Dispositif Malraux : défiscalisez en rénovant l'ancien

Résumé de cet article :

• Le dispositif Malraux permet de défiscaliser jusqu’à 30 % des travaux sur des immeubles anciens classés.
• Il s’adresse à des profils fortement imposés et désireux d’investir dans la pierre de qualité.
• Les zones éligibles sont strictement définies et les démarches encadrées.
• Ce dispositif n’est pas sans contrainte : travaux lourds, encadrement architectural, délais.
• Il reste l’un des meilleurs leviers pour allier investissement immobilier et réduction d’impôts.

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

Institué en 1962, le dispositif Malraux vise à encourager la rénovation de bâtiments anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones à forte valeur patrimoniale.

En contrepartie de l'engagement de réaliser des travaux de restauration lourde et respectueuse du patrimoine, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt significative sur les dépenses engagées pour les travaux.

L’objectif est double : valoriser le centre historique des villes françaises et inciter les particuliers à participer à cette mission de rénovation, souvent coûteuse.

Quel est le plafond de dépenses pris en compte ?

La réduction d’impôts Malraux s’applique sur le montant des travaux de restauration :

• Plafond annuel : 400 000 € de travaux sur 4 ans maximum.
• Taux de réduction :
• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, c'est à dire les zones où la protection et la restauration du patrimoine son particulièrement encadrées
• 22 % pour ceux situés dans un SPR avec Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou dans des quartiers anciens dégradés où les contraintes sont un peu moins strictes.

Bon à savoir :

La réduction s’applique uniquement sur l’impôt sur le revenu, et n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales de sorte que la réduction ne vient pas diminuer le plafond annuel des avantages fiscaux autorisés par la loi.

Quelles sont les zones éligibles au dispositif Malraux ?

Le zonage est un critère essentiel pour déterminer l'éligibilité au dispositif Malraux.

La loi Malraux s’applique uniquement dans des secteurs à fort intérêt patrimonial, à savoir :

• Les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR)
• Les anciens secteurs sauvegardés
• Les quartiers anciens dégradés ou les zones de rénovation urbaine
• Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), dans certains cas

Bon à savoir :

Des villes comme Avignon, Aix-en-Provence, Nancy ou Bordeaux proposent des programmes Malraux en cœur de ville.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Malraux ?

Les conditions loi Malraux sont strictes :

• L’immeuble doit faire l’objet d’une restauration complète, validée  et supervisée par un architecte des Bâtiments de France, garant de la conformité au patrimoine historique.
• Le bien doit être mis en location nue (non meublée) pendant au moins 9 ans, à usage de résidence principale.
• Les travaux doivent être réalisés par des entreprises habilitées et conformes aux prescriptions d’urbanisme.
• L’investisseur doit être fiscalement domicilié en France.

Comment bénéficier de la loi Malraux ?

Les démarches à entreprendre sont les suivantes :

1. Vérification de l'éligibilité de la zone (SPR, PSMV…)
2. Obtention des autorisations administratives (permis de construire, validation ABF…)
3. Signature d’un bail de location nue après travaux
4. Déclaration des dépenses dans la déclaration d’impôts (formulaire 2042 IOM)

Vos interlocuteurs clés seront les suivants :

• Notaire,
• Architecte des Bâtiments de France,
• Mairie,
• Conseiller fiscal,
• Gestionnaire de patrimoine.

Quels types de biens sont concernés ?

Le dispositif concerne exclusivement des immeubles anciens nécessitant une restauration complète, situés dans les zones précitées.

Il peut s’agir :

• De maisons ou immeubles anciens en centre-ville
• De bâtiments à l’abandon ou partiellement dégradés
• De lots en copropriété à condition que l’ensemble du bâtiment soit rénové

En quoi se distingue-t-il d'autres dispositifs fiscaux ?

Voici un tableau comparatif pour mieux comprendre :

À qui s’adresse l’investissement immobilier Malraux ?

Ce type d’investissement s’adresse principalement à un profil plutôt "haut de gamme", à savoir :

• Des contribuables fortement imposés (TMI 30 % ou 41 %)
• Des personnes sensibles à la préservation du patrimoine
• Des investisseurs recherchant une opération patrimoniale de long terme
• Des profils avertis ou accompagnés (CGP, notaire)

Quels sont les risques et contraintes à anticiper ?

Le dispositif Malraux est aussi exigeant. Notez plusieurs contraintes :

• Lourdeur administrative : démarches nombreuses, encadrement par les ABF ;
• Délais longs : les travaux peuvent durer 18 à 36 mois ;
• Coûts élevés : achat, travaux, frais de notaire, taxes, gestion ;
• Rentabilité différée : avantage fiscal immédiat, mais loyers souvent modérés.

Bon à savoir :

Il est recommandé de passer par des sociétés spécialisées (en VEFA Malraux ou en achat clef en main) pour sécuriser son investissement.

Cas concrets d’investissement en loi Malraux

Exemple 1 :

• Un couple imposé à 41 %, investit 300 000 € dans la restauration d’un immeuble à Bordeaux (zone SPR avec PSMV).
• Réduction d’impôt : 30 % de 300 000 €, soit 90 000 € étalés sur 4 ans (22 500 €/an).
• Ils louent le bien 9 ans à un étudiant.
• À terme, ils conservent un bien patrimonial en cœur de ville.

Exemple 2 :

• Une SCI familiale achète un immeuble à Avignon dans un quartier ancien.
• La SCI ne peut pas bénéficier du dispositif Malraux, mais ses associés, s’ils investissent en direct, peuvent le faire.

FAQ

Comment fonctionne la loi Malraux ?

La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la restauration complète d’un immeuble situé dans une zone patrimoniale protégée. Le fonctionnement repose sur trois piliers :

1. Un engagement de travaux validés par un architecte des Bâtiments de France,
2. Un engagement de location nue pendant 9 ans,
3. Une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans, à un taux de 22 % ou 30 % selon la zone.

C’est un dispositif fiscal destiné aux contribuables français fortement imposés, qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien tout en participant à la préservation du patrimoine.

Quelle est la différence entre Malraux et Monuments Historiques ?

Le dispositif Malraux donne droit à une réduction d’impôt, tandis que le régime Monuments Historiques permet de déduire l’ensemble des charges liées à l'entretien et à la restauration du bien des revenus imposables, sans plafond, mais avec des conditions encore plus strictes notamment en matière d'ouverture au public ou de classement du bien. 

Puis-je cumuler Malraux avec d’autres dispositifs ?

Non. Le dispositif Malraux n’est pas cumulable avec d’autres régimes de défiscalisation sur un même bien, comme le Pinel ou le Denormandie.

Quelles sont les villes éligibles au dispositif Malraux ?

On trouve des zones Malraux dans de nombreuses villes françaises : Bordeaux, Toulouse, Avignon, Lyon, Nantes, Lille, Nancy… Il faut vérifier que le bien se situe bien dans un SPR avec PSMV ou PVAP.