« Louer abordable », nouvel avantage fiscal pour les bailleurs
Remplaçant le dispositif « Borloo ancien », le régime « Louer abordable » ou « Cosse ancien » est un nouveau dispositif qui permet aux bailleurs de bénéficier d’un abattement sur les loyers pouvant atteindre 85%. Tous les logements récents ou anciens, respectant les règles de décence et loués nus à usage de résidence principale, sont concernés.
Un conventionnement obligatoire avec l’Anah
Pour accéder au dispositif, vous devez signer avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) une convention dans laquelle vous vous engagez à respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. La durée de cette convention est de six ans. Elle passe à neuf ans si vous avez perçu une aide de l’Anah pour réaliser des travaux.
Le bailleur doit veiller à ce que son bien soit occupé au 8 mois par an pour profiter pleinement de ce dispositif.
Trois niveaux de plafonds de loyers
Pour accéder au « Cosse ancien », vous devez respecter des plafonds de loyers qui varient en fonction de la localisation du bien (zone A bis, A, B1, B2 et C) et du niveau de loyer choisi : intermédiaire, social, très social.
Par exemple, en zone A bis (Paris et 76 communes d’Ile-de-France), les maxima sont fixés, hors charges, à 17,17 €/m² habitable en secteur intermédiaire, à 12,01 € en secteur social et à 9,35 € en secteur très social.
Les ressources des locataires sont, elles aussi, plafonnées. En zone A bis, les revenus annuels d’un locataire célibataire ne pourront pas excéder 38 236 € en secteur intermédiaire, 23 721 € en social et 13 050 € en très social. Ces seuils sont revalorisés tous les ans par un bulletin officiel des impôts.
Bon à savoir
La location a un membre de sa famille (ascendant ou descendant) ou de son foyer fiscal est interdite. Si le logement est détenu par une société (une SCI, par exemple), la location à un associé, un de ses enfants ou parents ou encore un membre de son foyer fiscal est aussi impossible.
Un abattement sur les revenus locatifs
En contrepartie du respect de ces engagements, vous pourrez appliquer un abattement forfaitaire sur vos loyers.
Vous bénéficiez en zones A, A bis et B1 d’un abattement de 30 % (intermédiaire) ou 70 % (social et très social). En zone B2, l’abattement est de 15 % (intermédiaire) ou 50 % (social et très social).
Quelle que soit la zone géographique (A, Abis, B1, B2 ou C), si vous louez dans le cadre de l’intermédiation locative (location à des organismes associatifs qui sous-louent à des personnes en difficultés), l’abattement passe à 85%.
Pour y avoir accès vous devez, soit confier un mandat de gestion à une agence immobilière sociale ou à vocation sociale (AIS ou AIVS), soit opter pour une « location sous-location ».
Dans ce cas, votre locataire est, non pas un particulier, mais une association agréée qui va installer dans le logement des personnes très démunies.
Des opérations souvent rentables
Grâce à l’abattement, le dispositif Cosse est souvent plus attractif qu’une location au loyer de marché. Le Ministère du logement estime que le gain atteint 6 % en zone A pour un propriétaire optant pour le secteur intermédiaire, 33 % en zone B en secteur social et à 28 % en zone C avec l’intermédiation locative.
L’intérêt financier d’une opération Cosse peut être majoré grâce aux subventions versées par l’Anah pour certains gros travaux ou en cumulant le dispositif Cosse avec la réduction d’impôt Malraux.
Bon à savoir
Avec l’intermédiation locative, vous bénéficiez, jusqu’au 31 décembre 2022, d’une prime de 1000€.
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