Rôle d'un syndic de copropriété : obligations, missions et gestion de l'immeuble

Définition : qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ? 

Le syndic de copropriété est l'organe exécutif d'une copropriété. Représentant légal des copropriétaires, il agit en leur nom et pour leur compte dans le cadre des missions qui lui sont confiées.

Le syndicat des copropriétaires ne doit pas être confondu avec le "syndic de copro". Il est l’organe composé de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Il est automatiquement constitué dès lors qu’un immeuble est divisé en au moins 2 lots appartenant à 2 copropriétaires différents.

Est-il obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?

Oui. La loi prévoit que l'exécution des décisions du syndicat prises en AG doit être confiée à un syndic.

Ainsi, dès lors qu'un syndicat est constitué (2 lots + 2 copropriétaires), un syndic doit obligatoirement être désigné.

La désignation se fait par un vote de l'AG à la majorité absolue (dite majorité de l'article 25 - de la loi du 10 juillet 1965) après mise en concurrence. Dans une nouvelle copropriété, un syndic provisoire est désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. Son mandat prend fin au plus tard lors de la première assemblée générale.

Comment faire en l'absence de syndic ?

Situation dans laquelle aucun syndic n'a été nommé 

Lorsque le syndicat des copropriétaires se trouve sans syndic, deux possibilités :

• tout copropriétaire peut convoquer une AG dans le but d'en nommer un ;
• à défaut d'une telle convocation, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un administrateur provisoire, qui sera chargé de convoquer l'AG en vue de la désignation d'un syndic (Article 47 du décret du 17 mars 1967).

Empêchement ou carence du syndic 

En cas d'empêchement du syndic, quelle qu'en soit la cause (maladie/accident/décès du syndic, liquidation judiciaire de la société mandatée, oubli de convocation d'une AG ou blocage pour renouveler le mandat arrivé à terme…), le président du conseil syndical peut convoquer une AG chargée de désigner un nouveau syndic.

En cas de carence du syndic (inaction prolongée le laissant hors d’état d’exercer ses fonctions), tout intéressé peut saisir par requête le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

Quelles sont les missions et obligations d'un syndic de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété détermine les missions du syndic. Elles peuvent être regroupées en 3 catégories.

1. La gestion administrative

Le syndic est investi de missions concourant à l'administration de la copropriété.

Il assure notamment :

• la convocation de l'AG, au moins une fois par an, (convocation notifiée 21 jours minimum avant la réunion) ;
• l’information des occupants des décisions prises par l'AG et la rédaction du procès-verbal (qu'il envoie à tous les copropriétaires) ;
• l’exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’AG (par exemple, si un occupant cause des nuisances sonores, il doit prendre à son encontre les mesures nécessaires visant à faire cesser le trouble : rappel à l'ordre, mise en demeure...) ;
• l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble ;
• la représentation du syndicat dans les actes civils et judiciaires ;
• la tenue et la mise à disposition du carnet d’entretien de l'immeuble.

À noter :

Le syndic doit être averti, sans délai, de tous les actes (vente, donation, démembrement…) portant sur un lot de copropriété. D’une manière générale, informez-le de toutes les modifications intervenant sur votre lot, par exemple, si vous le mettez en location.

2. La gestion financière et comptable

Au niveau financier et comptable, le syndic est chargé :

• d'établir le budget prévisionnel (en concertation avec le conseil syndical), les comptes du syndicat et leurs annexes. Il doit les soumettre au vote de l'AG ;
• de tenir une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat et d'envoyer les appels de fonds y afférents. Il appelle et recouvre les charges impayées ;
• d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, dans les 3 mois de sa désignation ;
• d'ouvrir un compte bancaire spécifique au fonds travaux, dans les 3 mois également. 

Le syndic de copropriété ne peut pas avancer de fonds au syndicat de copropriétaires (à l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné, le cas échéant).

3. La maintenance technique

Le syndic organise les travaux de maintenance. Il s'agit :

• des travaux d'entretien courant pour maintenir l'état de l'immeuble ou prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ;
• et des travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur (seulement lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent).

Ces travaux comprennent les menues réparations.

Il fait également procéder aux vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs (sur la chaudière ou l'ascenseur, par exemple).

Bon à savoir :

Le syndic (seulement s'il est professionnel) est tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés (sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25). 

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Quel est le rôle du syndic en cas de travaux et de rénovation énergétique ?

Travaux d'urgence

En cas d'urgence, le syndic doit faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, de sa propre initiative.

Dans le même temps, il doit :

1. informer les copropriétaires ;
2. convoquer immédiatement une AG. 

Dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier, il peut vous demander - après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un -, le versement d'une provision (maximum 1/3 du montant du devis estimatif des travaux).

À noter :

Il ne peut vous demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'AG (convoquée en raison de l'urgence).

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Autres travaux

Les travaux, autres que ceux urgents, doivent être votés en AG.

Chargé de l'exécution des décisions de l'assemblée générale, c'est le syndic qui conclut le contrat avec l'entreprise de travaux.

