Achat avec travaux : les conseils indispensables

L’achat d’un bien immobilier avec travaux est-il judicieux ? Estimer le montant total des travaux, rechercher la solution de financement la plus appropriée, anticiper les retards de livraison pour maîtriser les risques... Quels sont les éléments à prendre en compte avant de signer le compromis de vente d’un appartement ou d’une maison à rénover ?

L’achat avec travaux : une aubaine ?

Envie de vous lancer dans un achat immobilier avec travaux ? Voici les avantages d’un tel projet :

  • Un prix de vente plus bas : en général, les biens immobiliers vendus avec travaux coûtent moins cher que les biens classiques. La raison ? Les sommes à engager pour remettre le logement en état sont parfois très élevées. Autre avantage : la marge de négociation est plus intéressante.
  • La réalisation d’une plus-value, qui consiste à revendre votre logement plus cher que vous ne l’avez acheté. Si l’emplacement et les prestations jouent un rôle clé, la rénovation de l’appartement ou de la maison est tout aussi importante. Salle d’eau modernisée, combles aménagés, cuisine équipée, distribution optimale des pièces... autant de critères qui entrent en compte dans le prix de vente.
  • L’aménagement et la personnalisation : peinture, pose d’une cuisine, carrelage, ajout d’une cloison, remplacement d’une douche par une baignoire... à vous d’adapter le logement à vos goûts et/ou aux tendances actuelles (notamment si vous voulez le louer).
  • De meilleures performances énergétiques. Des travaux à prévoir sont l’opportunité de rénover le logement sur le plan énergétique : isolation des combles et des murs, isolation des fenêtres, isolation des sols, installation d’un équipement de chauffage (comme la pompe à chaleur), mise en place d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée), etc.
Bon à savoir

Attention à l’imposition sur la plus-value en cas de revente. Par exemple, le taux d’imposition des plus-values réalisées sur la vente de résidences secondaires s’élève à 36,2%. Vous bénéficierez d’une exonération si vous cédez votre résidence principale.

Ce qu’il faut prévoir avant d’acheter un bien avec travaux

Si vous parvenez à vous projeter dans l’achat d’un appartement ou d’une maison avec des travaux, voici les précautions à prendre.

Évaluer le montant des travaux avec un professionnel

Pour obtenir le montant le plus précis possible, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel : vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et maîtriserez votre budget. L’idéal est de contacter un maître d’œuvre pour chiffrer la totalité des travaux. Vous pouvez également mettre en place une retenue de garantie travaux afin de vous assurer de la réalisation des travaux en bonne et due forme.

À titre indicatif, voici des estimations :

  • Réfection de la toiture : entre 50 et 100 euros le m2,
  • Réparation d’une charpente en bois : environ 200 euros le m2,
  • Mise aux normes électriques : entre 120 et 200 euros le m2,
  • Aménagement des combles : entre 500 et 900 euros du m2.

Vérifier la faisabilité légale du projet

Un permis de construire est obligatoire dans le cas d’une construction nouvelle (y compris agrandissement, même sans fondation) de plus de 20m2.

Les travaux qui ne sont pas soumis au permis de construire font l’objet d’une déclaration préalable de travaux (DP) : elle permet à la mairie de vérifier que les règles d’urbanisme sont respectées. Les travaux concernés sont la construction d’une piscine, le ravalement de façade, la transformation d’un garage en pièce d’habitation, les clôtures, la modification de tout aspect extérieur (fenêtres, toiture...), etc.

Prévoir le financement des travaux

Deux options s’offrent à vous pour financer vos travaux : le paiement comptant, si vous disposez des fonds, ou le prêt.

  • L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), permet de financer des travaux de rénovations énergétiques des logements construits depuis plus de deux ans (à la date de début des travaux) et occupés à titre de résidence principale.
    Les conditions d’obtention sont différentes en fonction des travaux envisagés :

-          Travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements,

-          Amélioration du niveau de performance énergétique globale,

-          Réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif

Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises qui possèdent la mention « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE).

  • Le prêt travaux d’Action Logement qui s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole (sous conditions de ressources). Sa durée est de 10 ans maximum et il permet de prendre en charge des travaux de décoration, de mise aux normes, d’économie d’énergie, d’amélioration de l’habitat, de renforcement de la sécurité des biens et des personnes et des menus travaux.
  • Le prêt immobilier amortissable classique, à taux fixe ou à taux révisable.

