Quelles aides pour faciliter un investissement locatif en 2025 ? 

Points essentiels à retenir : 

• Plusieurs aides existent encore en 2025 pour faciliter un investissement locatif.
• La loi Denormandie offre une réduction d'impôt pour un investissement dans l'ancien avec travaux au cœur de certains centres-villes.
• Le dispositif Loc'Avantages permet aussi de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un loyer plafonné profitant à certains locataires aux ressources modestes.
• Il est aussi possible de déduire le coût des travaux de rénovation effectués dans un bâtiment historique grâce à la loi Malraux.
• L'optimisation du régime fiscal de l'investisseur, à travers le déficit foncier ou le régime réel sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) constitue également une forme d'aide. 

Investir dans l'immobilier ancien avec la loi Denormandie

La loi Denormandie offre une réduction d'impôt similaire à celle de la loi  Pinel mais est destinée à des investissements dans l'ancien avec des travaux de rénovation. De nombreuses conditions à remplir concernent le logement, le locataire, les travaux. 

Conditions de la loi Denormandie

Investir dans un logement ancien avec travaux

• Investir avant le 31 décembre 2027.
• Investir dans un logement ancien avec travaux d'amélioration ou investir dans la transformation d'un local à usage d'habitation.
• Les travaux doivent représenter plus de 25 % du coût total de l'opération, à terminer avant le 31 décembre de la 2e année suivant l'achat.
• Les travaux doivent concerner au moins un des postes suivants :
  • Amélioration de la performance énergétique du logement de plus de 20 % pour un appartement et de 30 % pour une maison
  • Deux types de travaux parmi les suivants : changement de chaudière ou de mode de production d'eau chaude, isolation des combles, des murs ou des fenêtres.
  • Création d'une nouvelle surface habitable (par exemple, balcon, terrasse ou garage).

Investir dans certaines communes ou certaines copropriétés

• Le logement se situe dans une commune dotée d'un besoin de réhabilitation de l'habitat important ou dans une zone "Action cœur de ville" ou encore dans une commune concernée par un accord de revitalisation du territoire (ORT). Cette condition tend à rendre plus attractif certaines communes.
• Le logement peut être situé dans n'importe quelle ville dès lors qu'il appartient à une copropriété en difficulté : copropriété sous administration provisoire ou relevant d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). 

Choisir son locataire

Le logement doit être en location nue et constituer la résidence principale du locataire.

Le locataire ne peut appartenir au foyer fiscal de l'investisseur. Il est soumis à un plafond de ressources en fonction de la zone concernée (zones A, B1, B2 ou C). 

Ainsi, le loyer est plafonné. Par exemple, en zone A, un bail signé en 2025 ne peut dépasser 14,49 € par m2 hors charges. 

Avantages de la loi Denormandie :

L'investisseur immobilier obtient une réduction d'impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat du bien, en fonction de la durée de l'engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 

Cette réduction d'impôt est plafonnée à un coût d'acquisition de 300 000 € ou 5 500 € / m2 de surface habitable.

Bon à savoir : La réduction d'impôt Denormandie entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 € en France métropolitaine). 

Profiter du dispositif Loc'Avantages : 

Le dispositif Loc'Avantages remplace celui nommé "Louer abordable" en vigueur jusqu'au 1er mars 2022. Ces aides de l'État sont possibles sous plusieurs conditions. 

Conditions du dispositif Loc'Avantages

• Signer une convention avec l'ANAH (agence nationale de l'habitat) avant le 31 décembre 2027.
• Louer un logement vide en tant que résidence principale du locataire, pour une période minimale de 6 ans.
• Le logement ne doit pas être énergivore : ne pas avoir une étiquette énergie F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique).
• Le locataire, qui ne peut appartenir à la famille de l'investisseur, doit avoir des ressources inférieures à un plafond.
• L'investisseur immobilier doit être résident fiscal en France. 

Avantages du dispositif Loc'Avantages

Loc'Avantages offre une réduction d'impôt variable selon le niveau de loyer pratiqué. Le propriétaire bailleur doit choisir un niveau de location : 

• Intermédiaire (loc 1) avec - 15 % sur le plafond de loyer observé dans la commune,
• Social (loc 2) avec - 30 %
• Très social (loc 3) avec - 45 %. 

