Autorisation de travaux : dans quels cas est-elle obligatoire ?

Points essentiels : 

• Après l'achat d'un bien immobilier, le propriétaire n'est pas libre d'effectuer tous les travaux souhaités.
• Certains travaux nécessitent une autorisation préalable d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).
• La nécessité d'une autorisation dépend de la nature de ceux-ci, de leurs modalités et du périmètre de localisation du bien. 

Qu'est-ce qu'une autorisation de travaux ?

Définition

L'autorisation de travaux est une procédure administrative visant à vérifier la conformité d'un projet de construction, d'aménagement ou de modification avec les règles d'urbanisme. 

Les articles L 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme encadrent les autorisations de travaux. 

Objectifs

Les autorisations d'urbanisme poursuivent plusieurs objectifs :

• vérifier que le projet respecte le Plan local d'urbanisme (PLU), le Règlement national d'urbanisme (RNU) ou tout autre document d'urbanisme applicable ;
• préserver les secteurs protégés, les sites classés et les abords des monuments historiques ;
• garantir la solidité des ouvrages et la sécurité des usagers ;
• assurer une cohérence dans le développement du territoire et la préservation de l'environnement.

Les différents types d'autorisation de travaux

Le Code de l'urbanisme prévoit principalement deux types d'autorisations selon l'importance des travaux envisagés.

Attention, les règles générales expliquées ci-dessous font l’objet de contraintes supplémentaires si votre maison est classée monument historique ou est située dans un périmètre de site remarquable. 

Le permis de construire (PC)

Le permis de construire est l'autorisation d'urbanisme de droit commun. Il concerne la construction d’une nouvelle maison mais aussi certains travaux réalisés par la suite, notamment :

• Agrandissement : création d’une nouvelle surface de plancher supérieure à 20 mètres carrés (m²) ou 40 m² en présence d’un PLU ou équivalent ;
• Transformation : modification des structures porteuses avec changement de destination. Typiquement, c’est la transformation d’un hangar agricole en logement. 

Exemple : en zone urbaine couverte par un PLU, une extension de 35 m² nécessite une déclaration préalable, mais une extension de 45 m² nécessite un permis de construire.

Bon à savoir

Si l’agrandissement porte à plus de 150 m2, l’ensemble de la maison, le recours à un architecte est obligatoire. 

La déclaration préalable (DP)

La déclaration préalable (DP) est une procédure simplifiée qui permet à l'administration de vérifier que les travaux de faible importance respectent les règles d'urbanisme. Elle constitue une alternative au permis de construire pour les projets de moindre envergure.

Elle concerne ainsi les travaux qui ne sont pas couverts par un permis de construire, sans être des travaux d’entretien ou de réparation ordinaires (article R.421-17 du Code de l'urbanisme). 

La déclaration préalable de travaux concerne par exemple : 

• les modifications extérieures : changement de la couleur de la façade, remplacement des fenêtres par un modèle différent, pose de volets roulants etc.
• l’agrandissement limité entre 5 et 20 m² (40 m² en cas de PLU) : abri de jardin de 15 m², véranda de 18 m².
• la modification ou création d’ouverture extérieure : lucarne sur le toit ou agrandissement d'une fenêtre existante en porte-fenêtre.
• la modification d’un élément identifié dans le PLU comme l’abattage d’un arbre spécifique.
• la transformation supérieure à 5 m2 : transformation d’un garage de 20 m2 en pièce à vivre. 

Bon à savoir

Les travaux de ravalement font l’objet d’une DP si la maison est située dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans un secteur sauvegardé ou dans une commune ayant décidé de soumettre les ravalements à autorisation !  

Quels sont les travaux soumis à autorisation ?

Constructions nouvelles

Un permis de construire est requis pour toute construction de bâtiments annexes de plus de 20 m² (garage, atelier, piscine couverte). 

Une déclaration préalable est nécessaire pour les constructions nouvelles créant une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m² (ou 5 à 40 m² en zone PLU), ainsi que les piscines extérieures d’une superficie comprise entre 10 et 100 m2 ou encore la création de murs d’une hauteur supérieure à 2 mètres. 

Travaux sur constructions existantes

Les extensions ou surélévations de plus de 20 m² (40 m² en zone PLU) nécessitent un permis de construire, ainsi que tout changement de destination du bâtiment avec modification de façade et de structures. 

