Tout savoir la surface habitable : calcul, rôle, sanctions

Qu'est-ce qu'une surface habitable ? 

Définition de la surface loi Boutin

La notion de surface habitable, dite aussi « surface habitable loi Boutin » concerne essentiellement les locaux d'habitation.

La loi Boutin ou loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion date du 25 mars 2009. La superficie habitable définie concerne alors la location de logement. 

Elle correspond à l'espace utilisable par les occupants du logement. On retient donc la superficie totale construite d'une habitation, d'une hauteur supérieure à 1,80 mètres, après soustraction des surfaces occupées par des éléments tels que les murs ou les escaliers. 

Attention, la notion de surface habitable diffère de celle du calcul du nombre pièces d'un espace habitable. Dans ce cas, on ne tient compte que des pièces principales de vie. 

Pourquoi calculer le nombre de m2 d'un logement ? 

La superficie du logement est utile à de nombreux moments. Attention à bien prendre en compte la bonne superficie à chaque fois. 

Surface habitable et location

La surface habitable dans le cadre d'une location au titre d'une résidence principale : 

• Cette superficie doit figurer dans les contrats de bail des locations nues et meublées, depuis la loi Alur de 2014 et la loi Macron de 2015. 
• Elle détermine si un logement est décent et donc susceptible de mise en location. Pour cela, la surface habitable minimale est de 9 m2 ou un volume habitable de 20 m3. 
• La surface habitable est aussi utile pour déterminer le montant maximal des honoraires d'une agence immobilière lors de la mise en location d’un logement. 

Si vous voulez louer votre maison, pensez à réaliser les diagnostics obligatoires en amont. 

Surface habitable et vente

La surface habitable figure dans le contrat de réservation d’un logement neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA). Le promoteur immobilier s’engage à livrer un logement d'une surface correspondante. 

Pour la vente de biens en copropriété, C'est la superficie Carrez qui s'impose dans l'avant-contrat. Elle est reprise dans l'acte de vente définitif. 

Pour la vente d'une maison individuelle, connaître la surface habitable est une donnée clé pour le futur acquéreur ! 

Le plus simple consiste à faire appel à un diagnostiqueur certifié. En fonction de chaque projet, il établit la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente comme pour la location. 

Avant tout achat, pensez à effectuer une simulation de prêt immobilier. Avec le calcul de votre capacité d'emprunt, ce sont les premières étapes d'un achat immobilier réussi. 

Surface habitable et impôts

La surface habitable permet à l'administration fiscale de calculer la valeur locative cadastrale. Cette valeur sert de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Comment calculer la surface habitable ?

L'’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation définit et donne le mode de calcul de la surface habitable. Il s'agit de la surface de plancher construite, c’est-à-dire celle sur laquelle on peut marcher. On retient donc la surface au sol des espaces où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Ensuite, on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres.

Quelles pièces ne comptent pas dans le calcul de la surface habitable ? 

Enfin, on ne tient pas compte de la superficie des éléments suivants :

• les combles non aménagés ;
• les caves, sous-sols et remises ;
• les terrasses, balcons, loggias ;
• les séchoirs extérieurs au logement ;
• les vérandas ;
• les garages ; 
• les locaux communs et autres dépendances des logements.

Exemple de surface habitable d'une maison

Voici la surface de chaque élément d'une maison : 

• Une entrée de 5 m2
• Un salon avec cuisine ouverte de 30 m2
• Une salle de bains de 6 m2
• 2 chambres de 15 m2 chacune
• Une terrasse de 10 m2 avec une véranda de 5 m2
• Un abri à jardin de 8 m2
• Un jardin de 100 m2
• Des combles aménagés de 25 m2

Toutes les pièces, sauf les combles aménagés, ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. L'ensemble des escaliers, cloisons, murs, cloisons, ébrasements de portes et de fenêtres de la maison représente 10 m2. 

On calcule la somme des surfaces des pièces prises en compte et on ôte certains éléments. La superficie habitable est alors égale à 5+30+6+15+15-10=61 m2. La terrasse, l'abri de jardin et le jardin n'entrent pas dans le calcul. Les combles aménagés non plus en raison de la hauteur sous plafond. 

Quelles sanctions en cas d'erreur sur la surface habitable ? 

