Frais de notaire dans l’ancien : combien ça coûte et comment les calculer ?

Frais de notaire dans l'ancien : combien prévoir ?

Fourchette moyenne pour l'achat d'une maison/d'un appartement ancien

Selon les régions et les situations, les "frais de notaire" liés à l'achat d'un bien ancien oscillent entre 7 et 8 % du prix d'achat d'un bien immobilier.

Il n'est toutefois pas possible de généraliser : tout va dépendre de la nature du bien acheté (ancien ou neuf), des taux d'imposition applicables et du montant de l'achat réalisé.

Bon à savoir : 

L'ensemble des frais liés à l'achat d'un bien immobilier doit être pris en charge par l'acquéreur. Cette information, au même titre, par exemple, que le délai de rétractation de l'acquéreur, doit figurer dans le compromis de vente, et dans l'acte authentique.

Ce que recouvrent vraiment les “frais de notaire”

On utilise communément le terme de "frais de notaire" pour désigner l'ensemble des frais liés à l'acquisition d'un bien immobilier.

En réalité, ces frais sont de différentes natures, et ont différentes fonctions. Pour la grande majorité d'entre eux, ils constituent des impôts et taxes revenant à l'Etat. Pour le reste, il s'agit de la rémunération du notaire (émoluments fixes ou variables), ainsi que du remboursement des frais que celui-ci a avancés pour que la vente immobilière ait lieu. 

Il est important d'anticiper le coût de ces frais, pour calculer au plus juste votre capacité d'emprunt.

De quoi sont composés les frais de notaire dans l’ancien ?

Les droits de mutation (DMTO) (part principale)

Toute vente d'un bien immobilier donne lieu au paiement de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au profit du Trésor. Ceux-ci sont calculés sur le prix de vente du bien.

Concrètement, les DMTO donnent lieu, en pratique, à l'application d'un taux global de taxation de 6 % dans la majorité des départements.

Ce taux se décompose de la manière suivante :

• un droit départemental, depuis la loi de finances 2025, les conseils départementaux peuvent porter le droit jusqu’à 5% pour les actes conclus entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, sous réserve de l’exception prévue pour certains primo-accédants ;
• d'une taxe additionnelle de 1,20 % ;
• et d'un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement du droit départemental de 2,37 % (calculé non pas sur le prix de vente, mais sur le montant du droit départemental lui-même).

Les émoluments du notaire (barème)

Parmi les "frais de notaire" figure aussi la rémunération de celui-ci, dont l'intervention est nécessaire pour réaliser la vente.

Dans le cadre d'une vente immobilière, la rémunération du notaire est strictement encadrée par la loi. Concrètement, il a droit à des émoluments calculés proportionnellement au prix de vente, en application du barème suivant : 

À ces émoluments proportionnels viennent s'ajouter des émoluments fixes, qui rémunèrent des actes précis effectués par le notaire chargé de la vente (comme la mainlevée d’inscription hypothécaire (78 € ou 150 €), la constitution d'une mitoyenneté ou d'une servitude, etc.).

Les débours et frais annexes

Les débours correspondent aux sommes que le notaire a avancées pour le compte de l'acquéreur, dans le cadre de la vente immobilière. Ils représentent généralement quelques centaines d’euros, mais leur montant dépend des formalités nécessaires au dossier.

Il peut s'agir de frais de déplacement, de frais exceptionnels liés à des demandes de documents d'urbanisme, etc.

Le notaire doit être remboursé, par l'acquéreur, des frais avancés : en pratique, il perçoit une avance, puis le solde des frais réglés après l'accomplissement de la vente.

La contribution de sécurité immobilière

Toute vente d'immeuble doit faire l'objet d'une publication par le service de publicité foncière. Cette publication donne lieu au paiement d'une contribution spécifique, appelée "contribution de sécurité immobilière", au taux de 0,10 %.

Son minimum ne peut pas être inférieur à 15 €.

À retenir :

• Les "frais de notaire" regroupent les droits de mutation, les émoluments (fixes et variables) du notaire, les frais et débours ainsi que la contribution de sécurité immobilière.
• Ils doivent être réglés par l'acquéreur du bien immobilier. 

Comment calculer les frais de notaire dans l’ancien (méthode simple)

Étape 1 — Part taxes (DMTO)

D'abord, commencez par calculer les DMTO qui seront dus à l'occasion de la vente : ceux-ci seront perçus par le notaire, qui les reversera ensuite directement au Trésor.

