Achat immobilier : que comprennent les frais de notaire ?

En quoi consistent les frais de notaire ?

Les frais d’acquisitions, improprement appelés frais de notaire dans le langage courant, s’appliquent à toutes les transactions immobilières. En effet, la signature d’une vente immobilière se conclut systématiquement chez le notaire qui doit rédiger l’acte authentique pour concrétiser le transfert de propriété.

En revanche, contrairement à ce que l’on peut penser, les frais de notaire ne constituent pas une somme encaissée intégralement par ce dernier.

Il s’agit en réalité d’un grand nombre de taxes et de frais divers que le notaire collecte pour les reverser aux administrations et collectivités locales concernées.

On considère ainsi que 80 % de la somme versée lors d’une vente au titre des frais de notaire constituent des frais fiscaux, à commencer par les droits de mutation qui représentent au total 5,09 à 5,80 % du montant de la transaction selon les départements pour les logements anciens.

Dans le cas de la vente de logements anciens, les droits de mutation se décomposent de la façon suivante :

• Une taxe départementale qui représente 3,80 à 4,50 % selon les départements.

• Une taxe communale à hauteur de 1,20 %.

• Une taxe nationale qui est reversée à l’Etat et qui représente 2,37 % de la taxe départementale.

• La contribution de sécurité immobilière, qui s’élève à 0,10 % de la valeur du bien immobilier.

Outre les droits de mutation, les frais de notaire comprennent également des débours (1/10^e des frais) qui sont des sommes dépensées par le notaire, et qui les avance à son client.

Il s’agit d’un montant qui rémunère plusieurs intervenants dans la réalisation et la rédaction des actes et documents, comme le conservateur des hypothèques (service public s’occupant de regrouper les actes notariés), les inscriptions des garanties hypothécaires qui servent à enregistrer la mise en hypothèque si vous optez pour cette garantie, les frais de publication de vente (qui sert à enregistrer la vente auprès du service de publicité foncière), les documents d’urbanisme (PLU, carte communale etc), l’extrait du cadastre (qui récapitule la division des parcelles des surfaces immobilières entre les propriétaires), le géomètre expert (qui établit les mesures des propriétés immobilières), le syndic, etc.

En tout et pour tout, la rémunération du notaire ne représente que 1 % du prix de vente. Ces émoluments sont proportionnels au prix de vente du bien immobilier et fixés par un barème divisé en 4 tranches, qui a été révisé en janvier 2021 :

• Ils sont de 3,870 % pour un bien vendu entre 0 et 6 500 €.

• Ils sont de 1,596 % pour un bien vendu entre 6 500 et 17 000 €.

• Ils sont de 1,064 % pour un bien vendu entre 17 000 à 60 000 €.

• Ils sont de 0,799 % pour un bien vendu au-dessus de 60 000 €.

Bon à savoir :

les frais de notaire sont par défaut payés par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte authentique. Il est cependant possible de prévoir un accord entre parties à travers une clause acte en main, pour que le paiement de ces frais revienne au vendeur.

Les particularités des frais de notaire dans le neuf

Tout d’abord, il convient de rappeler qu’un logement neuf est un logement qui sort de terre et n’a jamais été habité. Cette définition, dans le cadre des frais de notaire, s’applique également aux logements revendus pour la première fois dans les 5 ans suivants leur achèvement. Et cela concerne autant les logements achetés sur plan (en VEFA, état futur d’achèvement) que la construction de maisons individuelles.

La vente d’un logement neuf est soumise à des frais de notaire réduits, car ils représentent 2 à 3 % du prix de vente. Si le bien est vendu au prix de 200 000 €, les frais de notaire vont ainsi représenter 4 000 à 6 000 €. On relève ainsi un écart de pourcentage de 4 à 5 points entre les frais de notaire dans le neuf et les frais de notaire dans l’ancien : cet écart s’explique par le fait que les droits de mutation sont moins élevés, de l’ordre de 0,715 % du prix de vente, et le nombre de taxes moins important.

Dans le détail, les frais de notaire d’un logement neuf se décomposent de cette façon :

• La taxe sur la publicité foncière qui est de 0,715 % du prix du bien hors taxes.

• Les honoraires du notaire qui sont calculés en fonction du prix de la transaction.

• Les émoluments et frais divers qui représentent environ 800 € pour les émoluments de formalités réalisées par le notaire, et environ 400 € pour débours et les frais divers.

• La contribution de sécurité immobilière représente 0,10 % du prix du bien avec un minimum de 15 € et jusqu’à 200 €.

Les particularités des frais de notaire dans l'ancien

Dans le cadre de la transaction d’un bien ancien, les frais de notaire s’élèvent à 7 à 8 % du montant total de la transaction. Cela signifie pour un bien ancien vendu à 200 000 €, le notaire va recueillir entre 14 000 et 16 000 € au titre des frais de notaire.

Notez qu’en achetant un logement ancien, il est possible de réduire le montant des frais de notaire en évaluant le montant du mobilier qui équipe le logement et en déduisant ce montant du prix de vente sur lequel les frais de notaire sont calculés.

Par exemple, si vous dégagez un montant de meubles et équipements dans le logement qui est égal à 5 % du prix du bien, vous pouvez déduire ces 5 % du prix total, ce qui reviendra à ne payer les frais de notaire que sur 95 % du prix de vente. C’est au vendeur de dresser la liste du mobilier, avec le détail permettant d’en évaluer le prix, et de l’intégrer à la promesse de vente avant signature. En revanche, attention à la fraude ! Si celle-ci est avérée, l’administration fiscale pourra effectuer un redressement avec pénalité. D’autre part, dans certains cas, il est possible de déduire les frais d’agence des frais de notaire, de la même manière que le mobilier.

Bon à savoir :

depuis 2021, lorsque le prix de vente dépasse 150 000 €, le notaire est en droit d’accorder une remise de 10 % maximum sur le montant de ses honoraires, mais il n’en a pas l’obligation.