Obtenir un prêt immobilier sans apport personnel : est-ce possible ?
Sommaire
Lors d’une demande de prêt immobilier, l’apport personnel fait partie des éléments qui permettent de caractériser le sérieux d’un dossier et qui seront étudiés avec attention par l’établissement prêteur. En effet, ces fonds servent un double objectif : régler les frais annexes de l’achat immobilier (frais de notaire, frais de garantie, etc.) et peut être une preuve de votre sérieux ou de votre capacité d’épargne. Si le chiffre de 10 % du prix de vente revient souvent quand on parle d’apport personnel, qu’en est-il vraiment ? Peut-on acheter sans apport ?
Qu'est-ce qu'un apport personnel ?
L’apport personnel est déterminé par la somme que vous décidez d’investir dans votre prêt immobilier, hors emprunt.
Même si la présence d’un apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt, cela reste une base intéressante, notamment pour payer les frais entourant l’achat immobilier : frais de notaire, frais d’agence, dépôt de garantie au moment de la signature du compromis de vente, etc.
Les avantages de l’apport personnel
- L’apport personnel envoie un signal positif pour les banques : votre apport démontre que vous avez préparé votre projet et que vous avez une bonne gestion de vos finances. C’est un élément rassurant lorsque l’on s’engage sur 25 ans.
- Il peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions pour votre crédit immobilier : selon le montant de votre apport, votre capacité d’emprunt sera plus ou moins importante et la durée du prêt plus ou moins longue. L’apport personnel fait aussi partie des éléments étudiés pour fixer le taux d’intérêt du crédit immobilier.
Est-il possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Oui, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans apport, bien que cela soit plus difficile. Les banques examinent de nombreux facteurs avant d’accorder un prêt, notamment la stabilité professionnelle, les revenus, le taux d’endettement et la gestion des finances personnelles.
Les primo-accédants, les jeunes actifs avec des perspectives de carrière prometteuses, et les projets d’investissement locatif peuvent souvent bénéficier de conditions plus souples.
Il est essentiel de préparer un dossier solide et de démontrer votre capacité à rembourser le prêt pour convaincre les établissements prêteurs.
Effectuez des simulations de prêt immobilier pour estimer au mieux votre capacité d’emprunt, capacité d’endettement, montant des mensualités et plus encore.
Qui peut bénéficier d’un crédit immobilier sans apport ?
Bien que la présence d’un apport personnel pour un achat immobilier soit un atout indéniable, de nombreux autres éléments sont étudiés et pris en compte par les établissements prêteurs avant d’accorder ou de refuser un crédit immobilier. Ainsi, certains profils et projets peuvent tout à fait accéder au crédit sans apport.
Les primo-accédants
Certaines aides spécifiques sont réservées aux personnes réalisant leur premier achat immobilier (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêt conventionné, etc.), ce qui ajoute un argument à leur dossier. Par ailleurs, les établissements bancaires peuvent faire preuve d’un peu plus de souplesse dans leurs conditions d’octroi de prêt immobilier sur des dossiers de primo-accédants.
Les jeunes actifs
Quand on vient d’arriver sur le marché du travail, on n’a pas encore eu le temps de se constituer une grosse épargne. En revanche, les perspectives d’évolution de carrière sont réelles, et peuvent inciter un établissement bancaire à vous faire confiance.
Les projets d’investissement locatif
Vos revenus locatifs peuvent être utilisés pour rembourser le crédit immobilier. Vous pouvez également, dans certains cas, profiter d’un dispositif de défiscalisation vous permettant de réduire vos impôts. Ces divers éléments peuvent avoir leur importance aux yeux des établissements prêteurs auxquels vous vous adresserez.
Chaque établissement bancaire a sa propre liste de critères et ses propres conditions d’octroi de prêt immobilier. Rapprochez-vous de votre conseiller bancaire pour connaître celles de votre banque.
Quelles banques acceptent un prêt immobilier sans apport ?
Certaines banques sont plus ouvertes à accorder des prêts immobiliers sans apport, notamment pour des profils spécifiques comme les primo-accédants, les jeunes actifs ou pour des projets d’investissement locatif.
Toutefois, chaque banque a ses propres critères et il est recommandé de consulter plusieurs établissements et de comparer leurs offres pour trouver celle qui correspond le mieux à votre situation.
Quelle somme peut-on emprunter sans apport ?
La somme que vous pouvez emprunter sans apport dépend de plusieurs facteurs, notamment de vos revenus, de votre taux d'endettement, et de la solidité de votre dossier.
En général, sans apport, les banques peuvent prêter jusqu'à 100% du prix du bien, voire 110% pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, garantie, etc.).
Toutefois, chaque situation est unique et certaines banques peuvent être plus restrictives.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, préparez bien votre dossier en mettant en avant des éléments comme la stabilité professionnelle, un faible taux d'endettement, et des perspectives d'évolution de revenus.
Emprunter sans apport, seul ou en couple : ce qui change
Vous n’avez pas d’apport personnel à mobiliser pour votre achat immobilier ? Emprunter seul ou en couple est un point qui sera pris en compte dans l’étude de votre dossier de financement. La présence d’un apport personnel sera également un élément porté à l’analyse de la banque.
Emprunter à deux
En principe, emprunter à deux devrait faciliter la concrétisation de votre projet immobilier.
- Le principal atout de l’emprunt à deux est le niveau de ressource généralement supérieur à l’emprunteur isolé. En effet, si le niveau de revenu global des emprunteurs est plus élevé, le pouvoir d’achat immobilier le sera par écho.
