Location : la liste des critères de décence s’allonge en 2019 !

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Tout logement loué nu ou meublé occupé à titre de résidence principale doit respecter des critères de décence portant sur la surface et le volume habitables, les équipements ainsi que sur le confort et la sécurité des occupants. Le logement loué doit, ainsi :

- comporter une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³,

- les dispositifs de retenue (rampe, garde-corps des balcons et fenêtre…) doivent être conformes à leur usage,

- les réseaux et branchements d’électricité, de gaz, de production d’eau chaude et de chauffage ne doivent pas présenter de risques et être en bon état.

- le bien doit aussi disposer d’un chauffage et être suffisamment éclairé.

- la Loi Elan (art 142) du 24 novembre 2018 a également introduit dans les critères de décence, que le logement loué doit être exempt de « toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (cafards, punaises de lit, etc.)

L’intégralité de ces critères ont été précisés par un décret publié en 2002.

Des exigences de performance énergétique depuis 2018

En 2018, ce décret s’est enrichi de deux nouveaux critères portant sur la performance énergétique.

Depuis le 1^er janvier 2018, le logement loué doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres ainsi que les murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés (un garage, par exemple) doivent offrir une étanchéité à l’air suffisante.

Par ailleurs, les ouvertures donnant sur des locaux non chauffés (comme des petits WC par exemple) doivent être munies de portes ou de fenêtres et les cheminées être équipées de trappes.

Depuis le 1^er juillet 2018, les locaux loués doivent aussi permettre une aération suffisante. Ses dispositifs d’ouverture et ses éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Les recours du locataire d’un logement indécent

S’il s’aperçoit que le logement qu’il occupe ne répond pas aux normes de décence, le locataire peut exiger, à tout moment de la location, que le propriétaire réalise les travaux nécessaires à la mise en conformité. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Sans réaction du bailleur (ou en cas de refus) dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) afin qu’elle trouve un arrangement amiable.

Faute d’accord (ou, directement, sans être passé par la CDC), le locataire peut saisir le juge du tribunal d’instance. C’est lui qui déterminera la nature des travaux à réaliser et leurs délais. Il peut aussi décider de consigner le loyer dans l’attente des travaux ou prévoir une réduction de loyer avec une éventuelle restitution d’une partie des loyers déjà versés.

Bon à savoir

Le locataire ne peut pas décider, de lui-même, d’interrompre le versement des loyers.

Pour aller plus loin : 

• Location décente : la performance énergétique est-elle un critère ?
• Nouvelle définition du logement décent