Le rôle du syndic de copropriété
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La loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de faire administrer leur immeuble par un syndic. Il peut s’agir d’un copropriétaire, on parle alors de « syndic bénévole ». Mais, le plus souvent, ce rôle est confié à un professionnel rémunéré par la copropriété.
Bien choisir son syndic
Élément-clef de la copropriété, mieux vaut ne pas se tromper en choisissant son syndic ! Pour cela, faites jouer le « bouche-à-oreille » en vous renseignant auprès de vos amis… ou des copropriétés voisines. Demandez deux ou trois devis et comparez-les. Vérifiez notamment si les clauses des contrats respectent l’arrêté Novelli. Celui-ci oblige le syndic à inclure 44 prestations dans son forfait de base. Les autres prestations dites « particulières » sont facturées en plus. Attention, leur coût peut varier sensiblement d’un professionnel à l’autre. Enfin, n’oubliez pas de demander au syndic de justifier de son assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que de sa garantie financière. Elle est destinée à rembourser les fonds des copropriétés en cas de faillite du cabinet de gestion.
Le syndic, l’administrateur de l’immeuble
Une des missions principales du syndic est d’assurer, au quotidien, la gestion de l’immeuble : c’est lui qui recrute et gère le personnel (gardien et employé d’immeuble, par exemple), passe les contrats avec les entreprises chargées de la maintenance des équipements communs (chaudière, ascenseur…) ou encore souscrit l’assurance des parties communes de l’immeuble.
Il tient la comptabilité et assure le recouvrement des charges. Il réalise les réparations courantes mais peut aussi, en cas d’urgence (une importante fuite d’eau, par exemple), décider des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Il tient à jour le carnet d’entretien et la liste de tous les copropriétaires. À noter : le syndic doit être averti, sans délai, de tous les actes (vente, donation, démembrement…) portant sur un lot de copropriété. D’une manière générale, informez-le de toutes les modifications intervenant sur votre lot, par exemple, si vous le mettez en location.
Enfin, le syndic peut être autorisé par une décision prise en assemblée générale, à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.
Une assemblée générale annuelle
Une fois par an au minimum, le syndic doit réunir l’assemblée générale (AG) de la copropriété pour rendre compte de sa gestion. Il convoque les copropriétaires au moins trois semaines avant la date prévue, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). L’ordre du jour est établi par le syndic, en partenariat avec le conseil syndical. Mais, chaque copropriétaire qui le souhaite peut faire inclure à l’ordre du jour ses propres questions. Le syndic doit joindre à la convocation tous les documents qui permettront aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause : contrats de maintenance, devis… Une fois que ces décisions sont votées, il incombe au syndic de les faire appliquer.
L’assemblée est un moment clef de la vie de la copropriété. Ne la négligez pas : participez-y, même si vous êtes propriétaire bailleur !
Se séparer du syndic dans les formes
La durée des contrats de syndic varie entre un et trois ans. Il est possible de révoquer le syndic en cours de mandat, mais uniquement s’il a commis une faute grave. Attention, s’il estime son renvoi injustifié, il pourra poursuivre la copropriété en justice et réclamer des dommages et intérêts. En général, le remplacement du syndic se fait à la fin de son mandat.
Dans tous les cas, cette décision ne peut se prendre qu’en AG. Il faut demander (par lettre recommandée avec accusé de réception) d’inscrire à l’ordre du jour le remplacement du syndic. Le « jour J », la copropriété doit être en mesure de présenter, au moins, un candidat pour remplacer le syndic « sortant ». Faute de quoi, en absence de syndic, il faudra demander au tribunal de grande instance la nomination d’un administrateur provisoire.
Le syndic contrôlé par conseil syndical
La loi prévoit que, dans chaque copropriété, un conseil syndical doit être désigné. Il a pour mission de faire le lien entre les copropriétaires et le syndic, d’assister ce dernier et de contrôler sa gestion. Le conseil syndical est composé de copropriétaires, élus à la majorité absolue par l’assemblée générale. Le président du conseil syndical est, en revanche, élu par les seuls membres du conseil syndical.
Pour aller plus loin :
© Uni éditions – janvier 2014
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
