Loi immobilier : les réglementations à connaître

L’immobilier est régi par de nombreuses lois et réglementations (loi Pinel, Alur, loi Macron, dispositif Denormandie, statuts LMP et LMNP, etc.), qu’il est important de connaître dès lors qu’on a un projet d’investissement immobilier : achat ou construction de sa résidence principale, achat d’un logement pour le mettre en location…

Zoom sur les lois et règles majeures qui impactent l’immobilier. À quoi correspondent les diagnostics immobiliers ? Sont-ils obligatoires ? Pourquoi réaliser un DPE ? Quelles sont les caractéristiques d’un compromis et d’une promesse de vente ? Décryptage des principaux points de droit immobilier qui concernent les particuliers. 

Quelles sont les lois de l'immobilier ?

Les principales lois de l’immobilier sont :

  • La loi Carrez : c’est elle qui fixe le mode de calcul de la superficie d’un logement. Si les maisons individuelles et les biens en VEFA ne sont pas concernés par cette législation, elle est en revanche obligatoire pour la vente de logements en copropriété (article 111-2 du Code de la construction et de l’habitation).
  • La loi Pinel / le dispositif Duflot : ces dispositifs de défiscalisation permettent de profiter d’une réduction d’impôt pour les investissements immobiliers locatifs réalisés dans certaines zones géographiques. La loi Duflot concerne les investissements faits entre 2013 et août 2014, et le dispositif Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014.
  • La loi Malraux : elle permet de bénéficier sous certaines conditions d'une réduction d’impôt si vous rénovez votre logement, situé dans une zone protégée, pour le mettre en location.
  • Le dispositif Denormandie : il prévoit une réduction d'impôt sur le revenu accordé aux particuliers achetant un logement vide à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.
  • La loi Scrivener : mise en place en 1979, elle réglemente l’obtention du prêt immobilier par un particulier, tout en garantissant une meilleure information et protection de ce dernier.

Comment se passe un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat, c’est-à-dire que ce document précède la signature de l’acte de vente du bien immobilier. Il peut être signé entre particuliers, avec l’appui d’un professionnel de l’immobilier (agent immobilier par exemple) : on parle alors d’acte sous seing privé. Il est également possible de faire appel à un notaire ou à un commissaire de justice par exemple : on parle alors d’acte authentique.

Dans le compromis de vente, l’acheteur et le vendeur s’engagent tous les deux à conclure la vente à un prix fixé d’un commun accord :

  • Une fois le compromis signé, l’acheteur a un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires, durant lesquels il peut changer d’avis sur son achat.
  • Le vendeur est, quant à lui, engagé à partir du moment où il a signé la promesse de vente.

Passé le délai de rétractation de l’acheteur, les deux parties sont tenues d’aller au bout de la vente.

À noter :

lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse sur le compte professionnel du notaire ou de l’agent immobilier ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % du prix de vente.

Comment rédiger une promesse de vente ?

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

La promesse de vente, comme le compromis de vente, est un avant-contrat.

Un compromis de vente est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage les deux parties. Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le propriétaire vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une option pour un temps limité.

La différence principale avec le compromis est que la promesse de vente n’engage que le vendeur :

  • Celui-ci s'engage auprès de l'acheteur à lui vendre son bien à un certain prix. Il lui réserve ainsi le bien pendant un délai, généralement fixé à trois mois. Durant cette période, il est interdit au vendeur de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.
  • En contrepartie de cette réservation, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation du bien. Son montant équivaut en général entre 5 et 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire.
  • Si l’acheteur renonce à acquérir le bien (hors délai de rétractation légal ou activation d’une condition suspensive), le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation de son bien. Si par contre, il décide d’acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler.

Qui peut rédiger une promesse de vente ?

La promesse de vente peut être rédigée par :

  • Des particuliers : le vendeur et/ou l’acheteur peuvent se charger de l’élaboration de l’acte, avec l’aide d’un agent immobilier par exemple. On parle alors d’acte sous seing privé. Attention, dans ce cas, pour être valable, cet acte doit être enregistré auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant sa signature par le bénéficiaire. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 €. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
  • Un officier public compétent : un notaire ou un commissaire de justice peuvent établir cet acte.

Est-il obligatoire de faire un diagnostic immobilier ?

Il existe plusieurs diagnostics immobiliers. Leur caractère obligatoire diffère selon qu’il s’agit d’un achat immobilier ou d’une location, et selon le type de bien immobilier (maison individuelle ou logement en copropriété).

Pour une vente :

  • De maison individuelle : le vendeur doit fournir à l’acheteur le diagnostic de performance énergétique (DPE) sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il doit également remettre le constat de risque d'exposition au plomb (Crep), le diagnostic amiante, le diagnostic électricité et/ou gaz si l'installation a plus de 15 ans, un état de l'installation d'assainissement non collectif, un état relatif à la présence de termites, un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), et un diagnostic bruit.
  • De logement en copropriété : les diagnostics obligatoires sont les mêmes, si ce n’est que l’état de l'installation d'assainissement n’est pas à fournir.
A noter :

Dans le cas d’une location, il est obligatoire de fournir au locataire : le DPE du bien, le constat de risque d'exposition au plomb, une copie de l'état mentionnant la présence ou non d'amiante, un diagnostic gaz et/ou électricité si l'installation a plus de 15 ans, un état des risques et pollutions, ainsi qu’un diagnostic bruit.

Pourquoi faire un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le DPE permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement. Obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, le DPE présente plusieurs intérêts :

  • Il permet d’avoir une estimation fiable des dépenses énergétiques à prévoir.
  • Il apporte des conseils pour maitriser au mieux la consommation énergétique du bien.
  • Il donne des pistes d’améliorations du bien pour diminuer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
Bon à savoir :

le DPE est obligatoire pour vendre ou mettre en location un logement.

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