Préparation à l’acte de vente : tout savoir sur la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente
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Préparation à l’acte de vente : tout savoir sur la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente

Publié le 10/07/18 - Mis à jour le 24/02/20
Préparation à l’acte de vente : tout savoir sur la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente
Vous avez trouvé un appartement ou une maison et avez convenu d’un prix avec le vendeur ? Place à la signature du compromis de vente pour bloquer le logement et préciser les principales conditions de vente, notamment les conditions suspensives. La signature de l’acte de vente définitif aura lieu 2 à 3 mois plus tard chez un notaire. Que faut-il savoir avant de signer un compromis de vente ?

Qu’est-ce qu’un compromis de vente immobilière ?

La signature du compromis de vente, aussi appelé avant-contrat ou promesse de vente synallagmatique, est une étape obligatoire lors de l’achat d’un bien immobilier.

Compromis de vente : une promesse d’achat ?

La promesse ou proposition d’achat est la première étape dans l’achat d’un logement. Elle est formulée par écrit et n’oblige en rien le vendeur à répondre. Le compromis de vente est l’étape suivante. C’est un contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un prix déterminé et l’acquéreur à acheter ce bien.

Juridiquement, le compromis de vente vaut vente : seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet au vendeur et à l’acheteur de se désengager sans conséquence financière. Pour concrétiser son engagement avant d’acheter, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie (généralement 10% du prix de vente).

Quelles différences avec la promesse unilatérale de vente ?

La promesse de vente unilatérale est un contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier au candidat à l’acquisition. Ce bien lui est réservé à un prix défini pendant un délai déterminé : le « délai d’option ». En contrepartie, le futur acquéreur verse une indemnité d’immobilisation (environ 10% du prix de vente). Pour confirmer son souhait d’acquérir le bien, il doit lever l’option en respectant les indications prévues dans la promesse de vente.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.

Important :

si l’achat concerne un logement vendu sur plan (« vente en l’état futur d’achèvement »), un contrat préliminaire devra obligatoirement être signé. C’est le contrat de réservation : le promoteur réserve à l’acquéreur un lot déterminé en contrepartie d’un dépôt de garantie.

Quelle est la durée de validité d’un compromis de vente ?

Généralement, la durée de validité d’un compromis de vente est égale à trois mois. Ce délai est nécessaire pour que les deux parties puissent effectuer les différentes démarches administratives. Il peut cependant être raccourci si l’acheteur effectue un paiement comptant. La signature de l’acte authentique pourra donc avoir lieu plus rapidement. Au total, il faut compter entre 4 à 7 mois pour acquérir un logement en France.

De la préparation du rendez-vous à la signature du compromis de vente chez le notaire

La signature du compromis de vente approche ? Que faut-il savoir avant de vous rendre chez le notaire ou dans votre agence immobilière ?

Qui rédige le compromis de vente ?

Acquéreur ou acheteur, vous n’avez pas à vous préoccuper de la rédaction du compromis de vente.

C’est la mission du notaire ou de l’agent immobilier. Sachez cependant qu’il n’est pas illégal de rédiger un avant-contrat sur une feuille de papier et de signer ce compromis de vente directement entre particuliers.

Or, la rédaction d’un tel dossier nécessite des compétences techniques : il est donc vivement conseillé de prendre rendez-vous avec un notaire dès lors qu’un accord a été trouvé avec un acheteur. Sachez que le coût de la rédaction de cet avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les honoraires du notaire.

Important :

le notaire est considéré comme le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique !

Attention, si la priorité du choix du notaire revient à l’acquéreur, vous pouvez néanmoins faire appel à votre propre notaire si vous le souhaitez. Aucun frais supplémentaire ne vous sera demandé si vous êtes dans cette situation.

Bon à savoir :

un délai de plus de 18 mois est prévu entre le compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif ? La signature du compromis de vente doit obligatoirement se dérouler devant un notaire sinon il ne sera pas valable.

Bien préparer votre rendez-vous !

Qui dit signature du compromis de vente dit versement d’un acompte ou dépôt de garantie qui s’élève à environ 10% du prix de vente (le montant peut cependant être compris entre 5% et 10%).

Veillez à faire déposer cette somme (au plus tard la veille) sur le compte de l’agence immobilière ou du notaire. Cette somme sera ensuite transférée sur un compte spécial appelé compte séquestre. Attention, ne remettez en aucun cas cette somme directement au vendeur : ce n’est pas lui qui encaisse cet argent !

Bon à savoir :

le versement de l’acompte doit obligatoirement être effectué par virement bancaire si son montant est supérieur à 3 000 euros.

Que devient cette somme ? Cet acompte vient en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif qui se déroule obligatoirement devant un notaire.

La signature du compromis de vente d’une maison ou d’un appartement

La signature du compromis de vente se déroule au sein de l’agence immobilière ou chez le notaire.

Important :

un compromis de vente peut être remis en main propre ou envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception. Il doit être réalisé en deux exemplaires originaux (un pour le vendeur, un pour l’acheteur). Une exception : un original unique est conservé par un professionnel comme le notaire ou l’agent immobilier.

