SCI familiale et succession : fiscalité et transmission

Résumé de cet article :

• La SCI familiale permet une transmission souple et anticipée du patrimoine immobilier.
• Les droits de succession s’appliquent sur les parts sociales, tout en bénéficiant des abattements fiscaux classiques et calculés selon le lien de parenté.
• Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) est une stratégie efficace pour limiter les droits de succession.
• La SCI simplifie la gestion collective et évite les blocages liés à l’indivision.
• Une bonne anticipation (statuts bien rédigés, conseil notarial) est la clé d’une transmission réussie.

SCI familiale et succession : de quoi parle-t-on ?

Créer une SCI familiale, ou société civile immobilière entre membres d’une même famille, permet de détenir collectivement un ou plusieurs biens immobiliers.

Chaque membre détient des parts sociales, proportionnelles à son apport initial. En cas de succession, ce sont donc ces parts qui sont transmises, et non le bien immobilier détenu par la société en lui-même.

Ce cadre présente plusieurs intérêts : transmission par anticipation, gestion facilitée en cas d’indivision, ou encore stratégie d’optimisation fiscale. Mais il suppose aussi une certaine rigueur dans sa création et son fonctionnement.

Si vous envisagez de financer un projet immobilier via une SCI, il peut être utile de comparer les offres de prêt et de réaliser une simulation de prêt immobilier. Le taux de crédit immobilier, les garanties demandées et les modalités de remboursement peuvent varier selon que vous empruntez en direct ou si l'emprunt est contracté par une société. 

La fiscalité d’une SCI en cas de succession

Imposition des plus-values

En cas de vente d’un bien détenu par une SCI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt.

Le choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) impacte directement l’imposition de la SCI :

• SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : chaque associé déclare sa quote-part de plus-value dans sa déclaration. Le régime d’exonération progressive en fonction de la durée de détention s’applique (exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
• SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : le calcul est moins favorable. Le prix d’acquisition n’est pas réévalué, ce qui peut entraîner une plus-value plus importante.

Droits de succession et abattements

Les droits de succession s’appliquent sur la valeur des parts sociales transmises, seuls biens présents dans le patrimoine des associés, après les abattements classiques existant en matière de succession (100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans, par exemple).

La SCI n’annule pas les droits de succession, mais elle permet de mieux les anticiper grâce à des donations échelonnées dans le temps afin de profiter à plusieurs reprises des abattements en ligne directe tous les 15 ans.

Avantages et inconvénients d’une SCI pour une succession

Les avantages

Si la SCI familiale séduit de nombreuses familles, c’est en grande partie grâce à ses atouts fiscaux et organisationnels. Elle offre des leviers intéressants pour transmettre un bien immobilier tout en gardant la maîtrise de sa gestion.

Voici les principaux bénéfices à connaître.

• Transmission facilitée : on transmet des parts sociales, ce qui évite les éventuelles difficultés de l’indivision sur le bien en offrant un cadre statutaire aux transmissions.
• Optimisation fiscale : possibilité de fractionner les donations, d’appliquer des abattements, de minorer la valeur des parts (notamment en cas de démembrement).
• Souplesse de gestion : le gérant est désigné, les règles sont définies dans les statuts.
• Anticipation possible : les parents peuvent organiser la succession de leur vivant (donations, démembrement, clauses statutaires).

Quels sont les risques d'une SCI familiale ?

Pour autant, la SCI n’est pas une solution miracle. Elle implique des contraintes juridiques et pratiques qu’il vaut mieux anticiper avant de se lancer.

Voici les principales limites à prendre en compte.

• Coût de création : statuts, immatriculation, frais notariés éventuels.
• Gestion administrative : assemblées générales, tenue de comptabilité, déclaration fiscale.
• Risque de mésentente entre les associés, notamment lors de décisions importantes.

Zoom sur l'indivision : 

​​SCI ou indivision ? Pour un patrimoine immobilier familial, la SCI offre une alternative structurée à l’indivision, souvent source de blocages. Contrairement à l’indivision, elle permet de définir à l’avance les règles de gestion et de transmission.