Si la surface habitable réelle du logement diffère de plus de 5 % de celle mentionnée dans le bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. 

Cette demande de réduction du loyer peut intervenir à tout moment.

Par exemple, la superficie habitable dans le bail est de 60 mètres carrés pour un loyer de 800 €. La surface habitable réelle apparaît de 56 mètres carrés. La différence représente plus de 5 %. Le locataire peut demander une baisse du loyer proportionnelle, soit un nouveau loyer de 746,66 €. 

Quelles différences entre les différentes notions de surface ? 

Surface habitable et surface loi Carrez

La notion de surface Carrez s'utilise seulement dans le cadre de biens en copropriété.

La surface loi Carrez est alors obligatoire dès l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) d'un lot de copropriété, sauf pour les ventes sur plan (Vefa).

Surface habitable et loi Carrez : quelles sont les différences de calcul ? On vous explique les principaux points de divergence dans notre article.

Le calcul de la surface en loi Carrez s’appuie sur la superficie des planchers des locaux clos et couverts d’un lot privatif de copropriété (par exemple : un appartement et sa loggia). On ne retient dans le calcul que les superficies des espaces d’au moins 8 mètres carrés, et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

Le mode de calcul de la surface loi Carrez est assez similaire à celui de la surface habitable. Seuls les pièces annexes diffèrent.

Ainsi n'entrent pas dans la surface Carrez les loggias, les balcons, les terrasses, les annexes, les caves,  les garages et les jardins.

Attention aux erreurs ! Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la différence de surface.

Surface habitable et surface utile

La surface utile d'un logement correspond à la surface habitable auquel s'ajoute la moitié de la superficie des annexes (article R 331-10 du Code de la construction et de l'habitation). 

Ces annexes sont notamment les balcons, terrasses, loggias. Parfois les garages et les caves si ces éléments apportent une valeur ajoutée au bien.

Par conséquent, la surface utile est toujours égale ou supérieure à la surface habitable.

Surface habitable et surface de plancher

En combinaison avec l’emprise au sol, la surface de plancher est utilisée pour déterminer le régime d'autorisation préalable (permis de construire ou déclaration préalable) applicable à une construction et l'obligation de recourir, ou non, à un architecte. L'assistance d'un géomètre expert est utile en cas de projet de travaux important pour le calcul de la surface adéquat.  

Un permis de construire est obligatoire pour toute construction neuve. Toutefois, pour les constructions de petite taille, dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 mètres carrés, seule une déclaration préalable de travaux suffit. En revanche, si la surface de votre projet excède 150 mètres carrés de surface de plancher, vous devrez, en plus du permis de construire, faire appel à un architecte.

Le calcul de la surface s'effectue en prenant en compte les surfaces de plancher closes et couvertes (rez-de-chaussée + étages), calculées à partir des murs tels qu’on les voit depuis l’intérieur du bâtiment : c’est que l’on appelle le « nu intérieur ».

Contrairement à la superficie habitable du logement, la surface de plancher inclut les vérandas et l’espace qu’occupent les cloisons et les murs intérieurs.

Comment calculer la surface de plancher ? On ne tient pas compte des éléments suivants dans le calcul de la surface de plancher :

• l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• l’épaisseur des matériaux isolants ;
• les vides et trémies afférents aux escaliers et ascenseurs ;
• les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
• les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
• les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ;
• les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes au logement, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
• les locaux non clos et couverts, comme un balcon ou une terrasse.

L'emprise au sol

L’emprise au sol correspond à la surface de l’ombre constatée sur le sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction. En combinaison avec la surface de plancher, l’emprise au sol permet d'évaluer le régime d'autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).

Rentrent dans la notion d’emprise au sol :

• toutes les constructions (épaisseur des murs intérieurs et extérieurs) y compris celles non totalement closes soutenues par des poteaux (parking, hangar, préau, auvent, …) ;
• les constructions en saillies de la façade (balcons, coursives…) et les rampes d’accès aux constructions.

Et sont exclus du calcul de l’emprise au sol :

• les éléments ornementaux de la construction : bandeaux, corniches, etc. ;
• les marquises ;
• les simples prolongements de toiture sans dispositif de soutien ;
• les terrasses de plain-pied, dans la mesure où aucun élément ne dépasse du niveau du sol ; 
• les aires de stationnement non couvertes.