Location meublée : les pièges à éviter
Sommaire
Que le bien soit loué à titre de résidence principale du locataire ou à des touristes qui n’y passeront que quelques jours, les propriétaires de locations meublées doivent respecter un nombre toujours plus important de contraintes.
Un bail type obligatoire pour la location meublée
Dès que le logement est utilisé plus de huit mois dans l’année, il est considéré comme constituant la résidence principale de l’occupant. A ce titre, il est doit être signé pour une durée minimale d’un an (9 mois si le locataire est un étudiant) et respecté un bail type conforme à un modèle standard.
Un certain nombre de documents doivent être annexés au contrat de bail. Parmi ceux-ci figurent un dossier de diagnostic technique. Celui-ci s’enrichira prochainement d’un diagnostic gaz et d’un diagnostic électricité. Ils deviendront obligatoires à compter du 1er juillet 2017 pour les logements construits avant 1975 et du 1er janvier 2018 pour les autres.
Un logement réellement meublé
C’en est fini du meublé qui ne comportait qu’une table, une chaise et un lit ! Depuis le 1er septembre 2015, les meublés occupés comme résidence principale doivent obligatoirement contenir au moins onze meubles et équipements listés dans un décret du 31 juillet 2015.
Bientôt un permis de louer en meublé
Le logement meublé utilisé à titre de résidence principale doit répondre aux règles de décence fixées par un décret du 30 janvier 2002. Le législateur renforce le pouvoir de contrôle des pouvoirs publics en instaurant un « permis de louer » créé par la loi Alur et précisé dans un décret du 19 décembre 2016. Les communes peuvent désormais instaurer, pour certaines catégories de biens ou pour certains quartiers, un régime de déclaration de mise en location ou, plus contraignant, d’autorisation préalable de mise en location. Le non-respect de ces dispositions est assorti d’une forte amende : de 5000 à 15 000€.
Un changement d’usage obligatoire
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et en première couronne parisienne, la transformation d’un logement en meublé touristique doit faire l’objet d’une autorisation de changement d’usage. L’art.59 de la loi de modernisation de la justice du XXIème siècle a passé de 25 000 à 50 000€ le montant de l’amende applicable aux bailleurs négligeant de demander cette autorisation.
Certains règlements de copropriété interdisent la location meublée de tourisme. Un point à vérifier avant de mettre en location un appartement !
Impôts, mairie : des déclarations obligatoires
Quelle que soit la taille de la commune, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°14004*04 et vous inscrire à la mairie dont dépend le bien mis en location. Cela permettra à la collectivité de collecter la taxe de séjour inhérente aux locations meublées de tourisme. Vous devez aussi, au moyen du formulaire Cerfa n°11921*07, déclarer votre activité au greffe du tribunal de commerce du lieu de situation du bien loué, ainsi vous obtiendrez un numéro SIRET qu’il faudra reporter sur votre déclaration de revenus complémentaires..
La location de sa résidence principale moins de 4 mois dans l’année ne nécessite aucune autorisation préalable de la commune ou de la copropriété.
Ne pas oublier les cotisations sociales
Vous louez un meublé pour de courtes durées et vous touchez plus de 23 000 € de loyers dans l’année ? Dès2017, vous devrez payer des cotisations sociales (art. 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017). Vous pourrez soit vous immatriculer au régime social des indépendants (RSI), soit verser vos cotisations au régime général de la sécurité sociale.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
