Comment rédiger un contrat de location saisonnière ?

Résumé de cet article :

• Le contrat de location saisonnière est obligatoire, même entre particuliers.
• Il doit contenir des mentions précises et être accompagné de diagnostics.
• Certaines clauses abusives sont à proscrire.
• Le sort des arrhes ou de l’acompte dépend du motif d’annulation.
• Des modèles gratuits sont disponibles, à adapter à chaque situation.

Le contenu essentiel du contrat de location saisonnière

Un contrat de location saisonnière, même établi entre particuliers, doit respecter certaines règles. À défaut, il pourrait être contesté.

Mentions obligatoires

L’article L. 324-2 du Code du tourisme impose un minimum de formalisme.

Le contrat doit notamment inclure les informations suivantes :

• L’identité et les coordonnées complètes du bailleur et du locataire
• L’adresse précise du logement loué
• Une description détaillée : superficie, nombre de pièces, équipement (mobilier, électroménager, accès internet…), espaces extérieurs
• La capacité d’accueil maximale
• Les dates et heures d’arrivée et de départ
• Le montant du loyer, les modalités de versement (arrhes ou acompte) et les conditions de paiement du solde
• Le montant du dépôt de garantie le cas échéant et ses conditions de restitution
• Les charges incluses ou non (ménage, eau, électricité…)
• Les conditions d’annulation ou de résiliation du contrat

Pour être valable, ce contrat de location saisonnière meublé doit impérativement être signé par les deux parties.

Types de contrats

Le contrat peut prendre différentes formes, selon le type de location choisi :

• Contrat de location saisonnière entre particuliers : rédigé de manière libre, à condition de respecter les obligations légales.
• Contrat passé via une plateforme (Airbnb, Abritel…) : les CGU tiennent souvent lieu de cadre contractuel, mais il est conseillé de doubler cela par un document signé.
• Contrat avec agence : plus encadré, notamment en cas de gestion complète du bien par un professionnel.

Pour simplifier la rédaction, vous pouvez vous appuyer sur un modèle de contrat de location saisonnière en ligne.

A noter :

De nombreux sites proposent un contrat de location saisonnière gratuit, à adapter selon les spécificités de votre bien.

Dans certaines communes, une déclaration préalable soumise à enregistrement en mairie est obligatoire avant toute mise en location saisonnière, même ponctuelle. Renseignez-vous auprès de votre municipalité.

Conditions particulières

Le contrat peut aussi inclure des clauses spécifiques :

• Règlement intérieur (interdiction de fumer, présence d’animaux…)
• Heures de silence ou restrictions sur les fêtes
• Utilisation des équipements (piscine, jacuzzi, cheminée…)
• Frais de ménage en fin de séjour, etc.

A noter :

Ces conditions générales de location doivent rester équilibrées. Un locataire peut contester une clause abusive ou jugée disproportionnée.

Propriétaires comme locataires peuvent souscrire une assurance spécifique location saisonnière pour couvrir les dégâts ou litiges éventuels (bris, incendie, vol…).

Jusqu’à trois diagnostics obligatoires

Même pour une location de courte durée, certaines obligations s’appliquent concernant les diagnostics techniques. Leur transmission au locataire est obligatoire, en annexe du contrat.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Obligatoire pour toute location saisonnière sauf si le logement est loué moins de 4 mois par an. Ce document informe le locataire de la consommation énergétique du bien.

État des risques et pollutions (ERP)

Si le bien est situé dans une zone à risque (naturel, minier, technologique, sismique), un état des risques et pollutions à jour doit être fourni au locataire.

État des installations électriques et gaz

Depuis juillet 2017, les installations gaz et électricité doivent faire l’objet d’un diagnostic si elles datent de plus de 15 ans. Cela concerne aussi les locations saisonnières, si la location est récurrente.

Bon à savoir :

En cas de manquement, le propriétaire engage sa responsabilité et s’expose à des sanctions, voire à l’annulation du contrat.

Gare aux clauses abusives !

Certaines clauses ne sont pas valables, même si elles ont été signées par les deux parties. Elles peuvent être « réputées non écrites » s’il est prouvé qu’elles créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. 12 clauses interdites sont inscrites en liste noir (article R212-1 du Code de la consommation) tandis que 10 sont inscrites en listes grises, soit présumées abusives (article R212-2 du code de la consommation).

Clause de dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie doit rester raisonnable (généralement 20 à 30 % du montant total). Sa restitution doit être prévue dans un délai précis, une fois l’état des lieux réalisé.

Bon à savoir :

Même non obligatoire, un état des lieux d’entrée et de sortie est fortement recommandé pour éviter les litiges liés à la restitution du dépôt de garantie.

Clause de résiliation anticipée

Une clause permettant au bailleur de résilier unilatéralement et sans motif est considérée comme abusive. La résiliation doit être encadrée dans sa forme et faire état de motifs de résiliation sérieux (ex : non-paiement, ou non-respect du règlement).

Limitation de responsabilité du propriétaire

Le propriétaire ne peut pas se dégager de toute responsabilité, notamment en cas de panne ou défaut d’équipement. Il est tenu à une obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Clauses interdisant certaines activités ou fêtes

Il est possible d’interdire les fêtes ou certaines activités, à condition que cela soit justifié (respect du voisinage, tranquillité…). Une clause interdisant toute réception sans exception peut toutefois être contestée.

Conditions générales de vente

Un renvoi vers les articles du Code civil (articles 1713 et suivants) peut utilement compléter le contrat, notamment pour les règles générales applicables à toute location.

L’annulation et la résolution du contrat de location saisonnière

Une location saisonnière peut être annulée avant la date prévue, mais les conséquences varient selon les cas.

• En cas de force majeure (décès, catastrophe naturelle, interdiction administrative), l’annulation est sans frais pour le locataire.
• Si le locataire a versé des arrhes, il les perd en cas d’annulation.
• S’il a versé un acompte, il est engagé sur la totalité du séjour.
• Si c’est le propriétaire qui annule, il doit rembourser le double des arrhes ou restituer l’acompte, assorti éventuellement d’une indemnisation complémentaire.

Bon à savoir :

Précisez dans le contrat la nature de l’avance versée : arrhes ou acompte. Cela change tout en cas d’annulation.

FAQ

Quelle est la durée maximale d’un contrat de location saisonnière ?

Une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs avec le même locataire. Elle est destinée à un usage temporaire (vacances, déplacements professionnels…).

Comment louer sa résidence secondaire plus de 120 jours ?

La limite de 120 jours/an concerne uniquement les résidences principales.

Pour une résidence secondaire, vous pouvez louer toute l’année, sous réserve de déclaration en mairie (et parfois d’un changement d’usage selon les communes).
Attention : cela peut également avoir un impact sur la taxe d’habitation d’une résidence secondaire , surtout dans les zones tendues.

Vous prévoyez d’ acheter une résidence secondaire pour la proposer en location saisonnière ? Informez-vous en amont sur les règles locales, la fiscalité applicable et les démarches à anticiper.

Quel est le meilleur statut pour faire de la location saisonnière ?

Tout dépend de la fréquence et du niveau de revenus :

• Occasionnel : micro-BIC avec abattement de 50 % (ou 71 % en meublé de tourisme classé).
• Professionnel : LMNP ou LMP selon les cas, avec des obligations comptables mais plus de charges déductibles.