- Dans la très grande majorité des prêts immobiliers souscrits en couple (sauf dans les régimes de séparation des biens), les conjoints sont automatiquement tenus solidairement au paiement de la dette. Concrètement, cela signifie que les deux époux se partagent la responsabilité du remboursement de l’emprunt. C’est un filet de sécurité concret pour les banques.
- Néanmoins, en cas de contrat de mariage séparatiste, de pacs ou de concubinage, il est possible d’offrir une telle garantie à la banque en co-empruntant. Dans ce cas, les deux co-emprunteurs se partagent également la responsabilité du paiement.
Emprunter seul
Emprunter seul sans apport ne relève pas de l’ordre de l’impossible, cependant votre dossier disposera d’un argument de moins.
Emprunter à deux est bien plus courant qu’emprunter seul, quel que soit l’âge de l’emprunteur. En France, 7 propriétaires sur 10 ont déjà acheté un bien immobilier en couple. Plus le couple s’inscrit dans la durée, plus ce chiffre augmente.
Le dossier de financement
Quels atouts mettre en avant pour emprunter sans apport ?
Pour valider une demande de prêt immobilier, chaque établissement prêteur a ses propres conditions et sa propre grille d’analyse. Si l’absence d’apport personnel complexifie la concrétisation de votre projet d’achat immobilier, c’est bel et bien la solidité globale de votre dossier qui aura le plus d’influence.
| Points à valoriser pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel | Description |
| Situation financière et professionnelle stable | Cela est d’autant plus important si vous empruntez seul. |
| Taux d’endettement sous la barre des 35 % | Ce seuil correspond à une recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), mis en application par les établissements bancaires depuis janvier 2022 (avec une marge de manœuvre sur certains dossiers). |
| Droit à des aides spécifiques aux primo-accédants | Si c’est votre premier achat, vous êtes peut-être éligible au prêt à taux zéro, ou au prêt accession d’Action Logement par exemple. Certaines de ces aides peuvent parfois compter comme apport pour un achat immobilier. |
| Droit à un prêt aidé | Si vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé (prêt conventionné ou prêt d’accession sociale), ce sont des arguments qui peuvent venir étayer votre dossier. |
| Déjà propriétaire de sa résidence principale | C’est un argument qui peut rassurer la banque, puisqu’elle peut constituer une garantie réelle au besoin. |
L’achat de la résidence principale fait partie des cas de déblocage possibles de l’épargne salariale. Pensez-y si vous avez des fonds placés sur un support d’épargne salariale, cela peut être une opportunité intéressante pour se constituer un apport.
Comment monter son dossier de financement ?
Le montage du dossier de financement est une étape importante dans votre parcours d’emprunt : un dossier complet et exhaustif permet de réduire les allers-retours avec l’établissement bancaire et prouve le sérieux de votre démarche.
Votre dossier de prêt immobilier comprend principalement :
- Des pièces justificatives de votre situation personnelle : copie des pièces d’identité des emprunteurs, justificatif de domicile, photocopie du livret de famille, etc.
- Des pièces justificatives de votre situation professionnelle et de vos ressources : bulletins de salaire, derniers avis d’imposition, derniers bilans et comptes de résultat, etc.
- Des pièces justificatives de votre situation financière : tableaux d’amortissements des éventuels crédits en cours, derniers relevés de compte, etc.
- Des pièces concernant votre projet immobilier en lui-même : compromis de vente, contrat de construction de maison, permis de construire, etc.
Un conseil : soyez réactif ! Plus vite vous communiquerez à votre banque les pièces dont elle a besoin et plus vite vous recevrez votre offre de prêt. Retrouvez nos conseils pour finaliser votre dossier de financement dans notre guide dédié.
Zoom sur l'investissement locatif sans apport
Emprunter pour financer un projet d’investissement locatif peut vous donner quelques arguments supplémentaires pour obtenir votre prêt immobilier sans apport :
- Vous êtes éligible à un dispositif de défiscalisation : la loi Pinel peut vous permettre des économies pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans et le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à 33 000 € sur 9 ans. Si vous réunissez les conditions pour profiter de ces réductions fiscales, c’est un point essentiel à mettre en avant auprès des banques.
- Vous pouvez bénéficier d’un déficit foncier : si vous louez un logement vide nécessitant des travaux et avez choisi une imposition au régime réel, les intérêts de votre prêt immobilier (notamment) sont déductibles de vos revenus locatifs dans la limite de 10 700 € par an. En cas d’excédent, celui-ci peut être reporté jusqu’à 10 ans.
- Vos projections de rentabilité locative sont solides : le scénario idéal est que vos loyers perçus soient au moins équivalents aux mensualités de l’emprunt, pour que celui-ci soit facilement supportable.
Souscrire une assurance loyer impayé peut être un bon moyen de sécuriser vos revenus locatifs et sera un élément de réassurance pour les établissements prêteurs qui étudieront votre dossier. Par ailleurs, si vous êtes imposés au régime réel, les primes de cette assurance seront déductibles des revenus locatifs.
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Pour vous assurer d'obtenir votre prêt immobilier et rassurer l'établissement bancaire, il est important de mettre en avant dans votre dossier, les arguments suivants :
- Des situations professionnelle et personnelle saines
- Un taux d'endettement sous la barre des 35%
- La possibilité de disposer d'un apport personnel indirect grâce à la présence de prêts aidés tels que le prêt à taux zéro, le prêt conventionné ou encore le prêt accession
En somme, emprunter sans apport ne relève pas de l'impossible, mais restera à l'appréciation de votre banque en fonction de votre dossier et du montage financier souhaité.