Comment fonctionne le dispositif "louer abordable" ou "Loc'Avantages" en 2025 ?

Résumé de cet article :

• Le dispositif Louer abordable (Loc’Avantages) permet aux bailleurs de bénéficier d’un abattement fiscal jusqu’à 65 % en louant à loyer modéré.
• Il nécessite de signer une convention avec l’ANAH, d’une durée minimale de 6 ans et de respecter plusieurs conditions (loyer, ressources, logement décent…).
• Trois niveaux de loyers sont proposés, avec des plafonds définis selon la zone géographique et le type de locataire.
• L’intermédiation locative permet de déléguer la gestion, de sécuriser les loyers, et d’obtenir un abattement fiscal renforcé.
• Des aides complémentaires (primes, subventions de travaux, dispositifs locaux) peuvent s’ajouter pour optimiser la rentabilité de la mise en location.

Qu'est-ce que le dispositif Louer Abordable (Loc’Avantages ou loi Cosse) ?

Le dispositif Louer Abordable (ou Loc’Avantages) permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 65 % des revenus locatifs, en contrepartie d’un engagement à louer leur logement à un loyer inférieur au prix du marché.

Issu de l’ancienne loi Cosse (ou “Cosse ancien”), ce mécanisme est désormais encadré par l’article 199 tricies du Code général des impôts. Il a été rénové par la loi de finances 2022, puis prolongé jusqu’à fin 2027 afin d’encourager le développement de l’offre locative à loyers modérés.

Ce dispositif repose sur deux formules distinctes :

• Loc’Avantages sans intermédiation locative, dans lequel le propriétaire reste en lien direct avec le locataire ;
• Loc’Avantages avec intermédiation locative, qui permet de déléguer la gestion à un tiers (association, agence sociale…), avec à la clé un abattement fiscal majoré et des garanties supplémentaires.

Pour en savoir plus sur les démarches, vous pouvez consulter :

• louer-abordable.anah.gouv.fr (site officiel de l’Anah)
• anil.org
• service-public.fr 

La convention ANAH : une condition obligatoire

Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à Loc’Avantages, la signature d’une convention avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) est indispensable. C’est elle qui formalise votre engagement à proposer un logement à loyer abordable pendant une certaine durée, en respectant un cadre bien précis.

Pourquoi cette convention est-elle nécessaire ?

Cette convention est un engagement contractuel entre le bailleur et l’État, via l’ANAH. Elle permet de garantir que le logement mis en location :

• est loué vide (non meublé) ;
• constitue la résidence principale du locataire (occupée au moins 8 mois par an) ;
• est décent (selon les critères définis par la loi) ;
• respecte les plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
• est loué pendant une durée minimale de 6 ans.

Bon à savoir :

À partir du 1er janvier 2028, seuls les logements classés étiquette énergétique A, B, C ou D seront éligibles pour une première convention. Les logements F ou G sont déjà exclus du dispositif.

Comment obtenir cette convention ?

La demande de convention s’effectue en ligne, sur le portail officiel de l’ANAH : Accéder à la demande de convention sur louer-abordable.anah.gouv.fr 

Il vous sera demandé de renseigner des informations précises sur le logement (adresse, surface, diagnostic énergétique, etc.) et de choisir le niveau de loyer (Loc 1, 2 ou 3) que vous souhaitez appliquer.

Quelles conditions pour le bailleur ?

Outre les engagements précités, le bailleur doit :

• louer à un locataire tiers (hors membres de la famille ou du foyer fiscal) ;
• être propriétaire du logement à titre personnel ou via une société (SCI, par exemple), sous réserve de respecter l’interdiction de louer à un associé ou membre de sa famille ;
• ne pas cumuler ce dispositif avec d'autres aides fiscales de même nature (type Pinel ou Denormandie).

Bon à savoir :

Des subventions de l’ANAH peuvent accompagner la signature de la convention si des travaux sont nécessaires. Elles peuvent aller jusqu’à 15 000 € pour la performance énergétique ou 28 000 € pour la réhabilitation (toiture, réseaux, etc.), à condition que le logement atteigne une classe D minimum après travaux.

Plafonds de loyers : trois niveaux selon la zone

L’un des piliers du dispositif Louer abordable repose sur la fixation d’un loyer inférieur à celui du marché, selon des niveaux définis par l’ANAH. Cette exigence permet de garantir un accès au logement à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, tout en ouvrant droit à un abattement fiscal proportionnel à l’effort consenti par le bailleur.

