Les différents types de location : comment choisir pour son investissement ?

La manière dont vous allez mettre en location votre bien est centrale dans la réussite de votre projet d’investissement locatif. Quel type de location allez-vous choisir ? Location meublée, location non meublée ou location saisonnière ? Tout dépend des objectifs que vous poursuivez !

Tableau comparatif : différence entre location meublée et location vide (non meublée)

	Location meublée	Location vide
Durée de bail	1 an, en cas de résidence principale du logement (9 mois, en cas de location à un étudiant)	3 ans (si le bailleur est une personne physique, contre 6 ans s'il est une personne morale)
Préavis	Bailleur : 3 mois, pour des motifs précis (vente, occupation par lui-même ou des proches, motif légitime et sérieux) Locataire : 1 mois	Bailleur : 6 mois, pour des motifs précis (vente, occupation par lui-même ou des proches, motif légitime et sérieux) Locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue ou sur justification (mutation, perte d’emploi, santé)
Dépôt de garantie	2 mois de loyer	1 mois de loyer
Révision du loyer	Si prévue au contrat : annuelle et plafonnée	Si prévue au contrat : annuelle et plafonnée
Fiscalité	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)	Revenus fonciers

La location meublée : rentabilité et souplesse

La location meublée est une formule de location souple, qui permet de fixer un loyer souvent plus élevé que si le bien était loué vide.

Elle est adaptée à la location de petites surfaces à des locataires qui ne possèdent pas encore beaucoup de mobilier. Mais les changements de locataires sont généralement assez fréquents.

Dans le cadre d'une location meublée, vous devez fournir et entretenir le mobilier et les équipements du logement.

Depuis le 1er septembre 2015, vous devez obligatoirement mettre à la disposition du locataire certains meubles et équipements (literie avec couette ou couverture, four ou micro-ondes, plaques de cuisson…) dont la liste est fixée par un décret du 31 juillet 2015.

Si vous mettez votre bien en location meublée, vos revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dans ce cadre, vous pouvez, sous conditions, relever du régime micro-BIC, et bénéficier d'un abattement de 30 % (meublés de tourisme non classés) ou 50 % (autres meublés), selon la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (représentatif de vos charges) sur votre revenu locatif.

Vous pouvez également, sous conditions, amortir le bien mis en location.

En revanche, il n’est pas possible, si vous relevez du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) de déduire de votre revenu global les éventuels déficits tirés de votre location meublée.

Bon à savoir :

Si votre locataire potentiel a vocation à ne rester qu'un occupant temporaire de votre logement, vous pouvez, sous conditions, signer un bail mobilité, dont la durée est comprise entre 1 mois et 10 mois. En pratique, ce type de bail ne peut être signé que par des étudiants ou des professionnels en mutation ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité.

La location vide (nue) : sécurité et déficit foncier

Si vous choisissez de louer votre logement en location vide, vous toucherez certainement un public-cible majoritairement constitué de familles.

Ce type de location, dont la durée initiale est au minimum de 3 ans si vous êtes une personne physique, est en effet idéal pour les ménages avec enfants, puisqu'il offre une plus grande stabilité que les locations meublées. De fait, la gestion de votre logement sera moins complexe, puisque le turn-over de locataires risque d'être limité.

L'un des autres avantages de la location vide est fiscal : dans le cadre du régime réel foncier, vous pouvez imputer vos déficits fonciers résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Prenons un exemple pour mieux comprendre le mécanisme du déficit foncier : vous réalisez des travaux dans votre logement mis en location vide pour un montant de 5 000 €. Vous déduisez le montant de ceux-ci de votre revenu foncier, qui est égal à 3 000 €. Puisque le montant de vos travaux (5 000 €) excède celui de vos revenus fonciers (3 000 €), vous avez un déficit foncier de 2 000 € (< 10 700 €), que vous pourrez déduire de votre revenu global de l'année en question.

