effectuer son calcul d'emprunt immobilier
Guide Il y a 11 mois 4 min

Acquérir un bien immobilier : évaluer sa capacité d’emprunt

Quel que soit votre projet immobilier, le périmètre de vos recherches dépend directement de votre capacité d’emprunt. Celle-ci correspond schématiquement à la somme de votre apport personnel et de votre capacité d’emprunt immobilier (1). Selon que vous vous lanciez dans l’achat d’un premier logement, un achat-revente ou un investissement locatif, les éléments à prendre en considération pour calculer votre apport et votre emprunt sont spécifiques. Une fois votre capacité totale d’acquisition calculée, déduisez les différents frais à prévoir. Vous aurez alors la fourchette haute du prix du bien que vous pouvez acquérir.

Comment constituer votre apport personnel ?

Votre apport personnel doit généralement représenter au minimum 10% à 20% du prix du bien que vous convoitez (même s’il est parfois possible d’emprunter 100% du prix d’acquisition du bien, si certaines conditions sont réunies).

Votre apport peut être constitué en premier lieu par l’épargne que vous souhaitez allouer à votre projet immobilier : assurance-vie, produits d’épargne, etc.

Utilisez prioritairement les supports d’épargne qui, compte tenu de leur durée de conservation, bénéficient d’un régime fiscal favorable.

Conservez toujours une épargne de précaution pour faire face aux aléas de la vie...

Par ailleurs, si votre projet consiste à acquérir ou faire construire votre résidence principale, vous pouvez éventuellement, si vous en disposez, débloquer par anticipation votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou votre plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) avant même l’expiration de leur période d’indisponibilité (5 ans pour la participation et le PEE, date de départ en retraite pour le Perco) ; renseignez-vous au préalable sur l’impact éventuel de ces déblocages.

Dans le cas spécifique d’une opération d’achat-revente, votre apport comprend principalement la valeur de votre ancien logement :

  • si vous achetez après avoir revendu, votre apport correspond au prix de vente effectif de votre ancien logement (après déduction des prêts immobiliers en cours) ;
  • si vous achetez avant d’avoir revendu, votre apport correspond au montant du prêt relais, compris généralement entre 50% et 80% de la valeur d’expertise de votre logement actuel (déduction faite du remboursement d'éventuels prêts immobiliers restant dûs sur le logement).

D’où l’importance, dans le second cas, de faire une évaluation de la valeur de votre logement aussi objective que possible en comparant les prix des biens équivalents vendus dans votre quartier et en faisant estimer votre logement par plusieurs agences immobilières.

Le montant de votre apport personnel sera déterminant dans le calcul de votre mensualité et sera à prendre en compte afin d’équilibrer au mieux votre budget.

Comment estimer votre capacité d’emprunt ?

Pour avoir une idée de ce que vous pouvez emprunter tout en maîtrisant votre projet, vous devez évaluer la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement d’un prêt immobilier (paiement des intérêts et de l’assurance décès-invalidité inclus) sans déséquilibrer votre budget.

On considère généralement que vos mensualités (tous crédits confondus) ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels, et doivent vous laisser un montant disponible chaque mois dit « reste à vivre » suffisant : frais de nourriture, vêtements, loisirs, impôts et taxes, assurances diverses, charges liées au logement, budget voiture, pension alimentaire à payer, etc.

Outre votre budget familial courant, prenez en considération les éléments suivants pour calculer vos revenus nets mensuels à court et moyen terme :

  • vos nouvelles charges de propriétaire, telles que taxes foncières et charges de copropriété ;
  • les charges importantes prévisibles (par exemple, financement d’études supérieures d’un enfant).

Si vous réalisez un investissement locatif, les loyers que vous recevrez viendront s’ajouter à vos revenus nets mensuels (déduction faite des impôts payés sur ces revenus fonciers, lissés sur 12 mois).

Renseignez-vous sur l’imposition des loyers.

A noter : si vous bénéficiez d’un régime fiscal destiné à favoriser l’investissement locatif, le non-respect des engagements de location peut entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les mensualités doivent inclure :

  • les mensualités de votre futur prêt (celles-ci dépendant des modalités de remboursement du prêt) ;
  • les mensualités des éventuels autres prêts immobiliers et prêts personnels en cours ou à venir.

Dans le cas spécifique d’une opération d’achat-revente, si vous achetez votre nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien, la mensualité de votre prêt en cours continuera à courir jusqu’à la revente dans la plupart des cas.

Vous aurez donc à assumer deux mensualités différentes si vous souscrivez un prêt immobilier amortissable classique (hors prêt relais). Dans le cas d’un prêt relais, vous paierez seulement les intérêts du prêt relais chaque mois ou, dans certains cas, en différé au moment de la revente de votre logement et du remboursement du prêt.

Comment déterminer le coût total de votre projet immobilier ?

Une fois votre capacité d’emprunt totale calculée, déduisez :

  • les différents frais qui s’ajoutent au prix de vente du bien immobilier : frais de notaire, frais liés à l’emprunt (garanties, frais de dossier), frais annexes à l’installation (raccordement…) ;
  • si vous achetez dans l’ancien, le budget des travaux de rénovation éventuels.

Vous aurez alors la fourchette haute du prix du bien que vous pouvez acheter. Pour avoir une vue exhaustive de votre projet immobilier, n'hésitez pas à réaliser une simulation de prêt immobilier en ligne

(1) Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

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