Acheter un logement occupé

En achetant un logement déjà loué, vous bénéficiez d’une décote de 10 à 15 %, en moyenne, par rapport à ce que vous auriez payé en achetant le même bien libre. Cette décote varie en fonction de plusieurs critères.

Le premier est la durée du bail restant à courir, qui peut aller de quelques mois à… plusieurs années. Plus la date de fin de bail est lointaine, et plus la date d’entrée du locataire est lointaine, plus la décote est importante.

Le montant du loyer est un autre élément à considérer. Si le logement est loué au prix du marché, la décote sera moins élevée que si le loyer perçu se situe très en deçà. Une situation fréquente lorsque le locataire est en place depuis de nombreuses années.

L’âge du locataire est important surtout si ses ressources sont modestes. En effet, les droits des occupants âgés de plus de 70 ans et aux revenus modestes ont été renforcés par la récente loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) pour les baux signés ou reconduits depuis le 27 mars 2014. A noter : cette protection tombe si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de ressources modestes (inférieures à 1 fois et demi le SMIC).

Le régime juridique du bail est le dernier élément à prendre en compte. Ainsi, les logements loués sous le régime de la loi de 48 affichent des décotes importantes : 40, voire 50 % ! En, effet, en loi de 48, le loyer est très faible, le locataire est quasiment inamovible, et les logements sont en général en très mauvais état.  

Une opération locative sécurisée

Outre la décote, l’autre avantage d’un achat occupé est de vous permettre de réaliser une opération locative « clés en main ». En effet, le locataire étant déjà en place, vous percevez des revenus immédiatement ; un atout précieux si vous financez votre opération à l’aide d’un crédit immobilier. N’hésitez pas à demander au vendeur un historique du paiement des loyers, cela vous permettra de vérifier leur régularité.

Revers de la médaille, en achetant occupé, vous prenez le bail en cours et vous ne pouvez pas en modifier les conditions (le loyer, notamment). Lisez attentivement le contrat. Cela vous permettra de vérifier qu’il contient les clauses vous autorisant à résilier le bail en cas de non-respect des obligations locatives (loyers impayés, défaut d’assurance habitation) ou à réviser le loyer chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Une reprise du logement plus contraignante

Si vous voulez reprendre le logement pour le vendre ou l’occuper, vous devrez être patient. En effet, la loi Alur a rendu plus contraignantes les conditions de reprise. Ainsi, il est impossible de donner congé pour vendre avant le premier renouvellement du bail (pour 3 ou 6 ans).

Le congé pour reprise pourra être délivré à l’échéance du bail, excepté si cette reprise intervient moins de deux ans après l’achat. Dans ce cas, il faudra donc attendre deux ans. Désormais, le congé doit obligatoirement mentionner la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise et être accompagné d’une notice d’information sur les obligations des parties et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

A noter : cette même notice doit également être jointe à l’envoi d’un congé pour vente.