L'intermédiation locative sociale permet d'obtenir une plus grande réduction d'impôt. Celle-ci se calcule sur le montant des loyers bruts. 

Attention, le dispositif Loc'Avantages n’est pas cumulable pour un même logement avec d’autres dispositifs comme le Denormandie. En outre, il est soumis au plafonnement des niches fiscales. 

Investir dans un bâtiment en loi Malraux

Depuis 1962, la loi Malraux encourage la préservation du patrimoine français. Un propriétaire peut ainsi rénover certains sites classés et les proposer à la location. 

Conditions de la loi Malraux

• Acquérir un bien dans une zone géographique protégée : secteur sauvegardé, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AMVAP).
• S'engager à louer le bien en location nue pendant 9 ans minimum.
• Rénover sans modifier la surface habitable.

Avantages de la loi Malraux

La loi Malraux permet de réduire son impôt entre 22 et 33 % du montant des travaux de rénovation. 

Un plafond de réduction d'impôt est fixé à 100 000 € par an sur quatre années consécutives. 

Comment ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs ?

Au-delà des aides de l'État expliquées ci-dessus, les règles fiscales permettent aux propriétaires investisseurs de diminuer l'imposition de leurs revenus locatifs. L'impact de la fiscalité d'un investissement locatif est essentiel dans un tel projet et se situe au centre de la rentabilité globale de l'investissement. C’est pourquoi il est essentiel de se renseigner en amont et de l’envisager lors de l’élaboration du projet. 

La défiscalisation immobilière ne doit jamais être le seul objectif pour réussir son investissement ! D'autant plus que les dernières lois de finance ont tendance à diminuer les avantages fiscaux des investisseurs immobiliers. 

L'optimisation de ses revenus locatifs ne nécessite aucune condition liée aux ressources du locataire, à la situation du logement ou au montant du loyer. Choisir son logement pour un investissement locatif se fait alors sur la base du futur mode de location : location nue ou location meublée.

Diminuer l'impôt sur le revenu de l'investisseur grâce au déficit foncier

En location non meublée, si vous choisissez le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire les charges de vos revenus fonciers. Parmi ces charges déductibles figurent les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.  Il convient donc de s’assurer du montant de ces charges pour déterminer le régime. 

Si le résultat loyers - charges est négatif, vous générez un déficit foncier. Le déficit est déductible de votre revenu global à hauteur de 10 700 € (voire 21 400 € en cas de travaux de performance énergétique). 

L'excédent de déficit foncier est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers imposables . Le régime réel est plus intéressant que le régime micro foncier dès lors que vos charges déductibles  excèdent le montant de l'abattement forfaitaire de 30 %. 

Diminuer le revenu imposable en adoptant le régime réel en LMNP ou LMP

De la même manière, en location meublée, le propriétaire choisit entre régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et régime réel. Ce dernier s'avère souvent plus intéressant dans la mesure où il offre la possibilité de déduire les charges mais aussi d'amortir la valeur du logement.

En contrepartie, l'investisseur doit déclarer chaque année ses revenus via une liasse fiscale complète (bilan, compte de résultat et annexes reprenant notamment les dotations aux amortissements), ce qui génère aussi des coûts liés à l’intervention d’un comptable notamment. 

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) offre aussi des avantages fiscaux notables, comme expliqué dans nos contenus dédiés. 

Obtenir un prêt aidé pour un investissement locatif ?

Le financement d'un investissement locatif est la première pierre du projet. Or, les aides de l'État sous la forme de prêts aidés concernent essentiellement l'accession à la propriété des primo-accédants ou l'achat d'une résidence principale. 

Seul l'éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) est accessible aux bailleurs pour financer les travaux de rénovation et de performance énergétique, sous conditions. 

Pour investir sereinement, faites une simulation de prêt immobilier ! Puis, exposez votre projet d'investissement à l'un des conseillers Crédit Agricole. Ensemble, nous rechercherons le financement le plus adapté à votre situation.