Rachat de crédit immobilier

Rachat de prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont diminué depuis le financement de votre achat immobilier et vous aimeriez en profiter pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt ? Deux options s’offrent à vous : renégocier avec votre banque actuelle ou faire racheter votre crédit par une autre banque.

Si, de prime abord, vous pouvez vous dire que vous avez tout intérêt à vous lancer dans l’une ou l’autre de ces démarches, la réalité est plus subtile que cela.

Rachat de prêt immobilier : définition

Le principe du rachat de crédit immobilier est le suivant : un établissement bancaire rembourse votre prêt immobilier auprès de votre banque, en contrepartie d’un nouvel emprunt qui servira à rembourser l’opération.

Différence avec le regroupement de crédit

Le rachat de crédit est à distinguer du regroupement de crédits. On parle de regroupement de crédits lorsque plusieurs prêts (immobilier, consommation, etc.) sont rachetés par un même établissement financier pour n’en avoir plus qu’un seul à rembourser. Cela présente notamment l’avantage de simplifier la gestion de son budget.

En pratique, rachat de crédits immobiliers et regroupement de prêts sont employés indifféremment pour les mêmes opérations. 

Quelle différence entre renégocier son prêt immobilier et le racheter ? 

Le rachat de crédit immobilier se distingue d’une renégociation de crédit :

• La renégociation de prêt consiste à contacter la banque dans laquelle votre emprunt est en cours, pour qu’elle réévalue les conditions du prêt et, généralement, qu’elle diminue votre taux d’intérêt.
• Si l’établissement bancaire accepte de revoir le taux d’intérêt à la baisse, un avenant au contrat sera signé, le montant de vos mensualités sera diminué ou la durée du prêt sera réduite.

Dans le cas du rachat de crédit, l’emprunteur s’adresse à une autre banque que celle auprès de laquelle il rembourse son prêt. Il signera donc un nouveau contrat de prêt si le rachat de crédit est accepté.

Pourquoi faire racheter son prêt immobilier ?

Un rachat de prêt peut vous permettre d’obtenir :

• Un taux d’emprunt plus compétitif que votre taux actuel : cela dépendra de l'évolution des taux du marché.
• Une diminution du montant de vos mensualités : c’est une option intéressante si vous avez besoin d’une respiration de votre pouvoir d’achat au quotidien. La durée totale du prêt est alors souvent prolongée. 
• Une diminution de la durée de remboursement du crédit : votre nouveau prêt immobilier sera soldé plus rapidement.

Quand est-ce intéressant ?

Le timing du rachat de crédit est important. Il faut choisir le bon moment pour que l’opération vous soit bénéfique :

• D’une part, parce qu’à un certain stade de remboursement du prêt, vous aurez fini de rembourser les intérêts : vous ne rembourserez plus que du capital. Négocier un meilleur taux d’intérêt ne présenterait donc que peu d’intérêt. Pour qu’il y ait un véritable intérêt, il faut que la durée du prêt restante soit supérieure à la durée écoulée. En clair, le rachat de crédit s'opère pendant les premières années de remboursement ! 
• D’autre part, parce que le rachat de crédit implique des frais : indemnités de remboursement anticipé de votre prêt initial, frais de la nouvelle garantie, frais de dossier, assurance emprunteur du nouveau prêt.

Avant de sauter le pas, il est donc essentiel d’avoir vérifié que le coût total du rachat de crédit est inférieur à celui de votre prêt actuel, et qu’il vous reste des intérêts à rembourser.

Rapprochez-vous d’un conseiller bancaire, qui saura vous conseiller la meilleure solution, en fonction des particularités de votre dossier. Un organisme financier effectue des simulations de rachat de crédit en tenant compte de l'ensemble des frais annexes. 

La banque doit vous informer si le rachat de crédit entraînera une augmentation du coût total de votre crédit, ou un allongement de sa durée de remboursement (loi Lagarde du 1er juillet 2010).

Profiter de la baisse des taux pour racheter son crédit ?

En période de baisse des taux de crédit, le rachat de crédit tout comme la renégociation s'avèrent des opérations intéressantes. Approfondir le sujet dans notre guide : Profiter de la baisse des taux d’intérêt pour racheter son crédit.

Rachat de crédit : comment ça marche ?

Qui peut demander un rachat de crédit immobilier ?  

En théorie, toute personne physique ayant un crédit en cours peut faire une demande de rachat de crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire.

Ce sont ensuite les spécificités du dossier qui feront qu’une banque sera prête, ou non, à racheter votre crédit, et à quelles conditions. En particulier, votre taux d'endettement avant et après l'opération de rachat de crédits sera important. 

Il est donc important de soigner le montage de votre dossier de rachat de crédit.

Qui peut racheter mon crédit immobilier ?

Le plupart des banques proposent des rachats de crédits immobiliers. Tout organisme financier différent de la banque qui a octroyé le prêt en cours peut proposer une solution de financement. 

Rachat de crédit immobilier : les documents à fournir à votre banque

Le rachat de crédit implique la contraction d’un nouveau prêt. Vous devrez monter un dossier complet, tout comme lors du montage de votre crédit initial.

Ce dossier comporte des documents concernant votre situation personnelle :

• Une pièce d'identité en cours de validité pour chacun des co-emprunteurs.
• Un document attestant votre situation familiale : livret de famille, contrat de mariage, certificat de Pacs, jugement de divorce, etc.
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois.

