Investir dans un appartement loué : acheter sans se tromper

Pourquoi acheter un appartement loué : les avantages d'investir dans un achat d'appartement locatif 

L'achat d'un appartement déjà loué présente de nombreux atouts, en particulier si vous avez un projet d’investissement locatif :

• Vous avez une vision claire de la rentabilité de votre investissement immobilier : le locataire étant déjà en place, vous gagnez le temps et les efforts nécessaires pour occuper votre logement. De plus, vous disposez de preuves concrètes de la fiabilité du locataire à verser ses loyers en temps et en heure, ce qui diminue le risque de loyers impayés. En achetant un bien déjà loué, vous bénéficiez également d'une sécurité supplémentaire, car le risque de vacance locative est minimisé. Vous commencez à percevoir des revenus locatifs dès l'acquisition, ce qui peut être rassurant pour un investisseur.
• C’est un argument de poids pour votre dossier de demande de prêt immobilier : la rentabilité de l’investissement étant déjà connue, l’établissement prêteur peut s’appuyer sur des chiffres concrets pour prendre en compte les revenus locatifs dans vos sources de revenus. Aussi, vous évitez les coûts associés à la recherche de locataires, tels que les frais d'agence immobilière, les dépenses publicitaires ou encore les éventuelles rénovations pour rendre le bien attractif.
• Ce type d’achat immobilier permet d’obtenir une décote : les logements déjà loués se vendent entre 5 et 30 % moins cher que les logements non loués. Le niveau de cette décote dépend de nombreux paramètres : prestations du bien, échéance du bail, montant du loyer, etc. Nous y reviendrons juste après.
• En fonction de l'évolution du marché immobilier et de l'emplacement du bien, la valeur de votre appartement loué peut augmenter avec le temps, facilitant ainsi une revente future à un autre investisseur.
• Enfin, en fonction de la durée du bail en cours et du régime fiscal choisi, vous pouvez bénéficier de certaines réductions d'impôts ou d'avantages fiscaux liés à l'investissement locatif.

Quels sont les risques d'investir dans un appartement loué ?

Cet investissement immobilier comporte aussi quelques limites, qu’il est important de connaître :

• Si vous achetez cet appartement pour en faire votre résidence principale, vous devrez vous armer de patience : un bail est en cours, sa rupture demandera du temps, et le respect des formalités afférentes. Nous détaillons ce point un peu plus bas dans cet article.
• Vous devez respecter les conditions du bail en cours, quelles qu’elles soient : il est essentiel de bien les étudier avant d’acheter un appartement loué, pour ne pas avoir de mauvaises surprises par la suite. Cela implique également que vous vous renseignez sur le locataire en place. Vous devez également vérifier la conformité du bail et le cas échéant l’existence d’une convention signée (loi BORLOO, COSSE…).
• Faire un état des lieux minutieux peut être compliqué avec un locataire qui occupe le logement, mais cela reste une étape primordiale, et pour cause ! Il est important de solliciter l’état des lieux d’entrée du locataire afin de vérifier qui doit prendre en charge les éventuelles dégradations. Certains travaux et réparations sont à la charge du propriétaire : en achetant le logement, vous vous engagez à financer les éventuels travaux et aménagements nécessaires pour que l’appartement loué soit décent et en bon état. Il est donc incontournable de vous faire une idée la plus précise possible de l’état du logement.
• De plus, si le loyer actuel est en dessous des prix du marché, vous ne pourrez pas l'augmenter avant la fin du bail en cours, ce qui peut affecter la rentabilité de votre investissement. En tant que nouveau propriétaire, vous serez responsable de toutes les charges et tous les impôts liés à la propriété, ce qui peut inclure des coûts imprévus si des problèmes surviennent après l'achat de l'appartement.
• Enfin, vous hériterez de toutes les obligations légales du précédent propriétaire envers le locataire, y compris celles liées à la maintenance et à la sécurité du logement.

Quelle décote pour un appartement vendu loué ?

Le principal atout d’un bien immobilier déjà loué est un prix de vente inférieur à celui d’un logement libre.

Cette décote est déterminée en fonction de plusieurs critères :

1. La durée du bail restant à courir : Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante.
2. Le niveau du loyer par rapport au marché : Si le loyer est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible.
3. La situation du locataire : En particulier, son âge (ancienneté dans les lieux, etc.) et le type de contrat de location.

La décote oscille généralement autour de 10 %, mais elle peut atteindre 20, voire 30 %, si le locataire est âgé (plus de 70 ans) ou dispose de faibles revenus. Si le bail est soumis au régime de la loi de 1948, la décote peut même atteindre jusqu’à 50 %, car la faculté de récupération du bien est très limitée.

Bon à savoir :

Envisager d'acheter ou de construire un bien immobilier est une autre option pour les investisseurs. Acheter un bien libre ou construire un nouveau logement peut offrir plus de flexibilité et moins de contraintes liées à un bail en cours. Cependant, ces alternatives viennent avec leurs propres défis et coûts, comme la recherche de locataires, les frais de construction, ou les éventuelles rénovations.

