Copropriété : à quoi sert le conseil syndical ?

Points essentiels à retenir : 

• Le conseil syndical de copropriété est un organe obligatoire composé de membres volontaires, élus et bénévoles parmi le syndicat des copropriétaires. 
• Le rôle du conseil syndical consiste à contrôler le syndic de copropriété. En outre, il assure le suivi et l'assistance aux décisions relatives à la copropriété.
• Parmi les missions du conseil syndical ne figure pas la prise de décision en matière de travaux, sauf délégation de pouvoir de l'assemblée générale. 

Qu'est-ce qu'un conseil syndical dans une copropriété ?

La constitution d'un conseil syndical (CS) est en principe obligatoire dans les copropriétés. Il se compose de copropriétaires, à la différence du syndic de copropriété, qui peut être bénévole ou professionnel. 

Le conseil syndical comprend des membres volontaires, élus et bénévoles. Il est donc différent du syndicat des copropriétaires, qui réunit tous les propriétaires des lots qui composent la copropriété. 

La loi ne prévoit pas de nombre minimum de membres du conseil syndical. C'est un organe collégial et, en pratique, il est bon d'avoir au minimum 3 membres. 

Quel est le rôle du conseil syndical d'un immeuble ?

Le conseil syndical a un rôle de contrôle du syndic et de conseil ou d'assistance à la prise des décisions relatives à la copropriété.  

Il joue un rôle d'initiateur des travaux, lorsque ceux-ci sont nécessaires, puisque ses membres sont présents dans l'immeuble, à la différence avec le syndic professionnel.

Le conseil syndical est consulté pour toutes les questions relatives au syndicat de copropriété et obligatoirement dans les situations suivantes : 

• mise en concurrence des marchés et des contrats au-delà d'un certain montant ;
• réalisation de travaux en urgence pour la sauvegarde ou la conservation de l'immeuble. ;
• préparation de l'ordre du jour de l'assemblée générale, selon les règles prévues dans le règlement ;
• désignation d'un administrateur provisoire, en cas d'absence de gestion du syndic. 

Une mission de contrôle pour le conseil syndical

L'une des missions principales du conseil syndical est le contrôle de la gestion du syndic de copropriété . Il doit s'assurer que le syndic agit dans les règles de la profession, répond aux besoins de l'immeuble, se montre réactif dans l'exécution des décisions votées par l'assemblée générale des copropriétaires. 

Le conseil syndical a un droit de regard sur la comptabilité du syndic, sur la préparation des dépenses et le budget prévisionnel des charges. A la demande du conseil syndical, le syndic doit lui permettre de consulter tout document relatif à la copropriété, à la répartition des dépenses, au fonds travaux, etc. Cette prérogative trouve une utilité première dans les missions de mise en concurrence du syndic.

Une mission de mise en concurrence du syndic

Le conseil syndical doit mettre en concurrence le syndic actuel avec d'autres syndics, avant chaque assemblée générale, sauf dispense votée.

En pratique, il doit obtenir plusieurs contrats de syndic avec leurs tarifs et leurs prestations détaillées. Ces documents sont joints à la convocation de l'assemblée générale et font l'objet d'une résolution, pour bien choisir son syndic de copropriété. 

Une présence obligatoire dans les copropriétés

La création d'un conseil syndical est obligatoire dans les copropriétés, sauf : 

• dans les petites copropriétés de moins de 5 lots principaux ou dotées d'un budget inférieur à 15 000 € pendant 3 exercices consécutifs ;
• si aucun copropriétaire ne se présente ou n'est élu (un juge peut alors désigner un CS) ;
• si l'assemblée générale renonce à nommer un conseil syndical. 

Le conseil syndical est-il décisionnaire ?

En principe, le conseil syndical ne prend pas de décision, ce pouvoir revient à l'assemblée générale de copropriété. 

Toutefois, il peut se voir déléguer les pouvoirs pour prendre des décisions relevant de la majorité simple, dès lors qu'il est composé de 3 membres au minimum. 

Cette délégation de pouvoirs est limitée à une durée maximale de deux ans renouvelable et concerne l'administration courante de l'immeuble, dont notamment les périodes de chauffage ou le nettoyage. 

Il est impossible de déléguer certains pouvoirs comme l'approbation des comptes et l'élaboration et le vote du budget prévisionnel ou encore l'adaptation du règlement de copropriété. 

Le conseil syndical prend ces décisions à la majorité des membres. En cas d'égalité, la voix du président du conseil syndical prévaut, d'où l'intérêt d'être un nombre impair.

Quelles sont les obligations du conseil syndical ?