Il doit aussi inclure des justificatifs de ressources :

• Si vous êtes salarié : vos trois derniers bulletins de salaire, celui de décembre N-1, et vos deux derniers avis d’imposition.
• Si vous êtes indépendant : vos trois derniers avis d’imposition, vos trois derniers bilans ou déclarations de chiffre d’affaires si vous êtes autoentrepreneur.
• Autre : pensez aussi à inclure des justificatifs de toutes vos autres rentrées d’argent régulières, comme des revenus fonciers, une pension de retraite, etc.

Des éléments sur votre prêt initial ainsi que sur votre bien immobilier seront également nécessaires :

• L’offre de votre prêt immobilier initial, ainsi que son tableau d’amortissement.
• La taxe foncière de votre bien immobilier.
• Votre titre de propriété.

Et enfin, des documents attestant de votre situation financière et patrimoniale :

• Les trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires.
• Des relevés de vos comptes d'épargne.
• Les tableaux d'amortissement de vos éventuels autres crédits en cours (crédit conso, auto, prêt personnel, etc.).

Retrouvez tous nos conseils pour monter votre dossier de rachat de crédit immobilier.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Plusieurs frais sont à prévoir lors d’un rachat de crédit immobilier. 

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées. Elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation (calculés au taux moyen du prêt), et 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Les frais de mainlevée

Vous mettez fin à un crédit pour en souscrire un nouveau. Le cas échéant, vous devrez donc payer les frais de mainlevée de l'hypothèque sur le prêt remboursé par anticipation. 

En complément, vous prendrez de nouveaux frais de garantie : leur coût dépendra du type de garantie choisi pour le nouveau crédit (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, nantissement, caution).

Les frais de dossier

Le montant des frais de dossier liés à un rachat de crédit varie selon les banques. Ils font partie de la négociation globale avec votre interlocuteur.

L'assurance emprunteur 

Des frais d’assurance emprunteur sont possibles. Le nouveau prêt aura sans doute besoin d’être assuré. Même si ce n’est pas une obligation légale, c’est une sécurité essentielle, demandée par la majorité des banques.

Les frais de notaire

Des frais de notaire liées à la garantie du nouveau prêt immobilier sont envisageables. Ils comprennent alors les frais d service de publicité foncière. 

En cas de divorce : comment fonctionne le rachat de crédit ?

Séparation et crédit en cours de remboursement : quelles conséquences ?

Vous vous séparez de votre conjoint et votre logement commun est toujours en cours de remboursement ? Si l’un de vous deux souhaite rester dans le bien, l’option la plus courante est de racheter la part de son ex-conjoint : c’est ce que l’on appelle le rachat de soulte.

Un nouveau prêt immobilier peut financer cette soulte. Il englobera alors à la fois le crédit immobilier à rembourser et le montant de la soulte. Si vous changez de banque, il y aura donc rachat de crédit.

Le conjoint qui ne souhaite pas conserver sa part du bien immobilier peut se désolidariser du prêt en cours en revendant sa part à l’ex-conjoint. L’établissement bancaire procédera alors à une nouvelle étude de prêt sur la base du conjoint restant afin d’accepter ou non le nouveau financement et la désolidarisation du conjoint du premier prêt.

Dans le cas d’une succession, où plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires en indivision d’un bien, le principe du rachat de soulte est sensiblement le même.

Rachat de crédit et frais liés à la soulte

Le rachat de soulte est souvent l’occasion de faire racheter son prêt (ou de le renégocier si vous restez dans le même établissement bancaire).

Le montant emprunté pour le nouvel emprunt comprendra :

• le montant de la soulte ;
• le capital restant à rembourser sur le prêt initial ;
• les éventuelles indemnités de remboursement anticipé ;
• les frais de garantie du nouveau prêt.

Le rachat de soulte entraîne des frais, qu’il est important de prendre en compte. Il faut prévoir des frais de notaire : entre 2 et 3 % du montant de la soulte pour un bien neuf, et entre 7 et 8 % pour un bien ancien. Il faut également prévoir un droit de partage de 1,10 % sur la valeur nette du bien dans le cadre d’un divorce. Sauf si le divorce intervient à l’amiable.

Comprendre le rachat de soulte en cas de divorce ou de succession

Le rachat de soulte est l’opération par laquelle une personne rachète les parts d’un bien immobilier en indivision à son ex-conjoint, ou à ses cohéritiers.

Dans la plupart des cas, cette opération a lieu lors d’une séparation, ou dans le cadre d’une succession, et permet de mettre fin à une situation d’indivision (c’est-à-dire une situation dans laquelle plusieurs personnes se partagent la propriété d’un même bien).

Comment est calculée la soulte ?

Pour fixer le montant de la soulte, plusieurs éléments entrent en jeu :

• Le prix du logement : le plus simple est qu’un notaire ou une agence immobilière réalise une estimation, surtout si vous avez du mal à vous mettre d’accord sur un prix.
• La part de chacun des ex-conjoints dans le bien : la plupart du temps, la répartition est à 50/50, mais dans le cas d’une séparation de biens par exemple, les quotes-parts de chacun dépendent de leur apport dans le financement du logement.
• Le capital restant dû du crédit immobilier en cours : celui qui souhaite garder le bien immobilier prendra entièrement en charge la fin du prêt.

Divorce : comment financer le rachat d'une part en indivis ?

Les deux options principales pour financer le rachat de part sur un bien en indivision sont :

• la mobilisation de l’épargne et autres liquidités : au vu des sommes pouvant être en jeu, ce scénario est somme toute plutôt rare ;
• la souscription d’un nouveau crédit immobilier.

Comment financer le rachat d’une part en indivis ? Nous vous répondons dans notre guide.