Travaux d’agrandissement : les bons réflexes avant de vous lancer !

Extension, des autorisations différentes suivant la superficie créée

Bonne nouvelle, si vous souhaitez créer une extension : le coefficient d’occupation des sols (Cos), qui imposait une surface maximale en fonction de la taille du terrain, a été supprimé par la loi Alur.

Les formalités administratives varient en fonction de la surface de plancher et de l’emprise au sol. Si l’une et l’autre sont inférieures à 5 m², aucune formalité n’est requise. En revanche, entre 5 et 20 m², vous devez faire une déclaration préalable de travaux. Ce seuil de 20 m² est porté à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme (PLU) lorsque la surface totale de la construction (bâtiment existant plus extension) n’excède pas 170 m². Au-delà de ces métrés, l’obtention d’un permis de construire et le recours à un architecte deviennent obligatoires.

A noter : Vos travaux seront soumis à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), visant à améliorer la performance énergétique au sein de l’habitat. Cependant, pour les petites extensions, c’est la « RT existant par élément » qui s’appliquera (liste indiquant les critères de performance exigés pour chaque produit utilisé).

Surélévation, des démarches juridiques et techniques

Surélever vos combles ou créer un étage supplémentaire implique un certain nombre de démarches. Premièrement, il est nécessaire de procéder à une étude « structure » afin de vérifier que le bâtiment peut supporter un étage de plus.

Par ailleurs, une surélévation modifie l’aspect extérieur d’un bâtiment. Aussi, même pour une surface inférieure à 5 m2, vous devrez réaliser une déclaration de travaux. Comme dans le cas d’une extension, dès lors que l’emprise au sol et/ou la surface de plancher excèdent 20 m² (40 m² dans certaines zones urbaines), un permis de construire est requis.

Enfin, la surélévation étant assimilée à une construction neuve, elle est soumise aux normes de construction RT 2012.

En copropriété, l’accord de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires est exigé. Cependant, la loi Alur a assoupli les règles de majorité applicables pour autoriser une surélévation. Désormais, la majorité de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires représentant les 2/3 des voix) suffit. Auparavant, l’unanimité était requise.

Achat de parties communes, l’accord de la copropriété est obligatoire

Agrandir en achetant une partie commune (un palier ou des combles inutilisés par exemple), requiert l’accord préalable de la copropriété (majorité de l'article 26). Il est recommandé de présenter le dossier le plus complet possible : indiquez le prix auquel vous souhaitez acheter les parties communes, précisez les travaux envisagés, joignez l'avis de l’architecte de l’immeuble… Il est important d’attendre d’avoir obtenu l'aval des copropriétaires avant d’entamer tous travaux. Dans le cas contraire, vous risqueriez d’être contraint de remettre les lieux dans leur état d’origine !

A noter : Le passage d’un géomètre-expert est indispensable pour modifier le règlement de copropriété, puisque en achetant des parties communes, vous créez un nouveau lot. Ses honoraires sont à votre charge.