Financer l'achat d'un nouveau logement avec un prêt achat revente

Points essentiels à retenir : 

• Le prêt achat revente est une alternative au prêt relais lors d'un nouvel achat avant la vente du premier bien.
• Ce type de prêt s'envisage si la nouvelle acquisition est plus chère et si vous avez un prêt immobilier en cours de remboursement.
• Le prêt achat revente s'envisage comme une opération de regroupement de crédit. Ainsi, l'emprunteur dispose d'une mensualité unique jusqu'à la vente de son premier logement. 

Comment financer un nouvel achat immobilier avant la vente ? 

Si vous achetez votre nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien, il existe plusieurs situations et solutions de financement accessibles aux secundo-accédants . 

Vous achetez un nouveau bien moins cher

Vous achetez un nouveau bien d'un prix inférieur à la valeur du logement en vente ? En général, un  prêt relais assure la période de décalage entre l'achat et la revente. 

En effet, le prêt relais est un prêt in fine dont le remboursement du capital intervient en fin de prêt. Jusqu' à la vente du premier bien, vous ne payez que les intérêts d'emprunt et l'assurance de prêt. 

Conclu pour une courte période de 1 à 2 ans, le prêt relais correspond à une avance partielle du prix de vente futur. 

La somme avancée correspond à un montant compris entre 60 % et 80 % du prix de vente. Tout dépend de l'avancée de la vente. Par exemple, si un compromis est déjà signé, la banque peut accorder 80 %. 

Vous devez pouvoir assurer le prix d'achat du nouveau bien avec ce montant et votre apport personnel. 

Vous achetez un nouveau bien plus cher que l'ancien

Très souvent, vous allez chercher à vous agrandir et donc à acheter un bien plus cher. Si vous avez un prêt immobilier encore en cours de remboursement, le prêt relais peut aboutir à un problème de financement.

En effet, vous vous retrouveriez alors à payer votre crédit immobilier en cours, le prêt relais adossé à un crédit complémentaire pour financer la différence de prix. Or, votre capacité de financement atteint alors sans doute ses limites.

Le prêt relais sera calculé alors sur le prix de vente estimé moins le capital restant dû du prêt immobilier. Le montant accordé peut donc s'avérer trop faible. 

C'est là que le prêt achat revente intervient judicieusement. En effet, depuis 2014, il permet de racheter votre prêt immobilier en cours pour financer la nouvelle opération grâce à une seule nouvelle mensualité. Ce lissage de mensualité pendant un laps de temps s'établit en fonction de votre taux d'endettement. 

Dans quel cas le prêt achat revente est intéressant ? Exemple

Ainsi, le prêt achat revente intéresse les situations dans lesquelles un nouvel achat d'un montant plus élevé intervient alors qu'un prêt immobilier est toujours en cours de remboursement. 

Prenons un exemple : un couple vend un appartement estimé à 200 000 € sur lequel un crédit immobilier est encore en cours. Il reste 50 000 € de capital. Le couple s'agrandit et achète une maison à 300 000 €. 

Avec un prêt relais, la banque avance (70 % * 200 000) - 50 000 = 90 000 €. Le couple doit alors conclure un prêt complémentaire de 300 000 - 90 000, soit 210 000 €. Jusqu' à la vente, il doit payer la mensualité du prêt actuel, les intérêts et l'assurance du prêt relais et la mensualité du nouveau prêt immobilier complémentaire. 

Avec un prêt achat revente, ce couple bénéficie d'une avance de 140 000 €. Et il n'a pas à rembourser la mensualité initiale puisque l'ensemble des prêts sont lissés jusqu'à la vente.

Simulation de votre financement immobilier

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Calcul d'un prêt achat revente

Le montant du prêt achat revente sera égal au prix du nouveau bien immobilier + capital restant dû de l’ancien crédit + frais de remboursement anticipé de l’ancien crédit - montant de l’avance du prêt achat revente (70 % environ de la valeur du bien en vente) - un apport personnel éventuel.

Quels sont les avantages et inconvénients d'un prêt achat revente ? 

Les avantages du prêt achat revente sont notamment : 

• la possibilité d'acheter un nouveau bien sans avoir revendu votre logement actuel (important dans un marché immobilier en tension avec de potentiels acheteurs) ;
• la prise en compte de votre endettement actuel ;
• une seule mensualité moins lourde à supporter jusqu'à la vente ;
• l'absence d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) sur le nouveau prêt en général ;
• un financement plus élevé permettant d'accéder à un nouveau bien à un prix plus élevé. 

Mais le crédit achat revente présente aussi quelques inconvénients : 

• un taux d'intérêt fixe plus élevé qu'un prêt immobilier classique ;
• par conséquent, un coût total de crédit plus élevé ; 
• un engagement à long terme donc une vigilance accrue de la banque sur votre dossier et votre profil emprunteur ;
• une exigence de garantie importante.

Quelles différences entre crédit achat revente et prêt relais ?

Le prêt relais est une avance à court terme du prix de vente estimé (en partie). Si le nouveau prêt est plus important, le prêt relais doit être adossé à un autre crédit immobilier. Si un crédit est en cours de remboursement, le prêt relais vient en complément. Cela peut créer une charge très importante jusqu'à la signature de l'acte authentique. 

Le prêt achat revente offre une mensualité unique adaptée à votre capacité d'emprunt. C'est appréciable surtout que le déménagement engendre des frais ainsi que l'aménagement dans une nouvelle résidence principale. 

Comment fonctionne le prêt achat revente ?

Vous l'avez compris, le prêt achat revente est utile dans certaines situations pour lisser le remboursement d'un nouveau projet immobilier. C'est une alternative au prêt relais, préférable pour des projets spécifiques. 

La banque rachète votre ancien prêt immobilier pour le regrouper avec le nouveau financement. Cela signifie que vous aurez un seul prêt qui combine l’ancien et le nouveau montant nécessaire pour votre projet. Elle vous avance ensuite 70 % environ de la valeur du bien en vente mais sans en retrancher le capital restant dû du crédit en cours. 

Au moment de la signature de la vente, vous affectez le prix de vente au remboursement du prêt. Si vous vendez le bien au prix estimé, vous pouvez utiliser les 30 % supplémentaires pour rembourser le nouveau crédit partiellement. Ce remboursement anticipé réduit ainsi le montant de la dette et peut avoir un impact sur la future mensualité du prêt.

En complément du prêt immobilier, vous pouvez bénéficier de prêts réglementés avantageux, sous conditions : prêt à l’accession sociale (PAS), prêt d’épargne logement (PEL), etc.

Faites le point avec un conseiller Crédit Agricole pour trouver le financement adéquat à votre projet immobilier.