La mise en concurrence est obligatoire au-delà du montant fixé par l’AG (à la majorité absolue de l'article 25). 

Lorsque l'AG n'en a pas fixé les conditions, la mise en concurrence résulte alors :

• de la demande de plusieurs devis ;
• ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. 

Une fois le contrat signé, le syndic est chargé de superviser le chantier.

Bon à savoir :

Lorsque certains copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes, le syndic, s'il est soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds d'autrui, peut être leur mandataire. 

Travaux de rénovation énergétique

Depuis le 1er janvier 2025, au terme d’un calendrier échelonné selon la taille de la copropriété, la loi Climat et résilience met à la charge des copropriétés l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) : il s'agit d'un document qui contient la liste et un calendrier des travaux nécessaires ou utiles à réaliser sur les parties communes d'une copropriété, sur une période de 10 ans.

Objectifs :

• Assurer la conservation de l'immeuble et l'entretien des parties communes.
• Améliorer sa performance énergétique.

Il est obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans, quel que soit le nombre de lots à usage de logement, de bureau ou de commerce qu’ils comprennent (de moins de 50 lots à plus de 200 lots).

Seule exception : si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un PPPT.

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'AG les modalités d'élaboration du PPPT qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Bon à savoir :

Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés de moins de 50 lots doivent disposer d'un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif), dès lors que le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L.126-31 du Code de la construction et de l’habitation).

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Professionnel ou bénévole : quel type de syndic choisir ?

Syndic professionnel

Le syndic professionnel est un cabinet externe titulaire d'une carte professionnelle, d'une garantie financière et d'une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Cette option s'impose pour les immeubles importants, mais suppose de payer :

• des honoraires réglementés : la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire ;
• et, le cas échéant, une rémunération spécifique complémentaire. Elle peut être perçue à l'occasion de la réalisation de l'une des 19 prestations particulières prévues par la loi. Exemple : l'établissement ou la modification du règlement de copropriété.

Bon à savoir :

Si vous envisagez de changer de syndic, sachez que les tarifs des prestations complémentaires varient d'un syndic à un autre : demandez deux ou trois devis et comparez-les. Pensez aussi à demander au syndic de justifier de son assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que de sa garantie financière (elle est destinée à rembourser les fonds des copropriétés en cas de défaillance du cabinet de gestion).

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Syndic non professionnel

Cette solution est plus adaptée aux petites copropriétés (moins de 10-15 lots) : un copropriétaire est désigné en AG pour assurer la gestion gratuitement ou contre un défraiement modique.

Aucune rémunération n'est prévue par la loi mais la copropriété peut lui en verser une, au titre du temps de travail consacré à la copropriété, et lui rembourser les frais nécessaires engagés pour la gestion de l'immeuble.

Tout copropriétaire (et seul un copropriétaire) peut être syndic bénévole. 

À noter :

Dans un syndicat coopératif, le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. Cette figure du suppléant n’existe pas dans une copropriété à syndic classique.

Mandat, contrat et fautes graves : comment changer de syndic ?

Révocation à échéance du contrat

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée (3 ans maximum renouvelables, sauf exception) et approuvé par une décision expresse de l'AG.

En principe le changement de syndic se fait à échéance du contrat. Lorsque l'AG se prononce sur la désignation, il doit y avoir, en amont, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat.

La révocation du syndic découle d'un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, donc de la majorité de l'article 25 (présents, représentés et absents).

À noter :

Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.

Révocation pour faute

Si le syndic a commis un manquement/inexécution suffisamment grave (absence totale de convocation d'AG, détournement de fonds, défaut de souscription de l'assurance de l'immeuble) dans l'exécution de ses missions, il peut être révoqué dans les conditions suivantes : 

1. le conseil syndical lui demande, de manière motivée, d’inscrire à l'ordre du jour d'une AG extraordinaire (AGE), la question de la résiliation de son mandat en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées ;
2. l'AG doit être convoquée dans un délai de 2 mois à compter de la 1re présentation de la lettre recommandée reçue par le syndic ;
3. la décision d'arrêter le contrat du syndic est votée à la majorité absolue (majorité de l'article 25) ;
4. la résiliation prend effet à la date déterminée par l'AGE et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci.

Bon à savoir :

Le syndic qui ne souhaite pas être désigné à nouveau doit en informer le président du conseil syndical au moins 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale.

Tableau comparatif : syndic professionnel vs syndic bénévole

Références :

• Article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (définition des missions du syndic)
• Article 37 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (modalités de mise en place des travaux d'urgence par le syndic)
• Article 21 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (détermination par l'AG du montant des contrats supposant mise en concurrence)
• Article 19-2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (mise en concurrence si modalités non définies en AG)
• Article 39-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (mandat du syndic pour les subventions travaux)
• Article 14-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (PPPT et DPE collectif)
• Article 17-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (condition de détention d'au moins 1 lot pour être syndic non professionnel)
• Article 41-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (révocation du syndic et de son suppléant)