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Comprendre les différents calculs de surfaces

Publié le 17 février 2015 à 11h55 - Mis à jour le 1 mars 2017 à 14h10
Comprendre les différents calculs de surfaces

Loi Carrez, surface habitable, emprise au sol… Il existe différentes façons de calculer la surface d’un bien immobilier. Ces mesures répondent à des nomenclatures précises, qui fondent des droits et des devoirs, et ce à toutes les étapes de la « vie » d’un bien immobilier : construction, achat-revente, location, taxation… L’essentiel de ce qu’il faut savoir sur ces métrages.

calculs de surface - vignette intro

1. La surface habitable (1)

La notion de « surface habitable » est mentionnée pour tous types de biens. Elle doit d’ailleurs figurer dans les contrats de bail des locations nues (ou non meublées) et meublées. Depuis la loi Alur, sa mention est obligatoire dès l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) d'un lot de copropriété.

Elle est aussi utilisée pour déterminer le montant maximal d’honoraires pouvant être réclamé par l’agent immobilier lors de la mise en location d’un logement.

calculs de surface - vignette 1

BON A SAVOIR : la notion de logement décent

Le logement doit disposer, au moins, d’une pièce principale ayant :

  • Soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

  • Soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 (décret du 30 janvier 2002).

 

2. La surface Carrez (2)

La notion de « surface carrez » est utilisée dans le cadre d’une copropriété. Comme pour la surface habitable, sa mention est obligatoire dès l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) d'un lot de copropriété, sauf pour les ventes sur plan (Vefa).

calculs de surface - vignette 2

BON A SAVOIR : attention à la surface réelle !
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface.

 

3. La surface de plancher (3)

En combinaison avec l’emprise au sol, la surface de plancher est utilisée pour déterminer le régime d'autorisation préalable (permis de construire ou déclaration préalable) applicable à une construction et l'obligation de recourir, ou non, à un architecte.

calculs de surface - vignette 3

BON A SAVOIR : permis de construire et recours à un architecte
Un permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve. Toutefois, pour les constructions de petites tailles, dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 m², seule une déclaration préalable de travaux suffit.
À noter : si la surface de votre projet excède 150 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, vous devrez, en plus, faire appel à un architecte.

 

4. L'emprise au sol (4)

L’emprise au sol correspond à la surface de l’ombre constatée sur le sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction.

En combinaison avec la surface de plancher, l’emprise au sol permet d'évaluer le régime d'autorisation préalable (permis de construire ou déclaration préalable) et l'obligation de recourir, ou non, à un architecte.

calculs de surface - vignette 4

5. Implications

Sur la base de la surface de plancher et de l’emprise au sol, les règles d’urbanisme prévoient les obligations suivantes pour les nouvelles constructions :

calculs de surface - vignette 5

Pour aller plus loin :

Sources :

  • (1) Art R111-2 Code de la construction et de l’habitation

  • (2) Décret 97-532 du 23 mai 1997

  • (3) Art R 112-2 Code de l’urbanisme – Décret 2011-2054 du 29 décembre 2011

  • (4) Art R 420-1 Code de l’urbanisme

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