Les certificats concernant l’amiante, le plomb, les installations de gaz, d’électricité et d’assainissement, les risques naturels et technologiques, etc.Pendant le rendez-vous, plusieurs documents vous seront remis :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Vous achetez un appartement situé dans un immeuble en copropriété ? Plusieurs documents vous seront alors remis :

  • Les documents concernant l’organisation de l’immeuble : recensement de tous les lots de l’immeuble, répartition des charges, règles régissant la vie au sein de l’immeuble, procès-verbaux des assemblées générales sur les trois dernières années, fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndicat.
  • Les documents concernant l’état de l’immeuble, à savoir le carnet d’entretien établi par le syndicat. Grâce à ce document, vous connaîtrez les dates auxquelles des travaux se sont déroulés (ravalement de façades, remplacement de l’ascenseur, etc.).
  • Les documents concernant la situation financière de la copropriété et du lot vendu : montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel, montant de la part du fonds travaux rattaché au lot principal vendu (si le syndicat dispose d’un fonds de travaux), sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur, état global des impayés des charges, dettes vis-à-vis des fournisseurs.
  • Tous les documents complémentaires : notice d’information sur les droits et les obligations des copropriétaires, notice d’information sur le fonctionnement des instances de copropriété, conclusions du diagnostic technique global.
Important :

à partir du lendemain de la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

Comment annuler un compromis de vente ?

Les conditions suspensives sont des conditions qui impliquent la survenance d’un événement précis, futur et indépendant de la volonté des parties. Elles constituent des exceptions à l’engagement. Quelles sont-elles dans le cas de la signature d’un compromis de vente ?

Les principales conditions suspensives

Le jour de la signature de la vente définitive chez le notaire, celui-ci s’assure que toutes les conditions suspensives soient réalisées. A défaut, le compromis de vente est censé n’avoir jamais été signé et l’acompte sur le prix versé par l’acquéreur potentiel lui est restitué.

Les conditions suspensives d’un compromis de vente les plus courantes sont :

  • L’obtention d’un état hypothécaire du vendeur,
  • L’absence d’exercice du droit de préemption par un locataire ou la commune,
  • L’absence de servitude restreignant l’usage du bien,
  • Le refus de prêt de la banque de l’acquéreur.

Le cas d’un financement par prêt immobilier

Si le logement que vous convoitez est financé par un prêt immobilier (quel qu’en soit le montant), la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier est obligatoire et s’applique même si elle ne figure pas expressément dans l’avant-contrat. C’est donc une protection importante dont vous bénéficiez !

Vous disposez d’un délai de 30 jours minimum pour obtenir une offre de prêt. En cas de refus de prêt conforme aux principales caractéristiques prévues dans l’avant-contrat, vous pouvez vous désengager de la vente et récupérer l’acompte sur le prix que vous avez déjà versé.

Peut-on refuser de signer un compromis de vente ?

L’une des parties ne se présente pas chez le notaire et refuse de signer le compromis de vente ?

Idéalement, une clause pénale ou clause de dédit doit être prévue pour pallier cette situation : elle comprend une somme à payer (par exemple 10% du prix de vente, mais cette somme doit être convenue à l’avance) par la partie qui a renoncé à ses engagements. C’est donc une clause qui permet à l’une des parties de renoncer à la vente : aucun motif particulier ne lui est demandé.

Attention, une clause de dédit n’est pas une clause pénale ! Cette dernière est également présente dans les compromis de vente : s’il refuse de signer, l’acquéreur s’engage à verser au vendeur une somme correspondant aux dommages et intérêts forfaitaires.

Quel délai de rétractation après signature du compromis de vente ?

Le délai de rétractation est fixé à 10 jours. Quelles sont les modalités ? Comment se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?

Comment décompter le délai de rétractation ?

Le décompte des 10 jours de rétractation débute à partir du lendemain de la signature du compromis de vente. Tout acheteur particulier peut bénéficier de ce délai, même si le compromis de vente a été signé directement entre particuliers, et non devant un notaire. L’acquéreur peut donc revenir sur sa décision sans qu’aucune pénalité ne lui soit infligée.

La condition pour bénéficier du délai de rétractation de 10 jours ? L’ensemble des pièces à fournir à l’acheteur d’un lot de copropriété doit être remis, au plus tard, le jour de la signature du compromis de vente. Le cas échéant, le décompte des 10 jours commence à courir le lendemain de la transmission des pièces requises.

Comment vous rétracter après avoir signé un compromis de vente ?

Vous souhaitez revenir sur votre décision d’achat ? Aucune justification ne vous sera demandée, ni aucun versement d’indemnité. Au contraire, la somme versée correspondant au dépôt de garantie vous sera restituée.

Pour vous rétracter, envoyez un courrier avec accusé de réception au vendeur du bien immobilier et indiquez-lui votre souhait de renoncer à l’achat.

Le délai de 10 jours est dépassé ? Si l’acquéreur se rétracte au bout du 11ème jour, le courrier n’a aucune valeur et est définitivement engagé auprès du vendeur. Sachez que les jours fériés inclus dans la période des 10 jours sont comptés comme des jours classiques. Cependant, si le dixième jour tombe un jour férié, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Bon à savoir :

le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation. Dès la signature du compromis de vente, il est définitivement engagé auprès de l’acheteur et ne peut en aucun cas revenir sur sa décision.

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