Balcon et terrasse en copropriété : quelles sont les règles ?

Ce qu’il faut retenir

• Un balcon ou une terrasse sont le plus souvent des parties communes à usage privatif
• Les aménagements légers sont autorisés, mais les travaux qui modifient l’immeuble nécessitent un vote en assemblée générale.
• Le règlement de copropriété reste la référence pour connaître vos droits et obligations.

Une terrasse ou un balcon en copropriété : partie privative ou partie commune ?

Au sein d’une copropriété, les balcons et les terrasses possèdent un statut quelque peu singulier. Car s’ils sont généralement rattachés à un lot privatif, un appartement en l’occurrence, leur structure relève des parties communes, et ils appartiennent donc au syndicat des copropriétaires et non à un seul copropriétaire.

Des parties communes à usage privatif

Dans la majorité des cas, une terrasse privative ou un balcon en copropriété sont définis comme étant une partie commune à usage privatif. Qu’est-ce que cela implique pour vous ? Qu’il s’agit à la fois d’un espace dont vous avez la jouissance exclusive, mais d’un élément structurel qui reste la propriété de l’ensemble des copropriétaires.

Vous pouvez donc utiliser votre balcon ou votre terrasse de la même manière que l’intérieur de chez vous, mais tout ce qui constitue la structure (la dalle, les garde-corps, en somme le gros œuvre) sont des éléments collectifs.

Sachez que quoi qu’il en soit, le règlement de copropriété fait toujours foi ! Vous y reporter vous permet de savoir quelles sont les règles qui s’appliquent au sein de l’immeuble.

À retenir

• Dans la majorité des cas, les balcons et terrasses sont des parties communes à usage privatif
• Le copropriétaire en a la jouissance exclusive, mais la structure appartient au syndicat de copropriétaires
• Le règlement de copropriété définit leur usage

Bon à savoir :

Même si vous êtes le seul à pouvoir accéder à votre balcon, il reste intégré à l’ensemble du bâtiment. Vous ne pouvez donc pas modifier la structure sans l’accord préalable des copropriétaires.

La terrasse : partie privative ou commune ?

Une terrasse en copropriété est donc la plupart du temps une partie commune à usage privatif, vous en avez donc la jouissance exclusive. Autre possibilité : elle est définie dans le règlement de copropriété comme une partie privative ; mais c’est plus rare.

Attention car si le règlement de copropriété ne précise rien, la terrasse pourrait être juridiquement considérée comme une partie commune conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ce cas, avant de vous lancer dans des travaux d’aménagement, vous devez obligatoirement obtenir un droit de jouissance exclusive. Il s’agit d’une décision votée en assemblée générale. Elle se prend à la double majorité. Et sachez que cela peut entraîner une modification des tantièmes de votre lot, avec comme conséquence le calcul de nouvelles quotes-parts que vous devez faire réaliser, à vos frais, par un géomètre expert.

Quels travaux d’aménagement peut-on réaliser sur une terrasse privative sans autorisation ?

En ce qui concerne l’aménagement des balcons et terrasses en copropriété, le principe est clair : ce qui modifie la structure ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit être validé par la copropriété.

Les aménagements autorisés sans accord de la copropriété

Sur votre balcon ou sur votre terrasse, vous avez la liberté d’installer :

• Du mobilier léger, du mobilier dit de jardin (tables, chaises, chaises longues…)
• Des bacs (pots de fleurs), des jardinières (dans la limite du poids autorisé par le règlement de copropriété)
• Un revêtement superficiel démontable tel que des caillebotis, des dalles en bois

Les travaux soumis à autorisation

Si vous souhaitez faire réaliser des travaux qui modifient l’aspect extérieur ou la structure de l’immeuble, référez-vous au règlement de copropriété. S’il ne l’interdit pas, vous devez néanmoins obtenir l’accord de l’assemblée générale. Une fois obtenu, il ne vous reste plus qu'à bénéficier d'un de nos prêts travaux pour financer votre aménagement.

Les travaux soumis à autorisation peuvent être :

• La construction d’une pergola fixée au mur
• L’ancrage aux sols d’équipements dans la dalle, tel un revêtement
• L’installation d’une véranda

Bon à savoir

Une autorisation administrative peut être nécessaire (lorsque l’emprise au sol dépasse 5 m² ou si l’immeuble est situé dans un périmètre classé).

À retenir

• Les aménagements extérieurs légers sont autorisés
• Les travaux qui modifient la structure de l’immeuble doivent d’abord être approuvés en assemblée générale.

Zoom sur le barbecue sur une terrasse ou un balcon

Quand viennent les beaux jours, rien de tel qu’un barbecue sur sa terrasse ou son balcon ! Si aucune loi ne l'interdit, la plupart des règlements de copropriété ne l’autorisent pas en raison des risques de sécurité mais aussi des nuisances olfactives. Vérifiez le règlement de copropriété et notamment les règles applicables dans votre commune.

Qui est responsable de l’étanchéité d’une terrasse en copropriété ? Et qui paie ?

La règle générale est simple : le gros œuvre et la couche d’étanchéité sont des parties communes. Si des réparations s’avèrent nécessaires en cas d’infiltration, c’est la copropriété (via son syndic) qui s'acquitte du paiement de la facture.

Vous paierez uniquement les frais de remplacement du revêtement de surface : carrelage, caillebotis, dalle…

Attention, votre responsabilité peut être engagée si les aménagements que vous avez effectués sont à l’origine du défaut d’étanchéité.

Un conseil : pensez à déclarer un dégât des eaux provenant de votre terrasse.

À retenir :

Lors d’une réfection de l’étanchéité, la copropriété paie les travaux, mais le copropriétaire finance le remplacement de son revêtement de surface.

Qui est responsable de l’entretien d’une terrasse privative en copropriété ? Et pour le balcon : quelles obligations ?

Même si la structure reste la propriété du syndicat des copropriétaires, l’entretien du balcon et de la terrasse vous revient. Nettoyage, entretien de la dalle, dégagement des évacuations des eaux pluviales : autant de gestes indispensables pour maintenir l’ensemble en bon état et prévenir d’éventuels problèmes d’étanchéité.

Balcon qui s’effondre : qui est responsable ?

La structure du balcon étant une partie commune, lorsqu’un balcon s’effondre, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée, sauf si une surcharge anormale causée par le résident est prouvée (accumulation excessive de matériaux lourds, aménagements non autorisés, défaut d’entretien manifeste).

Tableau récapitulatif