5 conseils pour bien choisir son syndic de copropriété

1- DÉFINISSEZ LES BESOINS DE VOTRE COPROPRIÉTÉ

Nombre de lots et de bâtiments, présence d’espaces verts et d’équipements communs, travaux envisagés à court terme ou encore montant des impayés : les copropriétés ne se ressemblent pas. Commencez par lister vos besoins et vos attentes.

2- FAITES JOUER LA CONCURRENCE

Demandez des devis à deux ou trois syndics. Le « bouche-à-oreille » est un bon indicateur : privilégiez les cabinets pour lesquels vous avez eu de bons échos par vos proches ou par les copropriétés voisines. À défaut, vous pouvez faire appel à un courtier en syndics. Attention, un bon professionnel se déplacera toujours avant d’établir son devis.

3- VÉRIFIEZ LES CLAUSES DU CONTRAT

Depuis le 2 juillet 2015, lors de la conclusion ou du renouvellement de leur mandat, les syndics doivent utiliser un contrat-type dont les clauses ont été définies dans le décret du 26 mars 2015. Désormais, la quasi-totalité des tâches (auparavant il n’y en avait que 44, prévues par l’arrêté dit Novelli) doivent être incluses dans le forfait de base. Une liste restreinte – et exhaustive – de prestations particulières pouvant être facturées en plus du forfait a été fixée dans le même texte. Assurez-vous que les clauses du contrat respectent bien la loi. N’oubliez pas non plus de demander au syndic de justifier de sa garantie financière, destinée à rembourser les fonds des copropriétés en cas de faillite du cabinet de gestion, ainsi que de son assurance responsabilité civile professionnelle.

4- SURVEILLEZ LE COÛT DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES

Depuis le 2 juillet 2015, seules quelques prestations particulières ne sont pas comprises dans le forfait de base. Il s’agit par exemple du suivi des travaux, de la tenue d’une assemblée générale de copropriété extraordinaire, ou encore des vacations horaires en dehors des heures. À noter : les frais d’établissement de « l’état daté », établi au moment de la vente d’un lot, vont être plafonnés par un décret qui devrait paraître prochainement. Pensez à bien comparer les prestations proposées.

5- CHANGEZ DE SYNDIC DANS LES RÈGLES

Sauf si une faute grave a été constatée dans le cadre de sa mission, le syndic est reconduit ou remplacé à la fin de son mandat. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 a institué l'obligation de mise en concurrence des contrats de syndic. La question du renouvellement du mandat du syndic actuel ou du changement de syndic doit faire l’objet d’un vote à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale. Vous devez demander (par lettre recommandée avec accusé de réception) au syndic en exercice de porter cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Faites votre demande deux mois, environ, avant sa date prévisionnelle. Si vous envisagez de procéder à la révocation du syndic, il convient d’avoir fait le nécessaire au préalable pour pourvoir à son remplacement (soumettre un nouveau contrat de syndic à l’approbation des copropriétaires lors d’un vote distinct inscrit à l’ordre du jour).

Pour aller plus loin :

• En savoir plus sur le syndic de copropriété
• Copropriété, comment financer les gros travaux ?
• Appartement en copropriété : cinq conseils pour faire vos travaux dans les règles

© Uni éditions – MIG – Janvier 2014