La location de courte durée (Saisonnière) : pour maximiser les revenus de votre investissement

Dans le cas d’une location meublée saisonnière, le potentiel de rentabilité de votre investissement locatif est susceptible de s'accroître : les loyers de ce type de location peuvent en effet être assez élevés si votre bien est situé dans une zone touristique et s'il est parfaitement aménagé.

Toutefois, la durée totale de la location touristique ne représente en général que quelques semaines par an avec des changements fréquents de locataires, ce qui a un impact sur la fiscalité des loyers (ceux-ci sont imposables selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux ; en cas d’option pour l’imposition selon le régime réel, les charges ne sont déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location).

En cas de réalisation d’un tel projet, il convient de se reporter aux dispositions du Code général des impôts en vigueur au moment de la réalisation du projet.

En outre, le turn-over régulier de locataires peut générer une gestion locative chronophage entre la récupération et la remise des clés, ainsi que les contraintes liées au ménage régulier des lieux.

Attention : Si le bien que vous souhaitez mettre en location saisonnière est, à la base, un local à usage d'habitation, il est possible que vous deviez, avant toute mise en location, obtenir l'autorisation de changer son usage en location touristique. Cette règle vaut que le logement soit situé en zone tendue (caractérisée par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements) ou non. Pensez à vous renseigner en mairie !

Quel statut fiscal choisir selon son projet ?

Tout dépend de vos objectifs et de vos contraintes !

Prenez le temps de vous poser les bonnes questions :

Vous avez beaucoup de travaux à réaliser dans le logement, que vous souhaiteriez déduire de votre revenu global si possible ? Ou vous souhaitez favoriser la stabilité pour éviter un changement fréquent de locataire et minimiser le temps consacré à la gestion locative ? Il est sûrement préférable d'opter pour de la location vide.
Vous voulez optimiser la rentabilité de votre investissement en fixant un loyer élevé, quitte à confier la gestion locative à une agence ? Il est peut-être judicieux de choisir la location meublée.

Pour éviter toute mauvaise surprise, n'oubliez pas, avant de vous lancer, de calculer la rentabilité de votre investissement locatif !

Références :

Article 1 à 25-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (location vide résidence principale)
Article 25-3 à 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (location meublée résidence principale) et Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, article 2 (liste des équipements d'un logement meublé)
Articles 25-12 à 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (bail mobilité)
Article 50-0 du Code général des impôts (régime micro-BIC)
Article 156 du Code général des impôts (imputation des déficits - LMNP)
Article 156 du Code général des impôts (imputation du déficit foncier)
Articles L631-7 et s. du Code de la construction et de l'habitation (contrôle du changement d'usage d'un local à usage d'habitation)

Questions fréquentes sur les différents types de location

Selon votre projet, vous pouvez choisir de mettre votre bien en location vide, en location meublée longue durée ou en location touristique de courte durée. Le type de contrat de location à utiliser dépendra de la nature de la location envisagée. Par exemple, pour une location vide à usage d'habitation principale, vous devrez utiliser le modèle-type de bail présent en annexe 1 du Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.
On parle de "location vide" pour désigner le bien mis en location qui ne contient aucun meuble ni aucun équipement particulier. À l'inverse, on parle de location meublée pour désigner un logement loué dans lequel se trouve un certain nombre de mobilier et d'équipements obligatoires.
Il n'existe pas de réponse-type à cette question : en pratique, tout dépend de la situation du bien (maison individuelle ou appartement), de son état général (huisseries neuves ou anciennes, matériaux d'isolation utilisés, etc.) et de l'existence, ou non, d'un système de chauffage collectif (par exemple, existence d'une chaudière collective dans un immeuble situé en copropriété).

Auteur

Lorène Bourgain - Rédactrice

Juriste rédactrice depuis plus de 14 ans, spécialisée en droit fiscal et droit des sociétés, elle maîtrise les enjeux du droit immobilier et intervient régulièrement sur ces sujets.

Relecteur

Karine Dabot - Avocate associée

Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.