Un compte-rendu annuel

Le conseil syndical a aussi des devoirs. Ainsi, chaque année, il doit rendre compte de sa mission aux copropriétaires lors de l'assemblée générale.

Les copropriétaires doivent au préalable avoir reçu un rapport d'activité de sa mission. Ainsi, lors de cette assemblée générale, les copropriétaires disposent des éléments nécessaires pour apprécier le travail réalisé par le syndic de copropriété et déterminer les décisions à prendre pour la vie et l'amélioration de l'immeuble.

Comment fonctionne le conseil syndical en copropriété ?

Élection des membres du CS

Les membres du Conseil syndical se présentent à l'élection qui intervient lors de l'assemblée générale, soit avant soit pendant la réunion.

Chaque membre est élu par une résolution de l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires présents, représentés et absents (majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Le mandat est de 3 ans maximum renouvelable. 

Pour être candidat au sein des conseillers syndicaux, vous devez être :

• propriétaire dans l'immeuble, à titre personnel ou au sein d'une SCI (société civile immobilière),
• marié ou partenaire de Pacs avec un copropriétaire,
• représentants légaux des propriétaires,
• acquéreur à terme (sorte de viager) ou usufruitier,
• ascendant ou descendant d'un copropriétaire.

Fonctionnement du conseil syndical

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement du conseil syndical. Dans son silence, c'est l'assemblée générale qui vote l'organisation du conseil syndical, notamment le nombre de conseillers, l'existence de suppléants, la tenue des réunions, les modalités de vote.  

En pratique, le syndic doit travailler en concertation avec le conseil syndical. Celui-ci peut obtenir un avis technique sur des travaux, des conseils sur des contrats d'entretien, etc. Les relations entre le syndic et le conseil syndical doivent être fluides et efficaces. 

Désignation et rôle du président du conseil syndical

Après l'élection, les membres élisent un président parmi eux. Outre, une voix prépondérante en cas d'égalité, le président bénéficie de prérogatives spécifiques :

• Convoquer les réunions du conseil syndical et répartir les tâches entre membres si besoin.
• Transmettre les avis du conseil syndical au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers.
• Transmettre les informations du syndic aux conseillers syndicaux.
• Convoquer l'assemblée générale annuelle si le syndic ne le fait pas.
• Intenter une action en justice contre le syndic en cas de défaillance, pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Démission d'un conseiller syndical

Les membres du conseil syndical peuvent renoncer à leur rôle à tout moment en démissionnant.

Le mandat prend fin également en cas de vente du lot de copropriété. Il peut être utile d'anticiper en nommant un membre suppléant chaque année. 

Mais ils peuvent également être révoqués par les copropriétaires s'ils n'assurent pas correctement leur mission. La révocation se fait à la majorité absolue.

Responsabilité du conseil syndical devant les copropriétaires et les tiers

Chacun conseiller syndical engage sa responsabilité civile ou pénale dans l'exécution de sa mission. Cela se produit vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, d'un copropriétaire en particulier ou des tiers.

En pratique, compte tenu de la mission bénévole du conseil syndical, il faut prouver une faute grave pour voir la responsabilité engagée. 

Bon à savoir :

La copropriété doit souscrire une assurance responsabilité civile pour chaque membre du conseil syndical.

Questions fréquentes sur le conseil syndical

Quels sont les nouveaux pouvoirs du conseil syndical en copropriété ?

La loi Alur de 2014 et la loi Elan de 2018 ont renforcé les copropriétés. En particulier, ces textes  renforcent les pouvoirs de contrôle du conseil syndical, notamment grâce à un accès plus rapide aux documents de la copropriété et à une meilleure implication dans le choix des prestataires.

Le conseil syndical peut-il décider de travaux ?

Le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision. Le syndic peut décider de travaux urgents et l'assemblée générale décide des autres travaux. Toutefois, celle-ci peut déléguer son pouvoir de décision sur certains travaux mineurs au conseil syndical, pour avancer plus rapidement, sans attendre l'assemblée générale suivante. 

Pourquoi s'impliquer dans le conseil syndical quand on devient propriétaire ? 

L'achat d'un lot en copropriété implique aussi l'acquisition des parties communes. Les charges de copropriété rappellent à chacun le besoin d'une bonne gestion, qui valorise votre propriété. La valeur d'un appartement dépend de son état mais aussi de l'état général de l'immeuble. Pour valoriser votre patrimoine, tout acheteur a donc intérêt à s'intéresser à sa copropriété, voire à s'investir dans le conseil syndical pour optimiser la gestion.