Louer meublé ou vide : Quelle est l’option la plus rentable ?
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Mis à jour le 10/01/2025
6 min
Louer meublé ou vide : Quelle est l’option la plus rentable ?
Sommaire
En tant que propriétaire-bailleur, le choix entre louer votre maison ou votre appartement meublé ou vide impacte directement la rentabilité de votre investissement locatif. Chaque option comporte des avantages et des inconvénients en matière de revenus potentiels, de fiscalité et d’engagements contractuels. Faisons le point sur les deux types de location pour déterminer l'option qui répondra le mieux à vos objectifs patrimoniaux.
Louer meublé vs louer vide : Quel type de location est le plus rentable ?
La rentabilité locative d’un bien meublé est souvent plus élevée, car les loyers sont généralement supérieurs à ceux d’un logement loué vide. Les locataires acceptent en effet de payer un peu plus pour bénéficier d’un logement déjà équipé.
Cependant, plusieurs points influencent cette rentabilité :
Loyer perçu : En moyenne, les loyers d’une location meublée peuvent être de 10 à 30 % plus élevés que ceux d’une location vide de surface et de localisation similaires.
Vacance locative : Les biens meublés, souvent occupés par des étudiants ou des travailleurs en mobilité, subissent une rotation plus fréquente, ce qui peut augmenter les périodes de vacance locative.
Flexibilité du locataire : Les locations vides attirent généralement des locataires souhaitant s'installer durablement, limitant ainsi les périodes sans revenus locatifs.
Critère
Location meublée
Location vide
Loyers moyens
Plus élevés
Moins élevés
Vacance locative potentielle
Plus fréquente
Moins fréquente
Rotation des locataires
Plus élevée
Plus faible
Est-ce qu'un meublé se loue plus cher ?
En règle générale, un bien meublé se loue effectivement plus cher qu'un logement vide, souvent de 10 à 30 % de plus.
Ce surcoût s’explique par le confort supplémentaire qu'il apporte : le locataire bénéficie d’un logement entièrement équipé, prêt à vivre, avec des meubles et électroménagers de base, ce qui réduit ses dépenses d’installation.
De plus, cette option attire souvent des locataires de passage (étudiants, professionnels en mission), prêts à payer un peu plus pour éviter d'acheter temporairement des meubles.
Pour le propriétaire, cette hausse de loyer peut compenser la rotation potentiellement plus fréquente des locataires.
Quelles sont les différences de durée et de conditions de bail ?
Les obligations contractuelles et les durées de bail diffèrent entre les locations meublées et les locations vides.
Durée de bail : Un bail meublé dure un an, renouvelable automatiquement, sauf pour les étudiants (9 mois sans renouvellement tacite). En revanche, la location vide impose un bail de trois ans pour les particuliers (six ans si le propriétaire est une personne morale).
Dépôt de garantie : Pour couvrir les éventuels frais liés aux équipements et aux meubles, le dépôt de garantie d’un meublé peut atteindre deux mois de loyer, contre un mois pour un logement vide.
Préavis du bailleur : Le bailleur d’un logement meublé doit respecter un préavis de trois mois en cas de non-renouvellement du bail, contre six mois pour une location vide.
Préavis du locataire : Le locataire d’un meublé peut quitter le logement en déposant un préavis d’un mois, tandis que celui d’une location vide doit respecter un délai de préavis de trois mois (réduit à un mois en zone tendue).
Critère
Location meublée
Location vide
Durée du bail
1 an (ou 9 mois étudiants)
3 ans
Dépôt de garantie
2 mois de loyer
1 mois de loyer
Préavis propriétaire
3 mois
6 mois
Préavis locataire
1 mois
3 mois (1 mois en zone tendue)
Quelle est la fiscalité pour un logement meublé ou vide ?
La fiscalité est un point majeur dans le choix entre une location meublée et vide.
Les revenus issus d’une location meublée sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), tandis que ceux d’une location vide sont déclarés en tant que revenus fonciers.
Quelle est la fiscalité d'un logement meublé ?
Sous le régime micro-BIC, les recettes locatives bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %, applicable si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €.
Au-delà, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges et de l’amortissement, ce qui peut être très avantageux en termes de rentabilité nette.
Dans certains cas (recettes supérieures à 23 000 € et plus de la moitié des revenus professionnels du foyer), le bailleur peut être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), offrant encore plus d’avantages fiscaux.
Bon à savoir :
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un abattement ou de déductions avantageuses sur les recettes locatives, tandis que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ouvre la voie à une fiscalité encore plus avantageuse sous certaines conditions de revenus et d'inscription au registre du commerce.
Quel est le taux d'imposition pour une location non meublée ?
Les revenus locatifs sont soumis aux impôts fonciers. Sous le régime microfoncier (moins de 15 000 € de loyers annuels), l’abattement est de 30 %, mais aucune charge n’est déductible.
Au-delà de ce seuil, le régime réel permet de déduire les charges, incluant les intérêts d’emprunt et les travaux, et de reporter un déficit foncier sur dix ans.
Critère
Location meublée
Location vide
Régime fiscal principal
BIC
Revenus fonciers
Taux d’abattement micro-régime
50 % (si revenus < 77 700 €)
30 % (si revenus < 15 000 €)
Charges déductibles au réel
Toutes charges et amortissement
Intérêts d’emprunt, travaux
Report de déficit
10 ans (revenus de même nature)
10 ans sur revenus fonciers
Dispositions communes aux locations meublées et vides
Depuis les lois Alur n° 2024-366 du 24 mars 2014 et Macron n° 2015-990 du 6 août 2015, les locations meublées et vides à usage de résidence principale sont soumises à des obligations similaires, notamment celles de la loi de 1989 régissant les locations vides.