Comment sont calculés les droits de succession dans une SCI ?

Le calcul repose sur la valeur des parts sociales transmises.

Cette valeur est déterminée à partir de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCI, diminuée des éventuelles dettes.

Une décote peut s’appliquer si les parts ne sont pas immédiatement cessibles (ex. : pacte d’indivisibilité, statut limitant la revente).

Ensuite, selon le lien de parenté entre le défunt et l’héritier, un abattement est appliqué. Le barème de l’impôt sur les successions est ensuite appliqué à la somme taxable.

Usufruit, nue-propriété et transmission progressive

Dans le cadre d’une succession organisée via une SCI familiale, on entend souvent parler de démembrement de propriété. Ce mécanisme, à la fois juridique et patrimonial, permet de transmettre un bien ou des parts sociales de manière progressive et fiscalement avantageuse.

Mais de quoi s’agit-il exactement ? Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux éléments distincts :

• L’usufruit : il donne le droit d’utiliser le bien (y habiter, le louer, percevoir les loyers), sans en être propriétaire au sens strict.
• La nue-propriété : elle correspond à la propriété du bien, sans la jouissance immédiate. Le nu-propriétaire récupérera automatiquement la pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans frais ni fiscalité supplémentaire.

Appliqué à une SCI, le démembrement concerne les parts sociales : les parents peuvent ainsi donner la nue-propriété de leurs parts à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Ils continuent à percevoir les éventuels revenus locatifs, à participer à la gestion, et à maîtriser les grandes décisions.

Ce montage présente plusieurs atouts :

• Il permet d’anticiper la transmission tout en gardant la main.
• Il évite aux héritiers de payer des droits supplémentaires au décès de l’usufruitier.
• Il offre une grande souplesse, tant dans la gestion que dans la planification successorale.

Exemples concrets d’utilisation d’une SCI familiale pour préparer une succession

Cas n°1 : Transmission anticipée à ses enfants

M. et Mme Dupont détiennent une maison familiale via une SCI. Ils ont deux enfants. Plutôt que de transmettre le bien au décès, ils effectuent des donations tous les 15 ans en profitant de l’abattement de 100 000 € par enfant. À leur décès, les parts restantes à transmettre sont faibles, et les droits de succession quasi inexistants.

Cas n°2 : Préserver la paix familiale

Trois enfants héritent d’un bien locatif via une SCI créée de leur vivant par leurs parents. Chacun détient des parts sociales proportionnelles. La SCI continue à encaisser les loyers, qui sont redistribués ou réinvestis. L’indivision est évitée, et les décisions sont prises selon les statuts.

Cas n°3 : Donation avec démembrement

Mme Dupont, veuve, souhaite transmettre un appartement à ses petits-enfants. Elle crée une SCI, en garde l’usufruit, et donne la nue-propriété à ses héritiers. Elle continue à percevoir les loyers, tout en organisant la transmission en douceur et en évitant les conflits.

Si la SCI est souvent utilisée en famille, elle peut aussi être constituée entre amis pour acquérir un bien à plusieurs. Dans ce cas, on parle simplement de SCI classique. Les enjeux de gestion et de succession y sont similaires, même si la logique familiale ne s’applique pas.

FAQ

Peut-on utiliser la SCI pour déshériter ?

Non. La SCI ne permet pas de déshériter un héritier réservataire (enfant, conjoint). Les règles de la réserve héréditaire s’appliquent, même si le patrimoine est logé dans une SCI.

Quels sont les frais de succession sur une SCI familiale ?

Les frais de succession portent sur la valeur des parts sociales transmises, après abattement. Le barème est le même que pour une succession classique. La SCI n’annule pas ces frais, mais elle permet de les lisser dans le temps avec des donations successives.

Comment éviter les droits de succession sur un bien en SCI ?

Il n’est pas possible de les éviter totalement, mais on peut les réduire avec une stratégie de transmission anticipée (démembrement, donations échelonnées, pacte Dutreil le cas échéant).