Obtenir un prêt immobilier sans apport personnel : est-ce possible ?

Qu'est-ce qu'un apport personnel ?

L’apport personnel est déterminé par la somme que vous décidez d’investir dans votre projet immobilier, hors emprunt.

Même si la présence d’un apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt, cela reste une base intéressante, notamment pour payer les frais entourant l’achat immobilier : frais de notaire, frais d’agence, dépôt de garantie au moment de la signature du compromis de vente, etc.

Au-delà de cette base, mobiliser un apport personnel présente d’autres avantages :

• C’est un signal positif pour les banques : votre apport démontre que vous avez préparé votre projet et que vous avez une bonne gestion de vos finances. C’est un élément rassurant lorsque l’on s’engage sur 25 ans.
• Il peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions pour votre crédit immobilier : selon le montant de votre apport, votre capacité d’emprunt sera plus ou moins importante et la durée du prêt plus ou moins longue. L’apport personnel fait aussi partie des éléments étudiés pour fixer le taux d’intérêt du crédit immobilier.

Qui peut bénéficier d’un crédit immobilier sans apport ?

Bien que la présence d’un apport personnel soit un atout indéniable, de nombreux autres éléments sont étudiés et pris en compte par les établissements prêteurs avant d’accorder ou de refuser un crédit immobilier.

Ainsi, certains profils et projets peuvent tout à fait accéder au crédit sans apport. On peut notamment citer :

• Les primo-accédants : certaines aides spécifiques sont réservées aux personnes réalisant leur premier achat immobilier (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêt conventionné, etc.), ce qui ajoute un argument à leur dossier. Par ailleurs, les établissements bancaires peuvent faire preuve d’un peu plus de souplesse dans leurs conditions d’octroi de prêt immobilier sur des dossiers de primo-accédants. 
• Les jeunes actifs : quand on vient d’arriver sur le marché du travail, on n’a pas encore eu le temps de se constituer une grosse épargne. En revanche, les perspectives d’évolution de carrière sont réelles, et peuvent inciter un établissement bancaire à vous faire confiance.
• Les projets d’investissement locatif : D’une part, vos revenus locatifs peuvent être utilisés pour rembourser le crédit immobilier. D’autre part, vous pouvez dans certains cas profiter d’un dispositif de défiscalisation vous permettant de réduire vos impôts. Ces divers éléments peuvent avoir leur importance aux yeux des établissements prêteurs auxquels vous vous adresserez.

Le point sur les différentes manières de financer son achat immobilier dans notre article.

Emprunter sans apport, seul ou en couple : ce qui change

Vous n’avez pas d’apport personnel à mobiliser pour votre achat immobilier ? Emprunter seul ou en couple est un point qui sera pris en compte dans l’étude de votre dossier de financement.  La présence d’un apport personnel sera également un élément porté à l’analyse de la banque.

En principe, emprunter à deux devrait faciliter la concrétisation de votre projet immobilier :

• Le principal atout de l’emprunt à deux est le niveau de ressource généralement supérieur à l’emprunteur isolé.  . En effet, si le niveau de revenu global des emprunteurs est plus élevé, le pouvoir d’achat immobilier le sera par écho.
• Dans la très grande majorité des prêts immobiliers souscrits en couple (sauf dans les régimes de séparation des biens), les conjoints sont automatiquement tenus solidairement au paiement de la dette. Concrètement, cela signifie que les deux époux se partagent la responsabilité du remboursement de l’emprunt. C’est un filet de sécurité concret pour les banques.
• Néanmoins, en cas de contrat de mariage séparatiste, de pacs ou de concubinage, il est possible d’offrir une telle garantie à la banque en co-empruntant. Dans ce cas, les deux co-emprunteurs se partagent également la responsabilité du paiement.

Il s’agit donc d’un atout indéniable pour participer au financement de votre achat.

 Emprunter seul sans apport ne relève pas de l’ordre de l’impossible, cependant votre dossier disposera d’un argument de moins.