De nombreuses aides financières peuvent également vous être attribuées.

Anticiper des retards de livraison et des coûts supplémentaires

La réalisation de travaux est soumise à des aléas : retard de réception des matières premières ou des équipements (rupture de stock), mauvaise coordination des tâches, intempéries, dépassement du budget...

Comment anticiper ? Le choix des artisans est décisif : fiez-vous aux constructions déjà achevées, écoutez les recommandations de votre entourage et vérifiez que l’entreprise est affiliée aux assurances obligatoires. Tout doit être planifié avec l’ensemble des professionnels qui interviennent.

Les aides à la rénovation d’un bien immobilier

À quelles aides financières pouvez-vous prétendre si vous réalisez des travaux de rénovation dans votre logement ?

  • MaPrimeRénov’, qui concerne un projet de rénovation ponctuel et aide au financement de travaux de rénovation énergétique : chaudière à granulés, pompe à chaleur, chauffage solaire, isolation thermique des fenêtres, l’isolation des murs par l’extérieur et/ou l’intérieur, l’audit énergétique, réseaux de chaleur ou de froid, radiateur électrique performant, insert, etc. MaPrimeRénov’ a récemment été revue et est depuis réservée aux logements construits depuis au moins 15 ans afin de renforcer la rénovation des logements anciens. Toutefois, il demeure possible de bénéficier de MaPrimeRénov’ pour tous les logements construits depuis plus de 2 ans pour le changement d’une chaudière fonctionnant au fioul.
  • MaPrimeRénov’ Sérénité, qui concerne un projet de rénovation globale et permet aux ménages aux revenus modestes d’obtenir des financements plus avantageux pour leur rénovation globale afin de les encourager à réaliser des travaux les plus ambitieux possibles. Cette aide est éligible aux travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 % pour les logements de plus de 15 ans qui seront occupés pendant une durée d’au moins 3 ans.

MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Sérénité sont versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

  • Prime Coup de pouce, qui regroupe :
    • « Coup de pouce thermostat avec régulation performante »
    • « Coup de pouce rénovation performante d’une maison individuelle »
    • « Coup de pouce chauffage et/ou isolation ». Celui-ci n’est plus disponible à la souscription, mais est toujours pour les opérations dont les devis ont été signés jusqu’au 31 décembre 21.

Pour bénéficier de ces « primes coup de pouce », il faut vous rapprocher d’un organisme signataire de la charte d’engagement liée à la prime. Il s’agit principalement des vendeurs d’énergie.

  • Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), qui concernent les travaux « standards » tels que l’isolation, l’installation d’équipements de chauffage, etc.

Les CEE sont délivrés par les fournisseurs d’électricité, de gaz ou GPL, de fioul, de chaleur et de froid, de carburants pour automobiles. Ces aides peuvent être accordées si le logement est achevé depuis plus de deux ans.

Comment estimer le montant des aides à la rénovation de votre bien ? Rendez-vous sur Simul’Aides, un dispositif mis en place par le gouvernement. Vous devrez renseigner les caractéristiques de votre appartement ou maison à rénover, les types de travaux, les éventuels devis d’entreprises et votre dernière feuille d’imposition.

Acheter un bien immobilier avec travaux : ce qu'il faut savoir

Lorsque l'enveloppe budgétaire disponible n'est pas suffisante pour acquérir un bien immobilier où il est possible d'emménager immédiatement ou tout simplement que vous souhaitiez réaliser un bien à votre image, les raisons d'acheter un bien immobilier avec travaux sont multiples. Découvrons ensemble lesquelles :

  • Un prix de vente plus bas. Les biens immobiliers avec travaux sont la plupart du temps beaucoup plus élevés que les autres types de biens, car nécessitent généralement d'importants travaux
  • La possibilité de dégager une plus-value. Un bien immobilier entièrement rénové et modernisé vous permettra la plupart du temps de pouvoir revendre votre bien plus cher que vous ne l'avez acheté
  • Des performances énergétiques optimales. En rénovant votre bien, vous réaliserez en parallèle une mise aux normes de votre bien (fenêtres double vitrage, installation d'une VMC, pompe à chaleur thermodynamique, isolation des combles et des murs, etc.)
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