LMP ou LMNP : quelles différences entre ces deux statuts ?
Si vous louez une maison ou un appartement meublé, vous pouvez relever du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Quelles sont les différences entre ces deux statuts, leurs avantages et inconvénients respectifs ? Décryptage.
LMP ou LMNP : récapitulatif des avantages et inconvénients
Vous louez un bien meublé ? Voici les avantages et les inconvénients des statuts LMP ou LNP.
| Avantages | Inconvénients | |
| Statut LMP |
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| Statut LMNP |
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Le statut LMP ou LMNP s'applique à la totalité des locations meublées du foyer fiscal. Vous ne pouvez pas avoir une partie de vos locations sous le statut LMP et l’autre sous le statut LMNP.
Statut LMP : particularités et fonctionnement
Conditions d’accès au statut LMP
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) exige une double condition :
- Les loyers de vos meublés sont supérieurs à 23 000 € par an.
ET
- Ils sont supérieurs au montant total des autres revenus du foyer fiscal.
Si l’une de ces conditions (ou les deux) ne sont pas remplies, vous aurez automatiquement le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Le statut LMP peut s’appliquer sur des locations meublées saisonnières, dans la mesure où l’activité est bien exercée à titre professionnel, et de manière régulière.
Quel régime d'imposition en LMP ?
En matière de fiscalité, trois options sont possibles :
- Si vous exercez votre activité en entreprise individuelle, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Si vous exercez votre activité par le biais d'une société (SCI par exemple), c’est l’’impôt sur les sociétés (IS) qui s’appliquera.
- Enfin, si vous exercez en tant qu’entrepreneur individuel, en fonction de votre chiffre d’affaires, vous serez soumis au régime de la microentreprise, ou au régime réel.
Les seuils de chiffres d’affaires pour la location de meublés non classés a évolué en 2024. Ces nouveaux seuils peuvent s’appliquer sur les recettes générées en 2023, mais l’ancien régime peut encore s’appliquer cette année si vous le souhaitez :
- Ancien régime : le régime de la microentreprise s’applique si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 188 700 € pour les meublés de tourisme classés, et 77 700 € pour les meublés de tourisme non classés.
- Nouveau régime : le seuil ne change pas pour les meublés de tourisme classés. En revanche, pour les meublés de tourisme non classés, le régime de la microentreprise s’applique si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 15 000 €.
Pour les revenus générés en 2024 en revanche, ce sont les règles du nouveau régime qui s’appliqueront.
Le point sur les mesures phares de la loi Alur, référence légale majeure notamment pour la location de logements meublés.
Caractéristiques principales de la fiscalité du statut LMP
Le statut LMP est soumis au régime réel d’imposition (sauf dans le cas de la microentreprise) :
- Les charges et les dépenses sont imputables sur les loyers perçus : frais d’établissement, frais d’entretien et de réparation, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt, amortissement du mobilier et des améliorations (sur 5 à 10 ans, entre 10 et 20 % par an), impôts locaux.
- Le prix d’achat des logements n’est pas une charge déductible, mais il peut être amorti, ce qui permet une diminution progressive du résultat imposable. L’amortissement dépend de la durée réelle de détention du bien immobilier.
- Les déficits fonciers éventuels (lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus) sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant, pendant 6 ans maximum.
Il n’est pas obligatoire d’être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés), ou au RNE (registre national des entreprises) pour un loueur meublé professionnel.
Cas des plus-values immobilières
Vous pouvez bénéficier d’une exonération sur vos plus-values de cession :
- Totale : si vos recettes de location sont inférieures à 90 000 € HT dans les 2 dernières années civiles précédant la cession, et si votre activité de location a débuté depuis 5 ans minimum.
- Partielle : si vos recettes locatives sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.
Important : les seuils de chiffre d’affaires sont plus haut si vos locations relèvent du régime de la parahôtellerie (inférieurs à 250 000 € HT pour une exonération totale, compris entre 250 000 € et 350 000 € HT pour une exonération partielle).
Statut LMNP : caractéristiques et fiscalité applicable
Conditions d’accès au statut LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) exige une unique condition :
- Les loyers meublés perçus doivent être inférieurs à 23 000 € par an.
OU
- Les loyers touchés doivent être inférieurs au montant total des autres revenus du foyer fiscal.
Si l’une ou l’autre de ces conditions est respectée, le statut LMNP vous est accessible.
Imposition en LMNP
Deux options possibles pour la location de meublés de longue durée.
Si les loyers meublés perçus sont inférieurs à 77 700 € par an :
- Le contribuable est imposé selon les modalités du régime micro-BIC (accessible aux microentreprises).
- Un abattement (somme déduite des revenus imposable pour réduire la base d’imposition) forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus est appliqué (70 % pour les locations saisonnières).
Si les loyers meublés perçus sont supérieurs à 77 700 € par an, ou sur choix du contribuable :
- Le contribuable est imposé selon les modalités du régime réel (régime d’imposition classique).
- Les charges et dépenses sont imputables sur les loyers. L’amortissement se fait sur le bien et les meubles (sauf avec le dispositif Censi-Bouvard car réduction d’impôt automatique). Les déficits éventuels (lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus) sont imputables sur les revenus générés par une location meublée pendant 10 ans maximum.
Depuis le 1er janvier 2024, pour la location de meublés de tourisme non classés, le seuil de chiffre d'affaires à ne pas dépasser pour pouvoir profiter du régime micro-BIC est descendu à 15 000 €. Ce seuil est de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. D’autre part, le taux d'abattement sur les loyers de meublés de tourisme non classés est passé à 30 % (contre 50 % auparavant). Pour les revenus perçus en 2023, vous pourrez encore profiter des dispositions antérieures plus intéressantes, mais pour ceux perçus en 2024, cela ne sera plus possible.
Cas des plus-values immobilières en LMNP
Les plus-values de cession sont imposées comme celles des particuliers :
- La fiscalité appliquée à une plus-value est de 19 % d’impôts + 17,2 % de prélèvements sociaux. Si la plus-value est supérieure à 50 000 €, une surtaxe comprise entre 2 et 6 % s’ajoutera.
- Les abattements possibles dépendent de la durée de détention du bien vendu :
- Impôts : abattement de 6 % entre 6 et 21 ans de détention, de 4 % la 22ème année, puis exonération totale.
- Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % entre 6 et 21 ans de détention, de 1,60 % la 22ème année, de 9 % entre 23 et 30 ans, puis exonération totale.
- L’exonération totale d’impôts intervient donc après 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Quand passer de LMNP à LMP ?
Le passage d’un statut à l’autre ne se décide pas : le statut LMP ou LMNP s’applique en fonction du niveau de vos revenus locatifs, et du niveau du revenu global de votre foyer fiscal.
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) concerne à la fois les LMP et les LMNP. Les entreprises comme les particuliers sont redevables de cet impôt local à partir du moment où ils font de la location de locaux meublés, activité commerciale professionnelle par nature.
Acheter ou louer votre résidence principale : vous hésitez encore ? Nous pesons les avantages et inconvénients de ces deux options.
LMP/LNMP en images :
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
