Quel prêt pour un investissement locatif ?

Points essentiels à retenir :

• Investir dans l'immobilier locatif est une bonne idée pour préparer sa retraite, créer un patrimoine à transmettre ou générer des revenus complémentaires. 
• Souscrire un prêt pour financer un investissement est possible et certains prêts sont particulièrement intéressants dans ce cas comme le prêt in fine. 
• Pour obtenir un prêt immobilier, l'investisseur doit présenter un dossier de financement solide, basé sur un projet d'investissement locatif cohérent. 
• Comme pour tout crédit immobilier, la banque étudie le taux d'endettement, le profil emprunteur et la qualité du bien envisagé. 

Quel type de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Le financement de votre investissement locatif nécessite la mise en place d’un montage financier approprié. Les principaux types de prêts immobiliers à votre disposition sont le crédit immobilier amortissable et le prêt in fine. Des différences à connaître avant d'investir dans l'immobilier locatif. 

Emprunter pour louer est une bonne idée !

Avant d'aborder les prêts immobiliers destinés à l'investissement locatif, revenons sur l'idée même d'emprunter. 

Même si vous disposez d'une épargne conséquente, il est souvent préférable de faire un prêt immobilier pour financer son investissement à long terme, plutôt que de mobiliser son épargne. En effet, les investisseurs aguerris parlent de l'effet de levier du crédit immobilier. 

Recourir au crédit immobilier allège la charge fiscale (les intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs) et, par conséquent, améliore la rentabilité de l'opération ! 

Souscrire un prêt immobilier amortissable

C'est le prêt immobilier classique. Chaque mois, vous remboursez une partie du capital emprunté et versez les intérêts du prêt ainsi que l'assurance emprunteur. Un tableau d'amortissement reprend la décomposition de la mensualité. 

Prêt à taux fixe ou prêt à taux variable ? A vous de discuter des différentes options avec votre banque. Cela impacte le taux de crédit immobilier proposé.  

Bon à savoir :

La plupart des prêts aidés (comme le Prêt à taux zéro ou PTZ) concernent l'achat d'une résidence principale et ne peuvent donc pas servir à financer un investissement locatif.

Souscrire un prêt in fine

Un prêt immobilier remboursable in fine est un crédit dont le capital se rembourse en une seule fois à l’échéance de l'emprunt. 

Seuls les intérêts d'emprunt sont payés périodiquement et sont déductibles des revenus locatifs imposables. 

En revanche, les loyers alimentent un produit d'épargne (comme une assurance-vie). C'est ce montant qui sert à rembourser l'intégralité du capital en fin de prêt. La banque prend un nantissement à son profit sur ce produit que l'investisseur s'engage à ne pas utiliser pendant la durée du prêt. 

Les avantages sont importants : 

• Vous déduisez les intérêts d'emprunt de prêt au fur et à mesure ; 
• Vous créez une épargne au lieu de rembourser le capital. 

Le taux d'un prêt in fine est souvent plus élevé que le taux d'un prêt classique à taux fixe. 

Comment financer un investissement locatif ? 

Plusieurs étapes simples vous permettent d'avancer sur un projet d'investissement et augmentent vos chances d'obtenir un prêt pour votre investissement locatif. 

Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif ?

En amont, pour définir un budget réaliste et cohérent, vous évaluez votre capacité d’emprunt en fonction de votre apport personnel et de la mensualité que vous pouvez accorder à votre prêt immobilier. Cela contribue à déterminer la durée du prêt et donc le taux du crédit immobilier. 

Ce calcul est aussi décisif pour fixer le montant du bien que vous pourrez acheter. 

D'un côté, vous prenez vos ressources stables ainsi qu'une partie des loyers espérés (70 % environ). Ainsi, la banque tient compte des aléas liés à la location (vacance locative, période de travaux, changement de locataire, loyers impayés).  

De l'autre côté, vous calculez vos charges actuelles ainsi que :

• les impôts lissés sur 12 mois ; 
• les mensualités de prêts immobiliers et prêts personnels en cours de remboursement ; 
• les nouvelles charges liées au logement (taxe foncière, charges de copropriété, etc.). 

Pour simuler votre demande de prêt immobilier, réalisez votre simulation de prêt immobilier en ligne.

Quel taux d'endettement pour un appartement en location ?

Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) impose des recommandations pour le taux d'endettement à 35 % des revenus net. Cela concerne également les prêts pour un investissement immobilier. 

Toutefois, les établissements prêteurs peuvent assouplir ces conditions dans 20 % de leurs dossiers. Aussi, ce n'est pas une règle absolue. 

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

Parmi les critères étudiés par la banque, le montant de l'apport personnel joue un rôle important. En général, un apport personnel minimum de 10 % du montant du projet facilite l'obtention d'un crédit immobilier. 

Ici encore, les établissements bancaires sont à l'écoute de votre projet. Si vous ne souhaitez pas mettre votre épargne dans l'achat du bien, expliquez les raisons à votre conseiller. 

L'obtention du prêt est possible pour un investissement locatif sans apport personnel si vous disposez d'un très bon dossier emprunteur : faible taux d'endettement, situation financière saine, revenus stables et importants, patrimoine conséquent, etc. 

Comment investir dans l'immobilier sans passer par la banque ?

Des alternatives permettent d'investir dans l'immobilier sans l'aide d'une banque : 

• Utilisez le crowdfunding immobilier pour financer un bien avec l'aide des particuliers. 
• Investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) accessibles à partir de quelques centaines d'euros. 
• Investir dans un viager libre sans bouquet pour que les loyers financent la rente viagère. 

Quelques conseils pour financer un investissement locatif 

• Commencez par calculer la rentabilité du bien, de manière précise et en tenant compte des aléas. La banque sera à l'écoute d'un investisseur prévoyant. 
• Les conseils pour un achat immobilier valent aussi pour un investissement locatif. En premier lieu, privilégiez un emplacement idéal et une bonne qualité du bâtiment. En complément, une étude sur la tension du marché locatif s'impose. 
• Intéressez vous à la fiscalité de l'investissement locatif. L'impact sur le montant de vos impôts dépend de nombreux choix : location nue ou location meublée, régime micro avec abattement forfaitaire ou régime réel, réduction d'impôt avec le déficit foncier ou avec l'amortissement, statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP ) ou loueur en meublé professionnel (LMP).  
• Avoir les idées claires sur vos objectifs : réduire votre impôt maintenant, obtenir un complément de revenus immédiat ou lors de la retraite, avoir un patrimoine immobilier à transmettre à vos enfants. 
• Être ouvert sur toutes les possibilités d'investissement locatif : achat dans le neuf ou dans l'ancien, achat d'un logement énergivore pour réaliser des travaux de rénovation et d'amélioration de la performance énergétique. Ainsi, vous pouvez bénéficier d'une décote sur le prix du marché. 
• Ne pas se focaliser sur les dispositifs fiscaux dont la réglementation en vigueur évolue chaque année : loi Pinel terminée en 2025, location saisonnière encadrée dans certaines villes, diminution des abattements au régime micro. 

Pour bénéficier d’un diagnostic complet et personnalisé en fonction de votre situation patrimoniale, n’hésitez pas à contacter un expert Crédit Agricole qui vous accompagnera dans votre projet et la mise en place du financement de votre investissement locatif.