Achat d’un appartement avec locataire : nos conseils

Lire attentivement le bail en cours

Même si vous êtes le nouveau bailleur, vous devez respecter le bail signé entre le locataire et l’ancien propriétaire. Il est donc important de prendre le temps d’étudier les clauses du contrat pour connaître toutes les conditions de la location.

Regardez notamment la conformité du bail, l’existence d’une caution et son montant, s’il existe des garants, le montant du loyer, son mode de révision et son régime juridique (loyer conventionné…).

S’assurer du paiement régulier des loyers

Pour les investisseurs, l’achat d'un appartement loué permet d’accéder à un investissement locatif « clé en main » : le locataire est en place et la rentabilité est connue.

Assurez-vous également :

• Du paiement des loyers en demandant au vendeur l’historique des quittances ;
• De l’absence de contentieux locatif ;
• Du dossier initial du locataire en place.

Besoin de conseils immobiliers et d’informations sur l’imposition des loyers ? consultez notre guide de la fiscalité des revenus fonciers en investissement locatif.

Être prêt à patienter

Si vous avez acheté un bien loué pour y habiter ou le revendre vide avec une plus-value, il faudra donner congé à votre locataire.

• Vous ne pourrez le faire qu’à l’échéance du bail en cours (3 ans ou 6 ans), en respectant un strict formalisme ou éventuellement plus rapidement avec l’accord du locataire.
• Si vous souhaitez reprendre le bien pour l’occuper ou le faire occuper par un proche (enfant, parents, etc.), un délai de deux ans minimum est nécessaire avant la reprise du logement, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans.

La loi Alur précise également qu’en cas de rupture du bail pour occuper le logement (ou le faire occuper par un proche), le propriétaire doit justifier de motifs sérieux et légitimes, et doit préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise du logement, ainsi que son lien de parenté avec la personne qui occupera le logement.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre guide : Les règles applicables à la location meublée depuis les lois Alur et Macron.

Comment récupérer le bien pour son usage ou pour le louer à une autre personne ?

Pour récupérer un bien loué afin de l’utiliser vous-même ou de le louer à une autre personne, il est essentiel de suivre les procédures légales strictes. Voici les étapes à suivre :

1. Respecter l'échéance du bail

Vous ne pouvez donner congé à votre locataire que pour l’échéance du bail en cours. Les durées standard des baux sont :

• 3 ans pour une location vide (si le propriétaire est une personne physique)
• 6 ans pour une location vide (si le propriétaire est une personne morale)
• 1 an pour une location meublée

2. Donner un congé en respectant le préavis

Vous devez envoyer un congé avec un préavis de :

• 6 mois avant la fin du bail pour une location vide
• 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

3. Motiver la reprise du logement

Le congé doit être motivé par l'un des motifs suivants :

• Reprise pour habiter (vous-même ou un proche) : Vous devez préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté avec vous.

• Reprise pour vendre : Vous devez informer le locataire de son droit de préemption.

• Motifs légitimes et sérieux (comme le non-paiement des loyers).

4. Justifier la reprise pour habiter

Si vous donnez congé pour habiter le logement vous-même ou pour le faire occuper par un proche, vous devez :

• Justifier de votre intention réelle et sérieuse d’occuper le logement en personne ou de le faire occuper par un proche.
• Le bénéficiaire doit être un proche parent (enfant, parent, conjoint, etc.).
• Respecter un délai de deux ans avant de récupérer le bien si vous avez conclu un nouveau bail pour une durée inférieure à deux ans.

5. Proposer une offre de renouvellement

Si vous souhaitez récupérer le bien pour le louer à une autre personne, vous devez d'abord donner congé au locataire en place en respectant les délais et les motifs légitimes mentionnés ci-dessus. Ensuite, vous pouvez proposer un nouveau bail à un autre locataire.

6. Loi Alur et obligations spécifiques

La loi Alur impose que, pour tout congé donné pour habiter ou faire habiter par un proche, le propriétaire doit justifier de motifs sérieux et légitimes et préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que son lien de parenté.

7. En cas de contentieux

Si le locataire refuse de partir malgré la procédure légale, vous devrez saisir le tribunal pour faire valoir votre droit de reprise. Assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires pour prouver la légitimité de votre demande.

FAQ : 

Est-ce qu'un nouveau propriétaire peut expulser un locataire ?

Non, un nouveau propriétaire ne peut pas expulser un locataire, car il ne peut pas mettre fin au bail en cours avant son échéance. Le locataire bénéficie du droit de maintien dans les lieux jusqu'à la fin du bail en cours, aux mêmes conditions que celles convenues avec l'ancien propriétaire. Le nouveau propriétaire doit respecter toutes les clauses du bail existant. Sachez que dans l’hypothèse d’une procédure d’expulsion en cours, l’acquéreur est en droit de poursuivre celle-ci.

Comment casser un bail de location en tant que propriétaire ?

Pour mettre fin à un bail de location en tant que propriétaire, vous devez attendre l’échéance du bail, donner un préavis, motiver votre demande par un motif légitime et envoyer le congé par écrit.

Quel est le délai pour mettre fin à un bail de location ?

Les délais pour mettre fin à un bail de location dépendent du type de location : pour une location vide, le préavis est de 6 mois avant l'échéance du bail. Il sera de 3 mois avant l’échéance du bail pour une location meublée.