Pour rappel, ces derniers donnent lieu à l'application d'un taux global d'imposition égal à 6 % dans la majorité des départements. 

Étape 2 — Émoluments (barème)

Calculez ensuite les émoluments (proportionnels et fixes) dus au notaire dans le cadre de sa prestation.

Il peut être compliqué d'être exhaustif sans avoir fait un point détaillé avec votre notaire : n'hésitez pas à faire un inventaire avec lui des actes à accomplir, et des frais que ceux-ci vont engendrer, afin d'affiner vos calculs avec le maximum de précision.

Bon à savoir :

Votre notaire peut décider de vous faire bénéficier d'une remise (totale ou partielle) sur ses émoluments.

Étape 3 — Débours + formalités

Une fois les émoluments du notaire chiffrés, faites le compte des sommes que le notaire a avancées en votre lieu et place dans le cadre de la vente : déplacements éventuels, paiement des professionnels que vous aurez dû mandater...

Essayez d'être le plus précis possible, afin d'obtenir un montant global fiable : là encore, n'hésitez pas à faire le point avec votre notaire avant de finaliser votre estimation. 

Exemple de formule simplifiée 

Voici une formule d'estimation rapide des frais de notaire :

DMTO + émoluments proportionnels + émoluments fixes + débours et frais divers + contribution de sécurité immobilière = 6 à 9 % du prix d'achat du bien ancien (fourchette large).

Rappelons que le montant des frais de notaire va varier en fonction de la localisation de votre bien immobilier, et des actes que le notaire devra accomplir dans le cadre de sa mission.

Exemples/estimations chiffrés de frais de notaire dans l’ancien

Attention : l'ensemble des exemples détaillés ci-dessous le sont à titre indicatif.

Quels frais de notaire pour l'achat d'une maison à 150 000 € ?

Si votre achat immobilier s'élève à 150 000 €, il est probable que vos frais de notaire avoisinent les 12 500 € : 

DMTO (9 478 €) + émoluments proportionnels (1 626 €) + émoluments fixes/formalités (850 €) + débours et frais divers (400 €) + contribution de sécurité immobilière (150 €) = 12 504 €.

Source : immobilier.notaires.fr

Pour un achat à 250 000 €

Si votre achat immobilier s'élève à 250 000 €, vos frais de notaire s'élèveront probablement aux alentours de 20 000 € : 

DMTO (15 796 €) + émoluments proportionnels (2 440 €) + émoluments fixes (850 €) + débours et frais divers (400 €) + contribution de sécurité immobilière (250 €) = 19 736 €.

Source : immobilier.notaires.fr

Pour un achat à 400 000 €

Si votre achat immobilier s'élève à 400 000 €, vos frais de notaire dépasseront certainement les 30 000 € : 

DMTO (25 274 €) + émoluments proportionnels (3 661 €) + émoluments fixes/formalités (850 €) + débours et frais divers (400 €) + contribution de sécurité immobilière (400 €) = 30 585 €.

Source : immobilier.notaires.fr

Et si le bien est vendu avec du mobilier ?

Si le bien immobilier que vous achetez contient des meubles, vous pouvez décider de faire une estimation séparée de chacun d'entre eux, article par article, dans le contrat de vente.

Ce procédé vous permettra de déduire du prix de vente global la valeur des meubles en question : de fait, les DMTO, qui sont calculés sur ce prix de vente, seront réduits. 

Exemple : 

Vous achetez une maison à 200 000 €, qui contient plusieurs meubles (canapé, électroménager, lits, etc.) d'une valeur globale de 5 000 €. En principe, vos DMTO doivent être calculés sur la somme 200 000 €. Vous pouvez toutefois décider de réaliser une estimation séparée de chaque meuble (200 € pour le canapé, 500 € pour le lit, etc.). Si tel est le cas, vous pourrez déduire 5 000 € du prix total de vente, afin que les DMTO ne soient calculés que sur la somme de 195 000 €.

Il est important que l'estimation des biens meubles soit juste et réalisée avec soin : si l'administration fiscale soupçonne que leur estimation a été surévaluée pour diminuer artificiellement les DMTO dus sur la vente, elle pourra remettre en cause leur montant. 

