Quel contrat de location meublée signer ? 

Points essentiels à retenir :

• Il existe plusieurs types de contrats de bail meublé selon que le logement constitue la résidence principale du locataire, ou soit conclu en raison de sa situation professionnelle. 
• Le bailleur doit fournir un contrat de location meublée écrit, conforme aux règles en vigueur. En outre, des annexes sont à joindre pour compléter l'information du locataire.  
• Au-delà du contrat de bail meublé classique, il existe un bail mobilité et un bail étudiant, conclus sur une durée plus courte.
• La location saisonnière d'un meublé de tourisme, classé ou non, échappe à ces règles strictes. 

Logement meublé à usage de résidence principale

Depuis le 1er août 2015, suite à l'adoption de la loi Alur, un bail d'habitation d'une résidence principale doit respecter le modèle de contrat de location réglementaire, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. 

Le contrat de location meublée doit s'établir par écrit en autant d'exemplaires que de parties (au minimum un pour le propriétaire et un pour le locataire).

Parmi les différents types de locations possibles, la location meublée se rapproche de la location nue au niveau du contrat de bail et des obligations de chaque partie. La rédaction du contrat de location est similaire qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, dès lors que le locataire y élit sa résidence principale. 

En revanche, les différences sont importantes concernant le régime fiscal de la location meublée et de la location nue. 

Quelles sont les obligations pour un appartement meublé ?

En location meublée classique, la durée du bail est d'une année renouvelable tacitement. Cette durée est identique que le propriétaire soit une personne physique ou une personne morale. 

Le propriétaire peut donner congé à l'échéance du bail pour l'un des motifs suivants : 

• Vente du logement, 
• Reprise du logement pour l'habiter, 
• Motif légitime sérieux (comme l'absence de paiement des loyers ou des troubles du voisinage). 

A minima, le logement doit être équipé des fournitures et du mobilier prévus par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : 

1. Literie avec couette ou couverture ;
2. Volets ou rideaux ou dispositif d'occultation des fenêtres des chambres ; 
3. Plaques de cuisson et four (ou four à micro-ondes) ; 
4. Réfrigérateur et congélateur ;
5. Vaisselle nécessaire, ustensiles de cuisine ; 
6. Table et chaises ; 
7. Étagères de rangement ; 
8. Luminaires ; 
9. Matériel d'entretien adapté au bien immobilier. 

Contenu du bail d'habitation d'un logement meublé

Le bail meublé comporte certaines mentions obligatoires propres à tous contrats de bail comme : 

• L'identification des parties (nom, prénom, coordonnées) ;
• La destination du logement ;
• L'identification fiscale du logement ;
• Sa surface habitable ;
• Ses équipements (cuisine équipée, salle de bains, cave) ; 
• La date de prise d’effet et la durée du bail ;
• Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que leurs modalités de paiement ;
• Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, le montant du loyer payé par le précédent locataire, la date du dernier versement ainsi que la date de la dernière révision (sauf en cas de première location depuis 18 mois) ;
• Dans les zones concernées par le plafonnement des loyers, le montant du loyer de référence et du loyer majoré ;
• Le montant du dépôt de garantie éventuel ;
• Les honoraires éventuels de l’agence immobilière et leur répartition entre le locataire et le bailleur.

Notez que le contrat de location meublée contient une clause résolutoire pour faciliter la rupture du bail en l'absence de paiement du loyer et des charges. Toutefois, suivez nos conseils pour éviter les loyers impayés avant d'en arriver là. 

Le contrat de location meublée comporte des annexes obligatoires comme : 

• Le dossier de diagnostics techniques (DDT), notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les autres diagnostics nécessaires selon les caractéristiques du logement et sa localisation (zones de risques d'exposition) ; 
• L'état des lieux d'entrée ;  
• L'inventaire du mobilier présent ; 
• Un extrait du règlement de copropriété le cas échéant ; 
• Une notice d'information des parties sur leurs droits et leurs obligations. 

Le logement loué doit respecter des critères de décence, notamment une performance énergétique minimale. 

Quels autres types de contrat de location meublée ? 

Parmi les types de contrats de location meublée, le contrat de colocation suit le modèle de contrat de bail ci-dessus. Simplement, il peut prévoir la solidarité entre colocataires dans le paiement du loyer, ainsi que les modalités de départ d'un seul colocataire. 

Un bail de courte durée pour les locataires en mobilité

Créé par la loi Elan du 23 novembre 2018, le bail mobilité permet de louer un logement meublé sur de courtes durées : entre un et dix mois.

Il est réservé aux locataires en mobilité : salarié en formation ou en mission temporaire, étudiants en stage ou en contrat d’apprentissage, etc. 

S'il est soumis aux plafonnements des loyers en zone tenue, ce contrat de bail mobilité présente quelques spécificités : 

• Pas de perception d'un dépôt de garantie,
• Pas de solidarité entre colocataires.

La durée du bail peut être modifiée une fois par avenant, sans dépasser un total de 10 mois. Au terme du bail, pour continuer à louer au même locataire, le bailleur devra signer un nouveau contrat de bail meublé classique.

Bon à savoir :

La loi Elan précitée a aussi créé un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire pour les seniors qui veulent proposer une chambre chez eux. Les règles de ce contrat sont spécifiques et le loyer modeste, en échange de menus services.

Un bail de 9 mois pour les étudiants :

Le bail étudiant prévu par l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 est un contrat de bail meublé avec deux spécificités : 

• Le locataire est un étudiant ; 
• Sa durée est de 9 mois maximum, sans reconduction possible. 

Aussi, propriétaire et locataire n'ont pas besoin de donner congés.

A noter :

Le locataire étudiant peut quitter le logement à tout moment au cours du bail. Il doit alors donner congé en respectant un préavis de départ d'un mois. 

Contrat de location saisonnière : un bail plus souple

La loi encadre peu le contrat de bail pour une location saisonnière. 

L'article L 324-2 du Code de tourisme précise simplement que l'établissement d'un contrat de meublé de tourisme par écrit est nécessaire. Il doit contenir le prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux.

En outre, le contrat de location saisonnière précise les dates d'arrivée et de départ, les obligations spécifiques et générales des parties, ainsi que les restrictions éventuelles (logement non-fumeur, animaux de compagnie, interdiction de faire des fêtes, etc.). 

Un dépôt de garantie peut être réclamé. Il représente, en moyenne, de 20 à 25 % du prix de la location et est destiné à couvrir d’éventuels frais de remise en état.

Bon à savoir :

La location touristique type Airbnb de courte durée répond aux obligations de la location saisonnière, appelée meublé de tourisme dans le jargon juridique.

Tout propriétaire peut confier la gestion locative de ses biens immobiliers à un professionnel pour la mise en location, la recherche de locataires, la rédaction du contrat, le recouvrement du loyers et des charges et la gestion quotidienne, notamment les travaux et réparations. Un professionnel dispose de modèles de contrat de baux d'habitation conformes et adaptés à chaque situation.