Trois niveaux de loyers possibles

Le bailleur doit choisir parmi trois plafonds, selon ses objectifs et la situation du logement :

Ces plafonds dépendent du zonage du territoire (zone A bis, A, B1, B2 ou C). Pour connaître précisément les plafonds applicables à votre logement, utilisez le simulateur de l’ANAH sur louer-abordable.anah.gouv.fr .

Le zonage Louer Abordable ne correspond pas forcément à celui des dispositifs Pinel. Il est important de bien vérifier la liste des communes éligibles sur les sites de l’ANAH ou de l’ ANIL .

Exemple de plafonds de ressources du locataire

Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil, qui varie selon :

• le niveau de loyer choisi (Loc 1, 2 ou 3),
• la zone géographique du logement,
• la composition du foyer.

Voici un exemple pour une personne seule en zone A bis (chiffres 2024) :

Ces plafonds sont revalorisés chaque année par l'administration fiscale.

Bon à savoir :

La location à un membre de sa famille, d’un foyer fiscal commun ou d’un associé (dans le cas d’une SCI) est strictement interdite dans le cadre du dispositif.

Quel abattement fiscal sur les revenus locatifs ?

L’atout principal du dispositif Louer abordable (Loc’Avantages) réside dans l’abattement fiscal appliqué sur les loyers perçus. Plus l’effort du bailleur est important (loyer bas, recours à l’intermédiation locative), plus la déduction accordée sur les revenus fonciers est élevée.

Tableau des abattements applicables

Seule l’intermédiation locative permet de bénéficier de l’abattement maximal de 65 %, réservé au niveau de loyer Loc 3.

Bon à savoir :

Le dispositif Louer abordable n’est pas cumulable avec d’autres régimes fiscaux comme le Pinel, le Denormandie ou les dispositifs en faveur des immeubles classés.

Exemple chiffré : combien pouvez-vous déduire ?

Prenons le cas d’un bailleur qui perçoit 6 000 € de loyers annuels en zone B1 :

• Il choisit un loyer social (Loc 2) sans intermédiation → abattement fiscal de 35 %, soit 2 100 € de loyers exonérés d’impôt.
• Il opte pour le même niveau de loyer avec intermédiation locative → abattement fiscal de 40 %, soit 2 400 € déductibles.
• S’il passe en loyer très social (Loc 3) avec intermédiation → abattement de 65 %, soit 3 900 € de revenus locatifs exonérés.

Cet abattement s’applique directement sur les revenus bruts fonciers, avant calcul des charges ou du régime réel.

Intermédiation locative : vers plus de rentabilité et de sécurité

Choisir l’intermédiation locative, c’est confier son bien à une structure agréée qui s’occupe de tout : recherche du locataire, gestion administrative, encaissement des loyers… En plus de simplifier la gestion, cette formule permet de bénéficier d’un abattement fiscal plus élevé et, dans certains cas, d’une garantie contre les impayés.

Qu’est-ce que l’intermédiation locative ?

Il existe deux formes d’intermédiation :

1. Le mandat de gestion : vous confiez votre bien à une agence immobilière sociale ou à vocation sociale (AIS ou AIVS), qui gère la location comme une agence classique, mais en respectant les règles du dispositif Louer abordable.
2. La location / sous-location : vous louez votre logement à un organisme public ou associatif agréé, qui le sous-loue ensuite à des personnes en situation précaire.

Dans les deux cas, vous signez la convention Loc’Avantages avec l’ANAH, et vous choisissez un niveau de loyer éligible.

Pourquoi opter pour l’intermédiation ?

Les avantages sont nombreux pour le bailleur :

• Abattement fiscal renforcé : jusqu’à 65 % des loyers exonérés (voir tableau précédent)
• Moins de gestion au quotidien : l’organisme prend en charge la recherche de locataires, le bail, les quittances…
• Garantie de loyers : certaines structures proposent une couverture contre les impayés.
• Accès à des primes complémentaires (voir ci-dessous)

Des primes financières peuvent s’ajouter à l’abattement fiscal :

• 1 000 € si vous choisissez la location / sous-location via une association ;
• 2 000 € si vous passez par un mandat de gestion avec une AIVS ;
• Ces primes sont majorées de 1 000 € supplémentaires si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m².

Ces aides sont versées en une fois, dès la signature de la convention avec l’ANAH.

