Comprendre les différents calculs de surfaces
Loi Carrez, surface habitable, emprise au sol… Il existe différentes façons de calculer la surface d’un bien immobilier.
Ces mesures répondent à des nomenclatures précises, qui fondent des droits et des devoirs et ce, à toutes les étapes de la « vie » d’un bien immobilier : construction, achat-revente, location, taxation…
On fait le point sur les informations essentielles à connaître sur ces métrages.
La surface habitable
Définition surface habitable
La notion de surface habitable, dite aussi « surface habitable loi Boutin » est mentionnée pour tous types de biens. Elle doit d’ailleurs figurer dans les contrats de bail des locations nues (ou non meublées) et meublées. Depuis la loi Alur, sa mention est obligatoire dès l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) d'un lot de copropriété, définie à l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation..
La surface habitable est aussi utilisée pour déterminer le montant maximal d’honoraires pouvant être réclamé par une agence immobilière lors de la mise en location d’un logement.
Comment calculer la surface habitable ?
Le calcul de la surface habitable en loi Boutin se base sur la surface de plancher construite, c’est-à-dire celle sur laquelle on peut marcher. On retient donc la surface au sol des espaces où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
Sont exclues du calcul :
- les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;
- la superficie des combles non aménagés ;
- les caves, sous-sols et remises ;
- les terrasses, balcons, loggias et les séchoirs extérieurs au logement ;
- les vérandas ;
- les parties de locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
- Les garages
La surface Carrez
Définition surface Carrez
La notion de « surface Carrez » est utilisée seulement dans le cadre d’une copropriété.
Comme pour la surface habitable d’un logement, sa mention est obligatoire dès l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) d'un lot de copropriété, sauf pour les ventes sur plan (Vefa).
Surface habitable et loi Carrez : quelles sont les différences de calcul ? On vous explique les principaux points de divergence dans notre article.
Comment calculer la surface Carrez ?
Le calcul de la surface en loi Carrez s’appuie sur la superficie des planchers des locaux clos et couverts d’un lot privatif de copropriété (par exemple : un appartement et sa loggia). On ne retient dans le calcul que les superficies des espaces d’au moins 8m², et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.
Les espaces suivants sont exclus du calcul de la surface Carrez d’un logement :
- les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;
- les surfaces de plancher dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ;
- les caves, garages, emplacements de stationnement ;
- les lots ou fraction de lots d’une surface inférieure à 8 m² (par exemple un débarras accessible depuis le pallier uniquement).
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface.
La surface de plancher
Définition de la surface de plancher
En combinaison avec l’emprise au sol, la surface de plancher est utilisée pour déterminer le régime d'autorisation préalable (permis de construire ou déclaration préalable) applicable à une construction et l'obligation de recourir, ou non, à un architecte.
Un permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve. Toutefois, pour les constructions de petite taille, dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 m², seule une déclaration préalable de travaux suffit. En revanche, si la surface de votre projet excède 150 m² de surface de plancher, vous devrez, en plus, faire appel à un architecte.
Pour connaître la surface de plancher, il faut prendre en compte les surfaces de plancher closes et couvertes (rez-de-chaussée + étages), calculées à partir des murs tels qu’on les voit depuis l’intérieur du bâtiment : c’est que l’on appelle le « nu intérieur » , Contrairement à la surface habitable du logement, la surface de plancher inclut les vérandas et l’espace qu’occupent les cloisons et les murs intérieurs.Comment calculer la surface de plancher ?
On ne tient pas compte des éléments suivants dans le calcul de la surface de plancher :
- l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- l’épaisseur des matériaux isolants ;
- les vides et trémies afférents aux escaliers et ascenseurs ;
- les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
- les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
- les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ;
- les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes au logement, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- les locaux non clos et couverts, comme un balcon ou une terrasse.
L'emprise au sol
L’emprise au sol correspond à la surface de l’ombre constatée sur le sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction.
En combinaison avec la surface de plancher, l’emprise au sol permet d'évaluer le régime d'autorisation préalable (permis de construire ou déclaration préalable).
Rentrent dans la notion d’emprise au sol :
- toutes les constructions (épaisseur des murs intérieurs et extérieurs) y compris celles non totalement closes soutenues par des poteaux (parking, hangar, préau, auvent, …) ;
- les constructions en saillies de la façade (balcons, coursives…) et les rampes d’accès aux constructions.
Et sont exclus du calcul de l’emprise au sol :
- les éléments ornementaux de la construction : bandeaux, corniches, etc. ;
- les marquises ;
- les simples prolongements de toiture sans dispositif de soutien ;
- les terrasses de plain-pied, dans la mesure où aucun élément ne dépasse du niveau du sol.
- Les aires de stationnement non couvertes
Implications
Sur la base de la surface de plancher et de l’emprise au sol, les règles d’urbanisme prévoient les obligations suivantes pour les nouvelles constructions.
Les autorisations à demander pour une construction nouvelle
| Droit commun (toutes situations hors secteurs protégés) | Secteur protégé (imposant des règles d’urbanisme strictes) | ||
| Hauteur inférieure à 12 m | Hauteur supérieure ou égale à 12 m | Hauteur inférieure à 12 m | Hauteur supérieure ou égale à 12 m |
Emprise au sol ET surface de plancher inférieure ou égale à 5 m² | Dispense | Déclaration préalable | Déclaration préalable | Permis de construire |
Emprise au sol OU surface de plancher supérieure ou égale à 5 m² ET emprise au sol inférieure ou égale à 20 m² ET surface de plancher inférieure ou égale à 20 m² | Déclaration préalable | Permis de construire | Déclaration préalable | Permis de construire |
Emprise au sol OU surface de plancher supérieure à 20 m² | Permis de construire | |||
L’obligation de recours à un architecte
Depuis le 1er mars 2017, on tient seulement compte de la notion de surface de plancher, sans inclure celle de l’emprise au sol.
Ainsi, le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la nouvelle surface de plancher créée est supérieure à 150 m². Dans tous les cas, si la superficie gagnée implique un dépassement de la limite des 150 m² pour des travaux de plus de 20 m², un architecte est obligatoire.
Pour aller plus loin :
Projet immobilier, quand faire appel à un architecte ?
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
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