Investir dans un appartement loué : acheter sans se tromper

Quels sont les avantages d'investir dans un appartement loué ?

Acheter un appartement déjà loué présente de nombreux atouts, et plus particulièrement si vous avez un projet d’investissement locatif :

• Vous avez une vision claire de la rentabilité de votre investissement immobilier : le locataire étant déjà en place, vous gagnez le temps et les efforts nécessaires pour occuper votre logement. De plus, vous disposez de preuves concrètes de la fiabilité du locataire à verser ses loyers en temps et en heure, ce qui diminue le risque de loyers impayés.
• C’est un argument de poids pour votre dossier de demande de prêt immobilier : la rentabilité de l’investissement étant déjà connue, l’établissement prêteur peut s’appuyer sur des chiffres concrets pour prendre en compte les revenus locatifs dans vos sources de revenus.
• Ce type d’achat immobilier permet d’obtenir une décote : les logements déjà loués se vendent entre 5 et 30 % moins cher que les logements non loués. Le niveau de cette décote dépend de nombreux paramètres : prestations du bien, échéance du bail, montant du loyer, etc.

Quels sont les risques d'investir dans un appartement loué ?

Cet investissement immobilier comporte aussi quelques limites, qu’il est important de connaître :

• Si vous achetez cet appartement pour en faire votre résidence principale, vous devrez vous armer de patience : un bail est en cours, sa rupture demandera du temps, et le respect des formalités afférentes. Nous vous détaillons ce point spécifique en fin d’article.
• Vous devez respecter les conditions du bail en cours, quelles qu’elles soient : il est essentiel de bien les étudier avant d’acheter, pour ne pas avoir de mauvaise surprise par la suite. Cela implique également que vous vous renseigniez sur le locataire en place. Vous devez également vérifier la conformité du bail et le cas échéant l’existence d’une convention signée (loi BORLOO, COSSE…).

A noter :

faire un état des lieux minutieux peut être compliqué avec un locataire qui occupe le logement, mais cela reste une étape primordiale, et pour cause ! Il est important de solliciter l’état des lieux d’entrée du locataire afin de vérifier qui doit prendre en charge les éventuelles dégradations. Certains travaux et réparations sont à la charge du propriétaire : en achetant le logement, vous vous engagez à financer les éventuels travaux et aménagements nécessaires pour que l’appartement soit décent et en bon état. Il est donc incontournable de vous faire une idée la plus précise possible de l’état du logement.

Achat appartement loué : vérifier la décote appliquée par le vendeur

Le principal atout d’un bien immobilier déjà loué est un prix de vente inférieur à celui d’un logement libre.

Cette décote est déterminée en fonction de plusieurs critères :

• la durée du bail restant à courir : plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante ;
• le niveau du loyer par rapport au marché : si ce dernier est au prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible ;
• la situation du locataire, et en particulier son âge (ancienneté dans les lieux, etc.) et le type  de contrat de location.

La décote oscille généralement autour de 10 % mais elle peut atteindre 20 voire 30 % si le locataire est âgé (plus de 70 ans), dispose de faibles revenus ou encore si le bail est soumis au régime de la loi de 1948. Dans ce cas, la décote peut atteindre jusqu’à 50 % mais la faculté de récupération du bien est très limitée.

Achat d’un appartement loué : lire attentivement le bail en cours

Même si vous êtes le nouveau bailleur, vous devez respecter le bail signé entre le locataire et l’ancien propriétaire. Il est donc important que vous preniez le temps d’étudier les clauses du contrat pour connaître toutes les conditions de la location.

Regardez notamment la conformité du bail, le montant du loyer, son mode de révision et son régime juridique (loyer conventionné…).

S’assurer du paiement régulier des loyers

Pour les investisseurs, l’achat loué permet d’accéder à un investissement locatif « clé en main » : le locataire est en place et la rentabilité est connue.

Assurez-vous également :

• du paiement des loyers en demandant au vendeur l’historique des quittances ;
• de l’absence de contentieux locatif ;
• du dossier initial du locataire en place.

Besoin d’en savoir plus sur l’imposition des loyers ? Rendez-vous sur notre guide de la fiscalité des revenus fonciers en investissement locatif.

Achat d’un logement loué : être prêt à patienter

Vous avez acheté un bien loué pour y habiter ou le revendre vide avec une plus-value ? Pour cela, il faudra donner congé à votre locataire :

• Vous ne pourrez le faire qu’à l’échéance du bail en cours (3 ans ou 6 ans), en respectant un strict formalisme ou éventuellement plus rapidement avec l’accord du locataire.
• Si vous souhaitez reprendre le bien pour l’occuper ou le faire occuper par un proche (enfant, parents, etc.), un délai de deux ans minimum est nécessaire avant la reprise du logement. Et ce, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans.

A noter :

la loi Alur précise également qu’en cas de rupture du bail pour occuper le logement (ou le faire occuper par un proche), le propriétaire doit justifier de motifs sérieux et légitimes, et doit préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise du logement, ainsi que son lien de parenté avec la personne qui occupera le logement.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre guide : Les règles applicables à la location meublée depuis les lois Alur et Macron.