en cas de défaillance. Il est donc important de la prévenir rapidement par courrier recommandé afin qu’elle puisse prendre le relais et éviter une accumulation de dettes.
• Assurance loyers impayés (GLI) : contactez votre assureur et suivez la procédure indiquée.
• CAF : si le locataire perçoit des aides au logement (APL), la Caisse d’allocations familiales peut suspendre ou rediriger ces aides vers le propriétaire pour compenser les impayés. Il est possible de demander ce versement direct après deux mois d’impayés en présentant un plan d’apurement.

Quel délai pour réclamer un loyer impayé ?

Vous avez trois ans pour saisir la justice au titre du loyer impayé.

Passé ce délai, la dette devient prescrite et le locataire ne sera plus obligé de la régler.

Exemple :

Un propriétaire découvre en 2024 qu’un locataire n’a pas payé son loyer en 2020. Il ne pourra plus légalement exiger le paiement de cette somme car le délai de prescription est dépassé, sauf à ce que durant ce délai de 3 ans, le locataire reconnu expressément devoir ce loyer.

Combien de loyers impayés avant une expulsion ?

L’expulsion d’un locataire pour impayés suit une procédure stricte :

1. Commandement de payer : après deux mois d’impayés, vous pouvez faire délivrer un commandement de payer par huissier.
2. Action en justice : si le locataire ne régularise pas sa dette dans les deux mois (désormais six semaines), vous devez l’assigner au tribunal judiciaire pour résilier le bail.
3. Décision du juge : le juge peut accorder des délais de paiement ou prononcer l’expulsion.
4. Expulsion par huissier : après le jugement, et au terme du délai d’appel, un huissier adressera un commandement d’avoir à quitter les lieux sous deux mois, et à défaut, procède à l’expulsion du locataire.

Bon à savoir :

Attention à la trêve hivernale ! Entre le 1er novembre et le 31 mars, les expulsions sont suspendues (sauf exceptions, comme en cas de relogement possible du locataire ou d’occupation illégale des lieux).

Loi sur les loyers impayés : ce que dit la réglementation

La législation française encadre strictement la gestion des loyers impayés afin de protéger à la fois les propriétaires et les locataires. Plusieurs évolutions législatives récentes ont renforcé les mesures à disposition des bailleurs pour faire face aux impayés.

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

Une nouvelle loi sur les loyers impayés, promulguée le 27 juillet 2023, vise à accélérer les procédures d’expulsion et renforcer la protection des propriétaires face aux impayés :

• Clause de résiliation automatique : désormais obligatoire dans tous les nouveaux baux signés après le 29 juillet 2023, cette clause permet la résiliation immédiate du bail en cas de défaut de paiement.
• Réduction des délais pour le paiement des arriérés : le locataire dispose désormais de six semaines (au lieu de deux mois) pour régulariser sa situation après un commandement de payer.
• Encadrement des délais de paiement accordés par le juge : un locataire ne pourra obtenir un délai de paiement uniquement s'il démontre sa capacité à régler r sa dette et qu’il a repris le paiement intégral de ses loyers courants.
• Renforcement des sanctions contre les squatteurs et occupants illégaux : la nouvelle loi alourdit les sanctions et accélère les procédures d’expulsion.

Dispositions générales sur les loyers impayés

• Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire doit payer son loyer et les charges aux termes convenus.
• Clause résolutoire : la plupart des baux incluent cette clause, qui permet la résiliation automatique du bail en cas d’impayés.
• Plan d’apurement : pour éviter une expulsion immédiate, le locataire peut négocier un échéancier de paiement.

Nos conseils pour prévenir les loyers impayés

Anticiper les risques d’impayés est la meilleure façon d’éviter des procédures longues et complexes.

Les experts du Crédit Agricole vous donnent quelques stratégies efficaces pour minimiser ce risque dès la mise en location du bien.

Sélectionner un locataire solvable

• Vérifiez les revenus (minimum 3 fois le montant du loyer).
• Exigez des garants solides si nécessaire.
• Consultez les fichiers des incidents de paiement locatif.

Souscrire une assurance loyers impayés

• Cette assurance couvre les impayés et les frais de contentieux.
• Elle peut être combinée avec une garantie Visale pour les jeunes actifs.

Vous vous demandez s’il existe une alternative à cette assurance ? Certaines plateformes proposent des solutions innovantes de sécurisation des loyers, avec une prise en charge rapide des impayés et une assistance juridique dédiée.

Mettre en place des paiements sécurisés

• Recommandez à votre locataire de mettre en place un prélèvement automatique pour éviter les oublis.
• En cas de difficulté temporaire du locataire, vous pouvez instaurer un échéancier.

A noter :

Les loyers impayés ne sont pas une fatalité, mais nécessitent une gestion rigoureuse. En agissant rapidement et en vous entourant des bonnes garanties, vous limitez les risques et protégez votre investissement locatif.

Faire appel à un professionnel de la gestion locative

Si vous souhaitez éviter ces tracas administratifs et juridiques, confier votre bien à un professionnel de la gestion locative peut être une solution efficace.

Il se chargera :

• De sélectionner des locataires fiables.
• De gérer les éventuels impayés.
• D’engager les démarches juridiques et judiciaires si nécessaire.

Quel est le coût d’une mise en gestion locative ?

Les frais de gestion locative varient généralement entre 5 % et 10 % du montant du loyer, selon les services inclus (mise en location, suivi des paiements, assistance juridique, etc.).