Préparation à l’acte de vente : tout savoir sur la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente
Guide

Préparation à l’acte de vente : tout savoir sur la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente

Publié le 10/07/18 - Mis à jour le 20/01/20
Préparation à l’acte de vente : tout savoir sur la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente
Vous avez trouvé un appartement ou une maison et avez convenu d’un prix avec le vendeur ? Place à la signature du compromis de vente pour bloquer le logement et préciser les principales conditions de vente, notamment les conditions suspensives. La signature de l’acte de vente définitif aura lieu 2 à 4 mois plus tard chez un notaire. Que faut-il savoir avant de signer un compromis de vente ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

La signature du compromis de vente, aussi appelé avant-contrat ou promesse de vente synallagmatique, est une étape obligatoire lors de l’achat d’un bien immobilier.

Compromis de vente : définition

Le compromis de vente est un contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et l’acquéreur à acheter ce bien. Juridiquement, le compromis de vente vaut vente : seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet au vendeur et à l’acheteur de se désengager sans conséquence financière. Pour concrétiser son engagement avant d’acheter, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie (environ 10% du prix de vente).

Quelles différences avec la promesse de vente ?

La promesse de vente unilatérale est un contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier au candidat à l’acquisition. Ce bien lui est réservé à un prix défini pendant un délai déterminé : le « délai d’option ». En contrepartie, le futur acquéreur verse une indemnité d’immobilisation (environ 10% du prix de vente). Pour confirmer son souhait d’acquérir le bien, il doit lever l’option en respectant les indications prévues dans la promesse de vente.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

Important :

si l’achat concerne un logement vendu sur plan (« vente en l’état futur d’achèvement »), un contrat préliminaire devra obligatoirement être signé. C’est le contrat de réservation : le promoteur réserve à l’acquéreur un lot déterminé en contrepartie d’un dépôt de garantie.

De la préparation du rendez-vous à la signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente approche ? Que faut-il savoir avant de vous rendre chez le notaire ou dans votre agence immobilière ?

Bien préparer votre rendez-vous !

Qui dit signature du compromis de vente dit versement d’un acompte ou dépôt de garantie qui s’élève à environ 10% du prix de vente. Veillez à faire déposer cette somme (au plus tard la veille) sur le compte de l’agence immobilière ou du notaire. Cette somme sera ensuite transférée sur un compte spécial appelé compte séquestre. Ne remettez en aucun cas cette somme directement au vendeur.

Bon à savoir :

le versement de l’acompte doit obligatoirement être effectué par virement bancaire si son montant est supérieur à 3 000 euros.

La signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente se déroule au sein de l’agence immobilière ou chez le notaire. Pendant le rendez-vous, plusieurs documents vous seront remis :

  • Les certificats concernant l’amiante, le plomb, les installations de gaz, d’électricité et d’assainissement, les risques naturels et technologiques, etc.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et, en cas de vente d’un appartement en copropriété, l’attestation de surface de la loi Carrez.

Important :

à partir du lendemain de la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

Quelles sont les conditions suspensives d’un compromis de vente ? 

Les conditions suspensives sont des conditions qui impliquent la survenance d’un événement précis, futur et indépendant de la volonté des parties. Quelles sont-elles ?

Les principales conditions suspensives

Le jour de la signature de la vente définitive chez le notaire, celui-ci s’assure que toutes les conditions suspensives soient réalisées. A défaut, le compromis de vente est censé n’avoir jamais été signé et l’acompte sur le prix versé par l’acquéreur potentiel lui est restitué.

Les conditions suspensives d’un compromis de vente les plus courantes sont :

  • L’obtention d’un état hypothécaire du vendeur,
  • L’absence d’exercice du droit de préemption par un locataire ou la commune,
  • L’absence de servitude restreignant l’usage du bien,
  • L’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.

Le cas d’un financement par prêt immobilier

Si le logement que vous convoitez est financé par un prêt immobilier (quel qu’en soit le montant), la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier est obligatoire et s’applique même si elle ne figure pas expressément dans l’avant-contrat. C’est donc une protection importante dont vous bénéficiez !

Vous disposez d’un délai de 30 jours minimum pour obtenir une offre de prêt. En cas de refus de prêt conforme aux principales caractéristiques prévues dans l’avant-contrat, vous pouvez vous désengager de la vente et récupérer l’acompte sur le prix que vous avez déjà versé.

Quel délai de rétractation après signature du compromis de vente ?

Le délai de rétractation est fixé à 10 jours. Quelles sont les modalités ? Comment se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?

Comment décompter le délai de rétractation ?

Le décompte des 10 jours de rétractation débute à partir du lendemain de la signature du compromis de vente. La condition ? L’ensemble des pièces à fournir à l’acheteur d’un lot de copropriété doit être remis, au plus tard, le jour de la signature du compromis de vente. Le cas échéant, le décompte des 10 jours commence à courir le lendemain de la transmission des pièces requises.

Bon à savoir :

les documents relatifs à la vente de lot en copropriété concernent notamment l’organisation de l’immeuble, l’état de l’immeuble, la situation financière de la copropriété et du lot vendu, la notice relative aux droits et obligations du copropriétaire, etc.

Comment vous rétracter après avoir signé un compromis de vente ?

Vous souhaitez revenir sur votre décision d’achat ? Aucune justification ne vous sera demandée, ni aucun versement d’indemnité. Au contraire, la somme versée correspondant au dépôt de garantie vous sera restituée.

Pour vous rétracter, envoyez un courrier avec accusé de réception au vendeur du bien immobilier et indiquez-lui votre souhait de renoncer à l’achat.

Bon à savoir :

le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation.

Thèmes :

Toute une banque pour votre projet immobilier
Leader français de la banque de proximité
Premier prêteur de France
2000 Conseillers spécialisés en habitat
Rappel sous 24h ouvrées
Mentions légales
Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.