Vous pouvez aussi envisager de transformer un logement privé en logement social , avec un accompagnement spécifique et des aides adaptées.

Autres aides et dispositifs complémentaires

Le dispositif Louer abordable peut être combiné à d’autres formes de soutien pour améliorer la rentabilité ou faciliter l’investissement dans l’immobilier locatif. Voici un panorama des dispositifs à connaître en parallèle ou en complément.

Subventions de l’ANAH pour travaux

Si le logement nécessite une remise aux normes ou une amélioration énergétique, l’ANAH peut vous accorder une aide financière importante, sous conditions :

• Jusqu’à 28 000 € pour des travaux de réhabilitation lourde (réseaux, toiture, etc.) ;
• Jusqu’à 15 000 € pour des travaux de performance énergétique (isolation, chauffage, ventilation…) ;
• À condition que le logement atteigne au moins une classe énergétique D après les travaux.

Ces subventions sont cumulables avec la convention Loc’Avantages, à condition d’en faire la demande avant le début des travaux.

Bon à savoir :

Un accompagnement par un opérateur agréé est souvent obligatoire pour constituer le dossier de demande auprès de l’ANAH.

Aides des collectivités locales

Certaines villes ou départements proposent des aides à la rénovation ou à la mise en location abordable, notamment pour encourager la remise sur le marché de logements vacants ou anciens.

Les formes varient selon les territoires :

• Subventions complémentaires aux aides de l’ANAH ;
• Exonérations temporaires de taxe foncière ;
• Aides au financement du diagnostic énergétique.

Renseignez-vous auprès de votre mairie, conseil départemental ou de l’ ADIL .

Dispositifs fiscaux alternatifs

Si votre projet ne rentre pas dans le cadre du dispositif Louer abordable, vous pouvez envisager d’autres régimes fiscaux :

• Dispositif Denormandie : similaire au Pinel mais pour l’ancien rénové, en centre-ville.
• Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime fiscal spécifique, parfois plus avantageux pour les petites surfaces ou locations saisonnières.

Attention : ces dispositifs ne sont pas cumulables avec Loc’Avantages.

Si vous cherchez à devenir propriétaire plutôt que bailleur, le dispositif PSLA permet à certains ménages modestes d’accéder à la propriété dans le parc social.

FAQ

Qu’est-ce qu’un loyer abordable ?

Un loyer abordable est un loyer fixé en dessous des prix du marché, afin de permettre à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires d’accéder à un logement décent. Dans le cadre du dispositif Louer abordable (Loc’Avantages), ce loyer est encadré selon trois niveaux :

• Loc 1 (intermédiaire) : -15 % par rapport au marché
• Loc 2 (social) : -30 %
• Loc 3 (très social) : -45 % (avec intermédiation locative)

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

La loi Cosse, ou dispositif Cosse ancien, était un mécanisme fiscal visant à favoriser la location à loyers modérés. Elle a été transformée en 2022 en Loc’Avantages, avec une simplification des règles et un recentrage sur les objectifs sociaux.

Le principe reste le même : en contrepartie d’un effort sur le loyer et de conditions d’éligibilité strictes, le bailleur bénéficie d’un abattement fiscal sur ses revenus locatifs. Le dispositif est encadré par l’article 199 tricies du Code général des impôts, et prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de Loc’Avantages ?

Pour être éligible au dispositif Louer abordable, le bailleur doit :

• Signer une convention avec l’ANAH (valable 6 ans minimum) ;
• Louer un logement nu, en tant que résidence principale ;
• Respecter les plafonds de loyer et plafonds de ressources du locataire ;
• Louer à une personne autre que son conjoint, ses enfants ou parents ;
• Ne pas louer un logement classé F ou G (passoire thermique) ;
• S’engager à ne pas cumuler Loc’Avantages avec d'autres dispositifs fiscaux comme le Pinel.

Quelles sont les communes éligibles ?

Le dispositif Louer abordable est ouvert à toutes les communes de France, mais les niveaux de loyer et de ressources varient en fonction de la zone où se situe le bien (zones A bis, A, B1, B2 et C). Ces zones sont définies par l’État pour refléter la tension du marché locatif.

Liens utiles :

• Pour connaître les démarches officielles, rendez-vous sur louer-abordable.anah.gouv.fr ou anil.org .
• Pour vérifier dans quelle zone se trouve votre bien, consultez la liste des communes sur louer-abordable.anah.gouv.fr