À retenir : 

• En moyenne, les frais de notaire avoisinent les 7 à 8 % du prix de vente du bien (cette estimation pouvant varier selon l'emplacement géographique du bien et la situation particulière de celui-ci).
• Pour faire une estimation précise des frais d'acquisition à verser, vous aurez besoin de l'aide de votre notaire : c'est la seule personne à même de vous éclairer sur l'ensemble des frais à comptabiliser.
• Si vous achetez un bien immobilier garni de meubles, il est possible de réduire les DMTO dus sur la vente si une estimation juste et raisonnable de chaque meuble est réalisée et inscrite dans le contrat de vente. 

Ancien vs neuf : pourquoi les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien ?

Cas du neuf (TVA / droits réduits)

Les frais de notaire qui sont à payer dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier neuf sont moins élevés que ceux à régler dans l'ancien : c'est ce qu'on appelle les "frais de notaire réduits".

En règle générale, leur pourcentage est plus faible que dans l'ancien : ils s'élèvent à 2 à 3 % du prix de vente (contre 7 à 8 % dans l'ancien). Cette différence de frais de notaire dans l'ancien et le neuf s'explique par le fait que la vente d'un immeuble neuf par un professionnel est en principe soumise à TVA : par conséquent, elle bénéficie d'un taux réduit de DMTO égal à 0,715 %.

Pour mémoire, on parle "d'immeubles neufs" pour désigner les biens qui sont achevés depuis moins de 5 ans au jour de la vente (construction nouvelle ou immeuble ancien ayant fait l'objet de travaux de rénovation lourds).

Notez que les émoluments du notaire peuvent également être réduits en cas d'achat dans le neuf.

Comparatif “ancien / neuf” (tableau)

Voici un tableau comparatif des frais liés à un achat ancien VS neuf : 

Source : immobilier.notaires.fr

Peut-on réduire les frais de notaire dans l’ancien ?

Déduire la valeur du mobilier (conditions)

On l'a dit, vous pouvez déduire du prix de vente du bien immobilier (qui sert de base de calcul aux DMTO) le prix du mobilier qui garnit celui-ci, à la condition que chaque article fasse l'objet d'une évaluation précise et inscrite dans l'acte de vente. 

Négociation des émoluments (selon tranches/règles)

Si votre notaire y consent, vous pouvez négocier une remise sur ses émoluments. Celle-ci peut être totale, ou partielle. Tout dépend de ce sur quoi vous vous mettez d'accord !

Frais d’agence : impact selon montage 

Il est possible, dans le cadre de votre achat, que vous ayez à régler des frais d'agence immobilière. Ces frais doivent-ils intégrer l'assiette des DMTO, et ainsi augmenter l'impôt dû sur la transaction ?

Tout dépend de la situation : 

• Si le contrat d'agence prévoit que la commission est à la charge de l'acquéreur, son montant ne vient pas s'ajouter au prix de vente du bien (on dit qu'elle ne constitue pas une "charge augmentative du prix"). Par conséquent, elle n'est pas soumise aux DMTO (ce qui constitue un avantage pour l'acquéreur).
• Si la commission est mise à la charge du vendeur, mais qu'elle est versée par l'acquéreur, elle constitue dans ce cas une charge augmentative du prix, soumise aux droits de mutation applicables dans l'ancien.

Bonnes pratiques / limites 

Pour réduire les frais de notaire dus à l'occasion d'une vente immobilière, il vous est possible de : 

• Déduire le prix du mobilier présent dans les lieux du prix d'achat du bien immobilier : cela suppose toutefois de se montrer rigoureux dans l'évaluation du mobilier, et de pouvoir en justifier, pour chaque article, auprès de l'administration fiscale.
• Déduire les frais d'agence immobilière du prix de vente total, si ceux-ci sont contractuellement mis à la charge de l'acquéreur.
• Négocier une partie des honoraires de votre notaire, si celui-ci y consent. Cela peut notamment être envisagé si vous réalisez plusieurs opérations immobilières dans un laps de temps court (revente de votre ancienne résidence principale et achat d'un nouveau bien immobilier, achat d'un terrain et d'un bien construit, etc.).

Gardez en tête que chaque situation reste particulière. Avant de vous lancer, faites un point complet avec votre banque et votre notaire, pour étudier les options qui s'offrent à vous. 

Pour aller plus loin : Calculez vos frais de notaire