Une simple DP sera nécessaire pour la modification de l’aspect extérieur (peinture de façade, changement de fenêtres etc), une extension comprise entre 5 et 20 m² (40 m² en zone PLU) ou la création d’ouverture.  

Les installations de panneaux photovoltaïques au sol d’une puissance supérieure à 3 kW nécessitent aussi une déclaration préalable de travaux. Pour une installation sur le toit, la DP est tout le temps nécessaire. 

Bon à savoir

Un permis de démolir est nécessaire si votre commune a prévu cette obligation et pour les constructions dans les secteurs protégés. 

Quels sont les travaux que l'on peut réaliser sans autorisation ?

Gardez en tête que l'absence d'autorisation d'effectuer les travaux ne vous prive pas du respect des règles d'urbanisme (PLU notamment). Dans la plupart des cas, les biens immobiliers situés dans un secteur protégé relèvent de règles différentes et plus contraignantes.

Les règles ci-dessous s'appliquent hors secteur protégé (article R 421-2 du Code de l’urbanisme). En outre, dans les copropriétés, certaines autorisations complémentaires sont nécessaires. 

Ainsi, vous pouvez construire ou réaliser les travaux suivants sans aucune autorisation : 

• les constructions de moins de 5 m² d’une hauteur inférieure à 12 m avec une surface de plancher inférieure à 2 m². Par exemple, un abri de jardin de 3 m² et 2m de haut.
• les piscines et bassins de moins de 10 m² enterrés.
• les piscines hors sol installées moins de 3 mois par an.
• les murs de moins de 2 m de hauteur.
• les terrasses de plain-pied non surélevées par rapport au terrain.
• les clôtures.
• les serres d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les travaux d'entretien ou de réparations ordinaires sont dispensés de toute formalité. Il s'agit notamment du remplacement de tuiles, de réfection des joints de façade ou de la réparation d’une gouttière. 

De la même manière, les travaux de décoration intérieure ne nécessitent aucune autorisation d'urbanisme, sauf s'ils affectent les structures porteuses.

Comment effectuer une demande d'autorisation préalable de travaux ?

Vérifier si une autorisation d'urbanisme est indispensable

Avant toute chose, il convient de déterminer si votre projet nécessite une autorisation ou non, et quel type d’autorisation (permis de construire ou déclaration préalable). 

Pour cela, consultez le PLU de votre commune, disponible en mairie ou sur le site internet de la commune, ainsi que le cadastre pour déterminer les règles applicables générales ou spécifiques (secteur protégé). 

N'hésitez pas à vous rendre au service urbanisme de votre mairie pour obtenir des informations préalables sur la faisabilité de votre projet. Vous pouvez également demander un certificat d'urbanisme d'information (CUa) ou un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb).

Faire la demande en ligne ou via le formulaire Cerfa adéquat

Plusieurs formulaires Cerfa sont possibles : 

• Cerfa 13406 pour une demande de permis de construire d’une maison individuelle ou de ses annexes ;
• Cerfa 13703 pour une déclaration préalable sur une construction nouvelle (abri de jardin, garage, piscine) ;
• Cerfa 13404 pour une déclaration préalable portant sur d’autres travaux sur une construction existante.

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d'autorisation d'urbanisme par voie dématérialisée. Vous pouvez donc déposer votre demande directement sur le site de votre commune dans la rubrique urbanisme. Vous recevez un récépissé avec un numéro d’enregistrement. 

La demande d’autorisation de travaux est effectuée par le propriétaire ou son mandataire. 

Bon à savoir

En copropriété, le copropriétaire doit obtenir l'autorisation de l'assemblée générale avant de déposer sa demande d'autorisation d'urbanisme.

Quel délai pour une déclaration préalable ou un permis de construire ?

Les délais d'instruction varient selon le type d'autorisation et la nature du projet. 

Le délai de réponse pour une DP est d’un mois en principe. Il passe à 2 mois en secteur protégé ou si l’avis de l'architecte des bâtiments de France est requis. 

Le délai de réponse pour un permis de construire est de 2 mois pour une maison individuelle. Il est majoré d’un à deux mois en cas de consultation d’organismes extérieurs. 

L'absence de réponse vaut accord tacite, sauf dans les secteurs protégés.

