Gestion locative : 5 conseils pour lutter contre les loyers impayés

1. Adaptez votre réponse au profil du locataire

Si votre locataire a toujours été ponctuel dans ses paiements, préférez un contact téléphonique au formalisme d’un courrier. Faites le point avec lui, et au besoin, convenez ensemble d'un échéancier d’étalement de la dette.

En revanche, si votre locataire est récent, mieux vaut adopter une attitude plus coercitive et lui envoyer directement une lettre de relance. Si elle reste sans effet, optez pour la lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.

2. Caution, assurance loyers impayés : actionnez les garanties

Si votre locataire a une caution (c'est-à-dire qu'un proche s'est engagé à payer  les loyers et les charges à sa place, en cas de défaillance), vous devez la prévenir sans délais.
Si vous disposez d’une assurance loyers impayés, respectez scrupuleusement la procédure à suivre en cas d'impayés. Faute de quoi, vous risqueriez de ne pas être couvert !

3. Prévenez les caisses d’aide au logement

Si votre locataire bénéficie d’une aide de la Caisse d’allocations familiales (CAF) et n’a pas réglé ses loyers pendant deux mois consécutifs, vous pouvez obtenir que l’allocation vous soit versée directement durant six mois. Pour cela, vous devez présenter un échéancier de la dette à l’organisme (appelé plan d’apurement).

4. Si la voie amiable échoue, entamez une action en justice

Si la voie amiable a échoué, vous pouvez, si votre locataire est solvable, entamer à son encontre une procédure judiciaire d’injonction de payer voire le faire condamner à vous verser la somme dont il vous est redevable.
Pour une procédure d'injonction de payer, cela, vous devez déposer une requête au greffe du tribunal d'instance (TI) du domicile de votre locataire au moyen d'un formulaire Cerfa. Pour ce genre de procédure l'avocat n'est pas obligatoire. N’oubliez pas d’y joindre les justificatifs demandés (copie du bail, lettres de mise en demeure envoyées au locataire…).

Lorsque le juge aura, par ordonnance, prononcé l'injonction de payer et qu’elle sera notifiée par voie d’huissier de Justice au débiteur, ce dernier devra (s'il ne fait pas opposition à l'injonction dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance du juge) régler sa dette dans un délai d’un mois.

À défaut, vous pourrez demander au juge d’apposer sa formule exécutoire sur l’ordonnance lui conférant ainsi la valeur d'un jugement de condamnation. Vous pourrez alors vous rapprocher d’un huissier de Justice pour qu’il exécute l’ordonnance à l’encontre du locataire débiteur.

5. En dernier recours, résiliez le bail et lancez une procédure d’expulsion

Si toutes ces démarches échouent, une action judiciaire peut être ouverte afin d'obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Si le contrat de bail comporte (c'est presque toujours le cas) une clause résolutoire, par voie d’huissier de Justice, à votre locataire, un commandement de payer, l’informant que vous allez faire jouer cette clause résolutoire.

S’il ne règle pas tout ou partie de sa dette dans les deux mois, vous devrez l’assigner en justice pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion.

A noter : La trêve hivernale a été rallongée par la loi Alur. Elle s'étend désormais du 1er novembre au 31 mars. En tenant compte des délais légaux ajoutés à ceux que le juge peut accorder en plus, une procédure d'expulsion peut souvent prendre plus de deux ans !

Si vous souhaitez vous libérer de ce genre de contraintes, vous pouvez confier la gestion de votre bien à un professionnel de la gestion locative.

© Uni éditions – MIG – décembre 2014