Tout savoir sur les différents types de location

La location non meublée

Si vous décidez de louer votre appartement ou maison vide :

• la durée du bail est de 3 ans minimum, renouvelable tacitement. Depuis le 1^er août 2015, vous devez utiliser un contrat de bail type et y annexer une notice d’informations sur les droits et devoirs des parties ;
• si la révision du loyer est prévue dans le contrat, elle intervient une fois par an ; l’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, depuis le 1^er août 2012, dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants, un dispositif d’encadrement des loyers s’applique au moment de la relocation ou du renouvellement du bail. Par ailleurs, depuis le 1^er août 2015, les loyers parisiens sont plafonnés. C’est-à-dire que le loyer fixé lors d’une première mise en location, d’une relocation, ou d’un renouvellement de bail ne peut pas s’écarter d’un loyer de référence de plus de 20 % à la hausse et de 30 % à la baisse. Fixés par un arrêté préfectoral, les loyers de référence varient en fonction du quartier et des caractéristiques du logement déterminées suivant trois éléments : le type de location (meublée ou non meublée), la taille du logement et la date de construction de l’immeuble. Lors d’un renouvellement du contrat de location, le bailleur peut solliciter une réévaluation du montant du loyer si celui-ci est inférieur de 30 % au loyer de référence. De son côté, le locataire pourra, à l’occasion du renouvellement du bail, demander une révision à la baisse de son loyer si celui excède de 20 % le loyer de référence prévu. Un décret du 10 juin 2015 précise les modalités d’application du dispositif. Il prévoit ainsi que les loyers des biens présentant des caractéristiques particulières de confort ou de localisation pourront être déplafonnés, dès lors que ces éléments ne donnent pas lieu à la récupération des charges par le bailleur ;
• vous ne pouvez mettre fin au bail que lors de son renouvellement, avec un préavis de 6 mois pour le vendre, l’occuper vous-même ou le faire occuper par un proche, ou encore, pour un motif légitime et sérieux (par exemple, non-paiement des loyers ou troubles du voisinage). Le locataire, lui, peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (un mois les zones tendues quelle que soit la date de signature du bail et dans certains cas, par exemple une mutation professionnelle).

Avantage fiscal de la location non meublée : elle permet d’imputer  les déficits fonciers sur votre revenu global, dans certaines limites (voir la fiscalité de la location non meublée).

Enfin, pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôt Pinel ou Malraux, vous devez vous engager à louer votre bien pendant 6 ans minimum (avec un plafonnement des loyers pour la réduction d’impôt Pinel).

 Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

La location meublée

Les principales caractéristiques de la location meublée sont les suivantes :

• vous devez fournir et entretenir le mobilier et les équipements du logement ;
• depuis le 1^er septembre 2015, vous devez obligatoirement mettre à la disposition du locataire certains meubles et équipements (literie avec couette et couverture, four ou micro-ondes, plaques de cuisson…) dont la liste est fixée par un décret du 31 juillet 2015 ;
• la durée du bail est d’un an minimum, renouvelable, si le logement constitue la résidence principale du locataire (la durée est de 9 mois en cas de location à un étudiant). Depuis le 1^er août 2015, vous devez utiliser un contrat de bail type et y annexer une notice d’informations sur les droits et devoirs des parties ;
• si la révision du loyer est prévue dans le contrat, elle intervient une fois par an ; l’augmentation ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). La loi Alur soumet à un encadrement des loyers les locations meublées situées dans les zones où la demande locative excède l’offre. À Paris, les loyers des locations meublées ne peuvent pas s’écarter de 30 % à la baisse et de 20 % à la hausse d’un loyer de référence. Fixés par un arrêté préfectoral, les loyers de référence varient en fonction du quartier et des caractéristiques du logement déterminées suivant trois éléments : le type de location (meublée ou non meublée), la taille du logement et la date de construction de l’immeuble ;
• vous pouvez mettre fin au bail lors de son renouvellement pour le vendre, l’occuper ou le faire occuper par un proche ou encore pour un motif sérieux et légitime (non-paiement des loyers, par exemple) en prévenant le locataire 3 mois à l’avance. Le locataire, lui, peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un délai de préavis d’un mois.

La location meublée est une formule souple, avec un loyer souvent plus élevé que si le bien était loué vide. Elle est adaptée à la location de petites surfaces à des locataires qui ne possèdent pas encore beaucoup de mobilier. Mais les changements de locataires sont généralement assez fréquents. Et il n’est pas possible de déduire de votre revenu global les éventuels déficits tirés de votre location meublée (voir la fiscalité de la location meublée).

La location saisonnière ou touristique

Dans le cas d’une location meublée saisonnière, les loyers peuvent être assez élevés si votre bien est situé dans une zone touristique et s'il est parfaitement aménagé. Attention, dans les villes de plus de 200 000 habitants (Paris, notamment), ainsi que dans les communes de première couronne parisienne, vous devez obtenir auprès de la mairie une autorisation préalable de changement d’usage. Excepté si le logement constitue votre résidence principale et que vous le louez moins de 4 mois dans l’année.

Toutefois, la durée totale de la location touristique ne représente en général que quelques semaines par an avec des changements fréquents de locataires, ce qui a un impact sur la fiscalité des loyers (ceux-ci sont imposables selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux ; en cas d’option pour l’imposition selon le régime réel, les charges ne sont déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location).

En cas de réalisation d’un tel projet, il convient de se reporter aux dispositions du code général des impôts en vigueur au moment de la réalisation du projet.