Ces points communs incluent :
Encadrement des loyers : En zone tendue, les loyers des locations meublées et vides sont plafonnés. À Paris par exemple, un plafond spécifique s'applique également lors d'une location ou d’un renouvellement de bail.
Contrat de bail type : Depuis le mois d’août 2015, les propriétaires doivent utiliser un modèle de contrat type incluant une notice sur les obligations des parties. Cela permet à chacune des parties de mieux saisir l’étendue de leur engagement.
Dossier de diagnostics immobiliers : Ce dossier, à annexer au bail, doit inclure un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les bâtiments antérieurs à 1949, et un état des risques naturels et technologiques (ERNMT) pour les zones à risques. Depuis juillet 2017, un diagnostic gaz et électricité est également requis.
Règles de décence : Le logement, qu'il soit vide ou meublé, doit respecter les normes minimales de décence (surface, hauteur sous plafond, état du logement au vue de la salubrité notamment etc.).
Quel choix en fonction de votre profil de bailleur ?
Le choix entre louer vide ou meublé dépendra de plusieurs facteurs personnels et financiers.
Objectifs patrimoniaux : Si vous souhaitez une rentabilité maximale et vous êtes prêt à gérer plus de rotation, le meublé pourrait convenir. À l’inverse, pour un investissement stable et pérenne, le vide est plus adapté.
Avantages fiscaux : Les régimes LMNP ou LMP peuvent se révéler particulièrement avantageux pour un meublé, avec la possibilité de récupérer la TVA en résidence services ou de profiter de la loi Censi-Bouvard. Les dispositifs Pinel et Malraux, quant à eux, s'appliquent surtout aux locations vides.
Durée d’investissement : Si vous envisagez de louer le bien sur le long terme sans rotations fréquentes de locataires, la location vide est une option solide.
Réalisez une étude personnalisée pour faire le meilleur choix
Choisir entre la location meublée et la location vide nécessite une analyse approfondie de votre situation personnelle et patrimoniale. Réalisez une simulation de rentabilité de votre investissement locatif et consultez un expert en gestion locative pour évaluer la fiscalité applicable à votre cas.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Mis à jour le 10/01/2025 6 min
Louer meublé ou vide : Quelle est l’option la plus rentable ?
En tant que propriétaire-bailleur, le choix entre louer votre maison ou votre appartement meublé ou vide impacte directement la rentabilité de votre investissement locatif. Chaque option comporte des avantages et des inconvénients en matière de revenus potentiels, de fiscalité et d’engagements contractuels. Faisons le point sur les deux types de location pour déterminer l'option qui répondra le mieux à vos objectifs patrimoniaux.
Louer meublé vs louer vide : Quel type de location est le plus rentable ?
La rentabilité locative d’un bien meublé est souvent plus élevée, car les loyers sont généralement supérieurs à ceux d’un logement loué vide. Les locataires acceptent en effet de payer un peu plus pour bénéficier d’un logement déjà équipé.
Cependant, plusieurs points influencent cette rentabilité :
Est-ce qu'un meublé se loue plus cher ?
En règle générale, un bien meublé se loue effectivement plus cher qu'un logement vide, souvent de 10 à 30 % de plus.
Ce surcoût s’explique par le confort supplémentaire qu'il apporte : le locataire bénéficie d’un logement entièrement équipé, prêt à vivre, avec des meubles et électroménagers de base, ce qui réduit ses dépenses d’installation.
De plus, cette option attire souvent des locataires de passage (étudiants, professionnels en mission), prêts à payer un peu plus pour éviter d'acheter temporairement des meubles.
Pour le propriétaire, cette hausse de loyer peut compenser la rotation potentiellement plus fréquente des locataires.
Quelles sont les différences de durée et de conditions de bail ?
Les obligations contractuelles et les durées de bail diffèrent entre les locations meublées et les locations vides.
Quelle est la fiscalité pour un logement meublé ou vide ?
La fiscalité est un point majeur dans le choix entre une location meublée et vide.
Les revenus issus d’une location meublée sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), tandis que ceux d’une location vide sont déclarés en tant que revenus fonciers.
Quelle est la fiscalité d'un logement meublé ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’un abattement ou de déductions avantageuses sur les recettes locatives, tandis que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ouvre la voie à une fiscalité encore plus avantageuse sous certaines conditions de revenus et d'inscription au registre du commerce.
Quel est le taux d'imposition pour une location non meublée ?
Dispositions communes aux locations meublées et vides
Depuis les lois Alur n° 2024-366 du 24 mars 2014 et Macron n° 2015-990 du 6 août 2015, les locations meublées et vides à usage de résidence principale sont soumises à des obligations similaires, notamment celles de la loi de 1989 régissant les locations vides.
Ces points communs incluent :
Quel choix en fonction de votre profil de bailleur ?
Le choix entre louer vide ou meublé dépendra de plusieurs facteurs personnels et financiers.
Réalisez une étude personnalisée pour faire le meilleur choix
Choisir entre la location meublée et la location vide nécessite une analyse approfondie de votre situation personnelle et patrimoniale. Réalisez une simulation de rentabilité de votre investissement locatif et consultez un expert en gestion locative pour évaluer la fiscalité applicable à votre cas.
Avant de vous lancer, pensez également à effectuer une simulation de prêt immobilier pour évaluer votre capacité d’emprunt et mieux anticiper les coûts et la rentabilité de votre projet.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
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Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.