Bailleur, faut-il louer nu ou meublé ?

Des baux signés pour des durées allant d’un mois à trois ans

Que le logement soit loué nu ou meublé, le bail doit respecter un contrat type dont les mentions ont été fixées par un décret du 29 mai 2015.

Au bail doit être annexée une notice d’information précisant les droits et devoirs du propriétaire et du locataire ; son contenu figure dans un arrêté du 29 mai 2015.

Mais les similitudes s’arrêtent là. Une location nue est signée pour une durée minimale de trois ans (six ans lorsque le bailleur est une personne morale, une SCI non familiale, par exemple) tacitement reconductible.

En revanche, une location meublée est signée pour un an, tacitement reconductible. Lorsque le locataire est un étudiant, la durée du bail est portée à neuf mois, non reconductible.

Dans tous les cas, le bailleur qui souhaite donner congé ne le peut faire que pour une raison fixée par la loi (vente du bien ou reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) en respectant un préavis (six mois en location nue, trois mois en meublé).

À noter : depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires de meublés ont la possibilité de conclure un bail mobilité avec certaines catégories de locataires (étudiant, stagiaire, apprenti, salarié en mobilité professionnelle…).
Signé pour une durée comprise entre un et dix mois, ce contrat n’est pas reconductible. Le bailleur n’a pas, non plus, la possibilité de donner congé. 

La fiscalité des loyers issus d’une location nue

Les loyers provenant d’un logement loué nu entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés au taux marginal d’imposition (TMI) du bailleur majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Ce qui peut conduire à une imposition de 62,2 % pour un propriétaire avec un TMI de 45 %.

Le régime applicable varie en fonction de l’importance de vos revenus locatifs bruts de l’année :

• s’ils sont inférieurs à 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime simplifié du microfoncier. Vous bénéficiez, alors d’un abattement de 30 % sur vos loyers.
  En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune dépense ;
• s’ils sont supérieurs à 15 000 € (ou sur option), vous êtes soumis au régime réel. Vous avez la possibilité d’imputer sur vos loyers un grand nombre de charges : intérêt d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, certaines charges de copropriété…

La fiscalité des loyers issus d’une location meublée

Les loyers provenant d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime applicable varie en fonction de l’importance de vos revenus locatifs bruts de l’année :

• s’ils sont inférieurs à 70 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime simplifié du micro-BIC. Vous bénéficiez, alors, d’un abattement de 50 % sur vos loyers.
  En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune dépense ;
• s’ils sont supérieurs à 70 000 € (ou sur option), vous êtes soumis au régime réel. Vous avez la possibilité d’imputer sur vos loyers un grand nombre de charges (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, certaines charges de copropriété…). Vous pouvez aussi amortir le logement et le mobilier.
  Avec le régime réel, vos loyers meublés, compte tenu de l’amortissement et des déductions de charges, ne seront pas fiscalisés pendant une dizaine d’années.

Des avantages fiscaux spécifiques

Investir dans une location nue, vous donne accès sous certaines conditions (engagement locatif minimal et, parfois, respect de plafonds de loyers) aux dispositif fiscaux Pinel, Denormandie, Cosse (aussi appelé Louer abordable) et Malraux.

Acheter un logement meublé dans une résidence services destinée à accueillir des étudiants, des seniors ou des personnes âges dépendantes ouvre droit à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. 

Pour aller plus loin

• L’imposition des revenus locatifs
• Louer vide ou meublé : comment choisir ?