Achat immobilier sans apport

Lors d’une demande de prêt immobilier, l’apport personnel fait partie des éléments qui seront étudiés avec attention par l’établissement prêteur. En effet, cette somme sert un double objectif : régler les frais annexes de l’achat immobilier (frais de notaire, frais de garantie, etc.) et peut être une preuve de votre capacité d’épargne. Si le chiffre de 10 % du prix de vente revient souvent quand on parle d’apport personnel, qu’en est-il vraiment ? Peut-on acheter sans apport ?

Emprunter sans apport, seul ou en couple : ce qui change

Vous n’avez pas d’apport personnel à mobiliser pour votre achat immobilier ? Emprunter seul ou en couple est un point qui sera pris en compte dans l’étude de votre dossier de financement. Ce sera également le cas si présence d’apport personnel, il y a.

En principe, emprunter à deux devrait faciliter la concrétisation de votre projet immobilier :

  • La différence principale selon qu’on emprunte seul ou à deux emprunteurs, est que le niveau de ressources ne sera en toute logique pas le même. Le niveau de revenu global étant plus élevé, a priori le pouvoir d’achat immobilier le sera lui aussi.
  • Dans la très grande majorité des prêts immobiliers en couple (sauf dans le régime de la séparation de biens), les conjoints sont solidaires de la dette. Concrètement, cela veut dire que les deux co-emprunteurs se partagent la responsabilité du remboursement de l’emprunt. C’est un filet de sécurité concret pour les banques, quel que soit le type d’union des conjoints (mariage, PACS ou concubinage).

C’est donc un plus indéniable pour participer à financer votre achat.

Mais cela ne veut pas dire pour autant qu’emprunter seul sans apport est de l’ordre de l’impossible, cependant votre dossier disposera d’un argument de moins.

Bon à savoir :

emprunter à deux est bien plus courant qu’emprunter seul, quel que soit l’âge de l’emprunteur. En France, 7 propriétaires sur 10 ont déjà acheté un bien immobilier en couple. Plus le couple est ensemble depuis longtemps, plus ce chiffre augmente (Source : enquête IFOP, 2017).

Avoir un dossier de financement solide

Pour valider une demande de prêt immobilier, chaque établissement prêteur a ses propres conditions et sa propre grille d’analyse. Si l’absence d’apport personnel complexifie la concrétisation de votre achat immobilier, c’est bel et bien la solidité globale de votre dossier qui aura le plus d’impact.

Pour réussir à obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, le plus important est de mettre en avant les éléments positifs de votre dossier, qui viennent étayer le fait que votre projet est réalisable et rassurer les établissements bancaires sur votre capacité de remboursement.

Voici les points que vous pouvez valoriser :

  • Une situation financière et professionnelle stable : c’est d’autant plus important si vous empruntez seul.
  • Un taux d’endettement sous la barre des 35 % (nouvel emprunt immobilier compris) : ce seuil correspond à une recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), mis en application par les établissements bancaires depuis janvier 2022 (avec une marge de manœuvre sur certains dossiers).
  • Le droit à des aides spécifiques aux primo-accédants : si c’est votre premier achat, vous êtes peut-être éligible au prêt à taux zéro, ou au prêt accession d’Action Logement par exemple. De plus, certaines de ces aides peuvent parfois compter comme apport personnel.
  • Le droit à un prêt aidé : si vous pouvez bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale, ce sont des arguments qui peuvent venir étayer votre dossier.
  • Le fait d’être déjà propriétaire de sa résidence principale : c’est un argument qui peut rassurer la banque, puisqu’elle peut constituer une garantie réelle au besoin.
Bon à savoir :

l’achat de la résidence principale fait partie des cas de déblocage possibles de l’épargne salariale. Pensez-y si vous avez des fonds placés sur un support d’épargne salariale, cela peut être une opportunité intéressante pour se constituer un apport.

Et l'investissement locatif sans apport ?

Emprunter pour financer un projet d’investissement locatif peut vous donner quelques arguments supplémentaires pour obtenir votre prêt immobilier sans apport :

  • Vous êtes éligible à un dispositif de défiscalisation : la loi Pinel peut vous permettre des économies pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans et le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à 33 000 € sur 9 ans. Si vous réunissez les conditions pour profiter de ces réductions fiscales, c’est un point essentiel à mettre en avant auprès des banques.
  • Vous pouvez bénéficier d’un déficit foncier : si vous louez un logement vide nécessitant des travaux et avez choisi une imposition au régime réel, les intérêts de votre prêt immobilier (notamment) sont déductibles de vos revenus locatifs dans la limite de 10 700 € par an. En cas d’excédent, celui-ci peut être reporté jusqu’à 10 ans.
  • Vos projections de rentabilité locative sont solides : le scénario idéal est que vos loyers perçus soient au moins équivalents aux mensualités de l’emprunt, pour que celui-ci vous pèse le moins lourd possible.
Bon à savoir :

prendre une assurance loyer impayé peut être un bon moyen de sécuriser vos revenus locatifs et sera un élément de réassurance pour les établissements prêteurs qui étudieront votre dossier. Par ailleurs, si vous êtes imposé au régime réel, les primes de cette assurance seront déductibles des revenus locatifs.

Achat immobilier sans apport : ce qu'il faut savoir

L'achat d'un bien immobilier sans apport est-il possible ? Découvrez la réponse à cette question ci-après :

  • Pour vous assurer d'obtenir votre prêt immobilier et rassurer l'établissement bancaire, il est important de mettre en avant dans votre dossier, les arguments suivants :
    - Une situation professionnelle et personnelle saine
    - Un taux d'endettement sous la barre des 35%
    - La possibilité de disposer d'un apport personnel indirect grâce à la présence de prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou encore le prêt accession

En somme, emprunter sans apport ne relève pas de l'impossible, mais restera à l'appréciation de votre banque en fonction de votre dossier et du montage financier souhaité.

Crédit Agricole 1er prêteur de France
Crédit agricole
1er prêteur de France
1 emprunteur sur 4 a choisi le Crédit Agricole pour l’accompagner dans
son projet immobilier
Un réseau d’agence bancaires de proximité
Un service personnalisé
et sur mesure
Un réseau d’agences bancaires de proximité présent sur tout le territoire et plus de 2000 conseillers
à votre écoute
Une souplesse dans le remboursement de vos mensualités
Un maximum de souplesse
pour vos remboursements*
Modulation de vos mensualités
(à la baisse ou à la hausse), pause d’une mensualité et suspension de mensualités jusqu’à 6 mois
Ce site n'est pas optimisé pour Internet Explorer.
Veuillez poursuivre votre navigation sur un autre navigateur.
Bénéficiez gratuitement et sans engagement, d'une étude personnalisée de votre prêt immobilier !
Commencer mon étude