Louer vide ou meublé : comment choisir ?

De plus en plus de dispositions communes aux deux régimes

Depuis les lois Alur du 24 mars 2014 et Macron du 6 août 2015, de nombreuses dispositions sont communes aux logements loués nus et aux meublés loués à usage de résidence principale. Ces derniers sont désormais, en grande partie, soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations nues :

• les locations nues et meublées sont concernées par le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues et de plafonnement des loyers à Paris. Le premier est en vigueur dans les agglomérations dans lesquelles la demande locative excède l’offre. Il encadre les revalorisations de loyers entre deux locataires. Le second, pour le moment uniquement applicable à Paris, oblige les bailleurs à respecter un plafond de loyer lors d’une location ou d’un renouvellement de bail ;
• depuis le 1^er août 2015, les propriétaires sont tenus de d’utiliser un contrat de bail type et d’y annexer une notice d’informations sur les obligations des parties ;
• un dossier de diagnostics immobiliers doit être joint au bail. Il doit comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tous les logements, un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) pour les immeubles construits avant 1949 et un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) pour les locaux situés dans les zones à risques (cf. arrêté préfectoral). A partir du 1^er juillet 2017, ce dossier pourra s’enrichir de deux nouveaux documents : un diagnostic gaz et un diagnostic électricité ;
• enfin, le logement doit respecter des règles de décence (par exemple, disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m² de surface habitable et 2,20 m de hauteur sous plafond).

Les spécificités de la location meublée

• La location meublée garde tout de même quelques règles spéciales :
• Le contrat de bail, renouvelable tacitement, a une durée d’un an. Toutefois, lorsque la location est consentie à un étudiant pour l'année universitaire, la loi permet de conclure un bail d'une durée réduite à neuf mois, sans possibilité de reconduction tacite.
• Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers.
• A l’échéance du bail, le propriétaire peut donner congé pour vendre le bien, l’occuper ou le faire occuper par un proche ou pour motif légitime et sérieux (non payement des loyers, par exemple). Il doit respecter un préavis de trois mois ;
• Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois ;
• Le logement doit contenir au moins 11 meubles et équipements (literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur au moins équipé d’un freezer, plaques de cuisson…) dont la liste figure dans un décret du 31 juillet 2015.

La fiscalité de la location meublée

La location meublée donne accès à la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les loyers annuels sont inférieurs à 32 900 €, le bailleur est éligible au régime des micro-BIC avec, à la clef, un abattement de 50 % sur les recettes locatives. En contrepartie, il ne peut déduire aucune charge ni dépenses.

Au-delà de 32 900 € par an, le bailleur est placé sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) et peut imputer sur ses loyers la totalité des dépenses ainsi que l’amortissement du bien. Si un déficit est constaté, il est reportable sur les revenus de même nature pendant dix ans à condition que le bailleur conserve son statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Sous certaines conditions (recettes annuelles dépassant 23 000 € par an et représentant plus de la moitié des revenus professionnels du foyer, inscription au RCS en qualité de loueur) il est possible d'avoir accès au régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP). Les éventuels déficits (hors amortissement) sont alors déductibles sans limite du revenu imposable et reportables pendant 6 ans.

A noter :

Si le logement est situé dans une résidence-services, l'investisseur peut bénéficier de la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Elle ouvre droit, en plus de la récupération de la TVA, à une réduction d'impôt pouvant atteindre 33 000 €, sur neuf ans.

Les spécificités de la location nue 

• Le contrat de bail, renouvelable tacitement, a une durée de trois ans. Cette durée est portée à six ans lorsque le propriétaire est une personne morale (une SCI non familiale, par exemple). Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer.
• A l’échéance du bail, le propriétaire peut donner congé pour vendre le bien, l’occuper ou le faire occuper par un proche ou pour motif légitime et sérieux (non payement des loyers, par exemple). Il doit respecter un préavis de six mois ;
• Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois. Ce préavis est réduit à un mois dans les zones tendues (secteurs où la demande locative excède l'offre) ainsi que dans certaines situations (mutation, perte d'emploi, etc.);

La fiscalité de la location nue

Une location nue est imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Le bailleur qui perçoit moins de 15 000 € dans l'année peut avoir accès au régime du micro-foncier. Il bénéficie alors d'un abattement de 30 % sur ses revenus locatifs. En contrepartie, il ne peut déduire aucune charge.

Lorsque les loyers annuels sont supérieurs à 15 000 €, c'est le régime réel qui s'applique. La majeure partie des dépenses (frais de gestion et d'administration, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration...) à la charge du bailleur sont déductibles. Le déficit éventuel est, l'année où il a été constaté, déductible du revenu global du bailleur dans la limite de 10 700 €. Le solde est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes. A noter : les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers.

Sous certaines conditions, la location nue peut ouvrir droit aux avantages fiscaux Malraux, Borloo ancien ou Pinel.