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Surface habitable, loi Carrez, quelle différence ?

Publié le 20 août 2018 à 09h12 - Mis à jour le 22 octobre 2018 à 11h57
Surface habitable, loi Carrez, quelle différence ?
Si vous achetez un bien immobilier, vous verrez peut-être deux chiffres différents pour la surface de votre logement, la surface habitable et la loi Carrez. Mais concrètement, quelle est la différence entre ces deux mesures ?

Qu'est-ce que la surface habitable d'un logement ? 

Lorsque l'on vous parle de la surface habitable, sachez qu'il s'agit de la somme des surfaces de plancher de chaque pièce. Les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les cages d'escalier, les marches, les gaines, les embrasures de portes et les fenêtres ne sont pas prises en compte dans ce calcul. Cela est encadré par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. De plus, si ce sont des surfaces à part entière qui apportent un plus au logement, les balcons, les vérandas, les caves et les garages ne sont pas considérés comme des surfaces habitables.

L'importance de la surface habitable

Si vous faites construire une maison et que vous passez votre vie dedans, la surface habitable exacte n'a pas réellement d'importance, c'est bel et bien le volume des pièces qui vous intéresse et qui fait que vous vous sentez bien dedans. En revanche, si vous réalisez un investissement locatif, le hasard n'a pas sa place. En effet, selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, la surface habitable doit figurer dans le contrat de location. Et, avec la loi Alur, s'il est avéré que la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à la surface indiquée dans le bail, alors le locataire est en droit de demander un ajustement du loyer. 

Qu'est-ce que la loi Carrez ? 

Cette loi permet, elle aussi, d'annoncer une notion de surface habitable. Toutefois, elle est beaucoup plus précise. C'est le 18 décembre 1996 qu'est née la loi Carrez afin de protéger les acquéreurs de copropriétés. La superficie Carrez reprend les éléments de base de la surface habitable à ceci près que l'on ne compte plus les espaces dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80 m. L'objectif de cette loi est de déterminer, en réalité, quelle surface est réellement habitable dans les meilleures conditions. Dans des combles aménagés par exemple, la surface habitable et la surface Carrez sont totalement différentes. S'il est possible de réaliser des aménagements en sous-pente, il est impossible d'y circuler.

Comment mesurer sa surface habitable ou Carrez ? 

Vous pouvez parfaitement réaliser ces mesures vous-même et les indiquer au moment de la vente ou de la location de votre logement. Toutefois, surtout lorsqu'il s'agit d'une surface Carrez, il est préférable de s'assurer que les mesures sont tout à fait exactes. Dans ce cas, mieux vaut faire appel à un professionnel. Car si, comme évoqué précédemment, cela peut impacter le prix de votre loyer, dans le cadre d'une vente le problème peut également se poser. En effet, l'acquéreur peut engager votre responsabilité si la surface réelle est inférieure à celle indiquée. Il a alors la possibilité de vous demander une diminution du prix de vente. 

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