Le dossier de financement

Quels atouts mettre en avant pour emprunter sans apport ?

Pour valider une demande de prêt immobilier, chaque établissement prêteur a ses propres conditions et sa propre grille d’analyse. Si l’absence d’apport personnel complexifie la concrétisation de votre projet d’achat immobilier, c’est bel et bien la solidité globale de votre dossier qui aura le plus d’influence.

Pour réussir à obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, le plus important est de mettre en avant les éléments positifs de votre dossier, qui viennent étayer le fait que votre projet est réalisable et rassurer les établissements bancaires sur votre capacité de remboursement.

Voici les points que vous pouvez valoriser :

• Une situation financière et professionnelle stable : c’est d’autant plus important si vous empruntez seul.
• Un taux d’endettement sous la barre des 35 % (nouvel emprunt immobilier compris) : ce seuil correspond à une recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), mis en application par les établissements bancaires depuis janvier 2022 (avec une marge de manœuvre sur certains dossiers).
• Le droit à des aides spécifiques aux primo-accédants : si c’est votre premier achat, vous êtes peut-être éligible au prêt à taux zéro, ou au prêt accession d’Action Logement par exemple. De plus, certaines de ces aides peuvent parfois compter comme apport pour un achat immobilier.
• Le droit à un prêt aidé : si vous pouvez bénéficier d’un prêt conventionné ou d’un prêt d’accession sociale, ce sont des arguments qui peuvent venir étayer votre dossier.
• Le fait d’être déjà propriétaire de sa résidence principale : c’est un argument qui peut rassurer la banque, puisqu’elle peut constituer une garantie réelle au besoin.

Comment monter son dossier de financement ?

Le montage du dossier de financement est une étape importante dans votre parcours d’emprunt : un dossier complet et exhaustif permet de réduire les allers-retours avec l’établissement bancaire et prouve le sérieux de votre démarche.

Votre dossier de financement immobilier comprend principalement :

• Des pièces justificatives de votre situation personnelle : copie des pièces d’identité des emprunteurs, justificatif de domicile, photocopie du livret de famille, etc.
• Des pièces justificatives de votre situation professionnelle et de vos ressources : bulletins de salaire, derniers avis d’imposition, derniers bilans et comptes de résultat, etc.
• Des pièces justificatives de votre situation financière : tableaux d’amortissements des éventuels crédits en cours, derniers relevés de compte, etc.
• Des pièces concernant votre projet immobilier en lui-même : compromis de vente, contrat de construction de maison, permis de construire, etc.

Un conseil : soyez réactif ! Plus vite vous communiquerez à votre banque les pièces dont elle a besoin et plus vite vous recevrez votre offre de prêt.

Retrouvez nos conseils pour finaliser votre dossier de financement dans notre guide dédié.

Et l'investissement locatif sans apport ?

Emprunter pour financer un projet d’investissement locatif peut vous donner quelques arguments supplémentaires pour obtenir votre prêt immobilier sans apport :

• Vous êtes éligible à un dispositif de défiscalisation : la loi Pinel peut vous permettre des économies pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans et le dispositif Censi-Bouvard jusqu’à 33 000 € sur 9 ans. Si vous réunissez les conditions pour profiter de ces réductions fiscales, c’est un point essentiel à mettre en avant auprès des banques.
• Vous pouvez bénéficier d’un déficit foncier : si vous louez un logement vide nécessitant des travaux et avez choisi une imposition au régime réel, les intérêts de votre prêt immobilier (notamment) sont déductibles de vos revenus locatifs dans la limite de 10 700 € par an. En cas d’excédent, celui-ci peut être reporté jusqu’à 10 ans.
• Vos projections de rentabilité locative sont solides : le scénario idéal est que vos loyers perçus soient au moins équivalents aux mensualités de l’emprunt, pour que celui-ci soit facilement supportable.