Construire ou acheter : vous avez opté pour l'achat d'une maison pour éviter les démarches et le permis de construire... Mais certains travaux d'aménagement nécessitent pourtant de longues démarches ! 

Bon à savoir

Le délai court à compter de la réception d’un dossier complet ! La mairie a un mois pour vous demander de compléter le dossier.

Quelle peut être la décision de la commune ?

À l'issue de l'instruction, la collectivité territoriale peut :

• donner son accord en délivrant un arrêté d’autorisation à afficher sur le terrain pendant la durée des travaux et au minimum 2 mois.
• donner son accord avec prescriptions : l’autorisation est assortie de conditions à respecter lors de la réalisation des travaux.
• refuser les travaux en motivant sa décision.
• émettre un sursis à statuer pour reporter la décision dans l’attention d’une modification des règles (par exemple, en cas de projet de révision du PLU). 

Recours des tiers (voisins)

L'autorisation de travaux peut faire l'objet d'un recours contentieux par les tiers pendant un délai de 2 mois à compter de l'affichage sur le terrain.

Comment financer ses travaux ?

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Quels sont les risques en cas de travaux sans autorisation ? 

Sanctions possibles

Vous trouvez ces demandes d’autorisation trop complexes ? Vous avez le sentiment que vos voisins effectuent des travaux sans autorisation ? Vous ignoriez de bonne foi avoir besoin d’une autorisation ? 

Attention, vous encourez des sanctions pénales et administratives (article L 480-1 et suivants du Code de l'urbanisme).

Sanctions pénales

Exécuter des travaux sans autorisation est puni d'une amende comprise entre 1 200 € et un maximum de 6 000 € par m² de surface concernée ou un maximum de 300 000 € (voire le double du montant des travaux si ce montant est supérieur).

En cas de récidive, en plus de l'amende, vous vous exposez à une peine d’emprisonnement de 6 mois.

Par exemple, la construction d’une véranda de 30 m² sans autorisation peut donner lieu à une amende de 30 m² × 6 000 € = 180 000 €.

Sanctions administratives

La commune peut aussi prendre des sanctions à votre encontre. 

Elle peut décider de l’arrêt des travaux par arrêté, après procès-verbal de constatation. Elle peut également mettre en demeure le propriétaire de déposer une demande d’autorisation dans un délai de 6 mois. 

Sanctions judiciaires

Un tribunal peut aussi ordonner la démolition des ouvrages, la mise en conformité des constructions ou la remise en état antérieur.  

Attention, la mesure s'applique au bien et non au propriétaire : en cas de vente du bien entre-temps, l'acheteur subit les conséquences de l'irrégularité du vendeur. Il se retournera certainement contre le vendeur par la suite.

Conséquences sur la revente du bien

Les conséquences sont donc importantes en cas de vente du bien. Ainsi, le vendeur a l’obligation de déclarer toute irrégularité sous peine d’annulation de la vente pour vice de consentement. 

L’acquéreur peut agir contre le vendeur s'il découvre l'irrégularité après la vente, en invoquant la garantie des vices cachés. Bien souvent, l'acte de vente contient une clause excluant la responsabilité pour vices cachés. néanmoins, cette clause de s'applique pas si le vendeur connait le vice caché et est resté taisant.

Importance de la régularisation de travaux en cas d'oubli

La régularisation doit intervenir le plus tôt possible après la découverte de l'irrégularité. Plus le temps passe, plus les possibilités de régularisation se réduisent.

La régularisation s'effectue en déposant une demande d'autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable) pour les travaux déjà réalisés. Le dossier doit présenter l'état actuel de la construction et démontrer sa conformité aux règles d'urbanisme.

La Loi Elan introduit en 2018 un droit à l’oubli. Selon l'article L 421-9 du Code de l'urbanisme, une construction achevée depuis plus de dix ans ne peut subir un refus d’autorisation en raison de l’absence d’autorisation précédente. 

Conseils pratiques

• Demander un certificat d'urbanisme (CUa ou CUb) pour connaître les règles applicables et la constructibilité du terrain.
• Consulter le PLU et le service urbanisme de la commune.
• Vérifier les servitudes.
• Informer vos voisins pour éviter les recours ultérieurs
• Prendre des photos de l’existant et de l’environnement.
• Respecter l'autorisation dans les délais, l’affichage et les travaux réalisés.
• Déclarer l’achèvement des travaux.