Loi carrez, surface habitable, quelles différences et quels enjeux ?

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, crée une nouvelle notion de superficie privative pour les logements en copropriété. Elle porte le nom du député à l'origine de ce texte Gilles Carrez. 

Elle vise à protéger l'acquéreur contre des superficies exagérées ou erronées. La loi Carrez offre un outil commun pour mesurer les surfaces privatives des logements. 

Quand la loi Carrez est-elle obligatoire ? 

Établir la superficie loi Carrez est obligatoire pour la vente de tout bien immobilier en copropriété, appartement ou maison :

• Copropriété verticale : appartement dans un immeuble ; 
• Copropriété horizontale : maison dans un lotissement.

La loi Carrez distingue la surface privative et les parties communes (qui servent de base aux calcul des charges de copropriété). 

Bon à savoir :

Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) sont soumises à une réglementation spécifique.

Au moment d'effectuer une simulation de prêt immobilier, vous allez baser votre financement sur la surface Carrez donnée dans l'annonce de vente. 

A quel moment donner la surface Carrez ? 

La promesse de vente et l'acte authentique doivent mentionner la surface privative loi Carrez. 

Dès l'annonce immobilière de vente, la superficie loi Carrez est un élément déterminant pour un acquéreur. Toutefois, d'autres éléments sont déterminants pour un acheteur comme la présence d'une terrasse. 

Comment mesurer sa surface loi Carrez ?

La mesure d'une surface Carrez prend en compte la surface de plancher, après déduction des murs, cloisons, gaines, marches, embrasures de portes, cages d'escaliers

Qui réalise le mesurage Carrez ? 

En théorie, vous pouvez réaliser vous-même le métrage loi Carrez.  Toutefois, étant donné les conséquences en cas de surface erronée, il est recommandé de faire appel à un professionnel. Dans tous les cas, vous devez réaliser un grand nombre de diagnostics techniques immobiliers avant la mise en vente d'un logement. 

Le certificat Carrez reste valide tant qu'aucune modification pouvant affecter la surface privative n'est réalisée dans le logement. 

Quelle est la hauteur minimum pour la loi Carrez ?

Seules les surfaces d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre sont considérées. 

Quelles pièces ne comptent pas dans la surface Carrez ? 

On exclut de la surface loi Carrez les éléments suivants :

• Espace extérieur non couvert (terrasse, balcon) 
• Lot de moins de 8 m2 sauf s'ils font partie intégrante de l'unité d'habitation. Ainsi, le rachat d'un couloir à la copropriété le fait entrer dans la surface Carrez. 

Les placards comptent-ils dans le mesurage Carrez ? 

Oui l'intérieur des placards posés au sol et d'une hauteur supérieure à 1,80 mètre entrent dans la surface loi Carrez. 

Loi Carrez ou surface habitable : quelles différences ? 

Location ou vente ? 

La loi Carrez concerne exclusivement la vente d'un logement en copropriété.

La notion de surface habitable concerne la mise en location d'un logement à usage d'habitation. Elle provient de la loi Boutin et est encadrée par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. 

En complément l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que  la surface habitable doit figurer dans le contrat de location. Et, depuis la loi Alur de 2014, s'il est avéré que la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à la surface indiquée dans le bail, alors le locataire est en droit de demander un ajustement du loyer.

Différences de mesures entre loi Carrez et loi Boutin

La superficie Carrez prend en compte tous les éléments d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Ainsi, si les deux systèmes prennent en compte les combles aménagés, seule la loi Carrez tient compte des éléments suivants :

• Les sous-sols 
• Les combles non aménagés 
• Les greniers
• Les réserves
• Les remises
• Les vérandas et les loggias

Ces éléments sont exclus de la surface habitable loi Boutin. 

Quelles sanctions en cas de surface Carrez erronée ? 

Plusieurs problèmes peuvent se poser au moment de la vente. 

Absence de certificat Carrez

En l’absence de mesurage Carrez en annexe de l’acte de vente, l’acheteur dispose d'un 1 mois pour solliciter l’annulation de la vente.

S’il s’avère que la superficie indiquée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, l’acquéreur a 1 an pour demander une diminution du prix. Le calcul se fait au prorata du prix au m2.

N'émettez pas d'offre d'achat immobilier en l'absence de surface Carrez attestée ! 

Erreur sur la surface Carrez de moins de 5 %

Si la superficie Carrez mentionnée est inférieure de moins de 5 % de la superficie réelle, on est dans la marge d'erreur acceptable. L'acheteur ne peut rien faire, à part éventuellement solliciter un dédommagement symbolique. Un primo-accédant sera sans doute plus attentif au moindre détail lors de son premier achat. 

Erreur sur la surface Carrez de plus de 5 %

Si l'erreur représente plus  de 5 % de la surface, l'acquéreur peut faire annuler la vente si l’acte authentique n’est pas encore signé. Très souvent, une clause de l'avant-contrat prévoit l'erreur comme condition de l'annulation.

Après la signature de l'acte de vente, l'acheteur peut demander un remboursement partiel équivalent à la surface manquante (plus le remboursement des frais de notaire correspondants). Peu importe la bonne foi du vendeur. 

Le vendeur est contraint de procéder au remboursement mais peut ensuite se retourner contre le professionnel qui a réalisé le métrage Carrez. 

Questions sur la loi Carrez

Qu'est-ce que l'attestation loi Carrez, certificat Carrez, diagnostic loi Carrez ?

Attestation loi Carrez, certificat loi Carrez ou diagnostic loi Carrez : Tout cela vise un seul document établissant la surface privative d’une maison ou d'un appartement en copropriété dans le cadre d'une vente. Un diagnostiqueur agréé établit ce certificat après une opération de métrage Carrez précise. 

Quels sont les recours pour un certificat carrez erroné ?

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété précise qu’en cas d’erreur de mesurage supérieure de plus de 5 % à celle stipulée dans l’acte de vente, un particulier ayant acquis un lot de copropriété peut réclamer la restitution d’une partie du prix.

Seul le vendeur peut être condamné à cette restitution non un tiers à l’acte de vente, comme l’auteur du certificat. Toutefois, il est possible de se retourner contre la société qui a effectué le métrage erroné pour lui demander des dommages et intérêts.

Quelles maisons sont concernées par la loi Carrez ? 

Les maisons en copropriété horizontale, dans un lotissement, sont soumises à l'obligation de fournir un certificat loi Carrez lors de leur vente. Une maison individuelle hors lotissement n'a pas besoin de remplir cette obligation.