Comment sont calculés les frais de notaire dans l’ancien ?

Définition des frais de notaire

C’est un abus de langage que de parler de frais de notaire. En effet, il est plus juste d’évoquer, dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, de frais d’acquisition qui s’ajoutent au prix d’achat du bien. Pour un logement ancien, on estime ces frais à environ 7 à 8 % du prix de vente. Pour rappel, ils sont de 2 à 3 % dans le neuf.

En outre, ces frais sont composés de plusieurs postes parmi lesquels on trouve les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération en contrepartie de la prestation fournie, les débours - qui sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client auprès du conservateur des hypothèques (qui enregistre la transaction auprès de l’État), d’un géomètre, etc. - et enfin les droits de mutation, c’est-à-dire les taxes versées à l’État. Ces derniers, appelés également droits d’enregistrement, constituent la majeure partie des frais d’acquisition.

On constate donc que dans la réalité seule une petite part des « frais de notaire » revient à ce dernier. A fortiori depuis l’entrée en vigueur de la loi Macron du 1^er mai 2016, qui a fait baisser ces émoluments d’environ 1,4 % en mai 2016 et de près de 2 % depuis le 1^er janvier 2021. 

Quelles sont les particularités des frais de notaires dans l’ancien ?

Commençons tout d’abord par définir ce que l’on nomme « ancien » en matière d’immobilier. On dit d’un bien immobilier qu’il est ancien quand il s’agit d’un logement de plus de 5 ans ou ayant fait l’objet d’une mutation, c'est-à-dire qui a déjà changé de propriétaire. 

Dans ce cas, les « frais de notaire » se décomposent en quatre parties :

Les droits de mutation

Il s’agit ici de la part la plus importante des « frais de notaire ». Cela correspond aux droits perçus par le service des impôts. Ils s’établissent comme suit :

- 5,80665 % du prix de vente dans 97 départements ayant choisis d’appliquer la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014.

- 5,09006 % du prix de vente dans les départements ayant décidé de ne pas appliquer la hausse des droits, à savoir l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976).

Ainsi pour connaître vos droits de mutation, il suffira de multiplier le prix d’acquisition par l’un de ces deux pourcentages suivant le département où se trouve le bien.

Ainsi pour un bien de 100 000 €, les droits de mutation s’élèveront à 100 000 € x 5,80665 % (ou 5,09006 %), soit 5 806,65 € (ou 5 090,06 €).

La rémunération du notaire

Pour une vente immobilière, les émoluments qui reviennent au notaire sont calculés via un tarif proportionnel au prix de vente du bien. Cette grille comporte 4 tranches :

Ainsi pour un bien de 100 000 €, les émoluments du notaire s’élèvent à 100 000 € x 0,799 % = 319,60 €, somme à laquelle se cumulent les trois autres montants du tableau ci-dessus, ainsi que 20 % de TVA. En tout, pour ce bien, les émoluments du notaire s’élèveront donc à un total de 1 435,5 €.

Ces émoluments font partie de la rémunération du notaire, qui représente, comme l’indiquent les Notaires de France, « environ 1/10^e des frais d’acquisitions et correspondent aux charges de l’office notarial, du notaire et de ses collaborateurs (salaire, émoluments, honoraires…). » 

Les débours

Le notaire perçoit aussi des sommes permettant de financer les démarches effectuées par celui-ci avant et après la signature : ce sont les débours.

Selon les Notaires de France, les débours sont « les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client servant à rémunérer les différents intervenants (conservateur des hypothèques, géomètre, syndic de copropriété…) concomitant à la réalisation de l'acte par l'obtention des pièces et documents nécessaires. » Là encore ils représentent environ 1/10^e des frais d’acquisitions de la vente.

Sachant que suivant les ventes, le notaire à plus ou moins de formalités à effectuer, il demande donc une provision sur ses émoluments, puis réalise le décompte après la vente en fonction du prix facturé pour les démarches qu’il a effectuées.

La contribution de sécurité immobilière

Désormais appelée formalité fusionnée, cette contribution est due à l’État afin d’accomplir les formalités d’enregistrement et de publicité foncière. Cette formalité fusionnée est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Comment faire baisser les frais de notaire dans l’ancien ?

Comme nous avons pu le constater, les frais de notaire dans l’ancien constituent un poste important du budget. Cependant, et bien qu’il soit difficile de les réduire de manière considérable, il existe quelques astuces à connaître pour réaliser des économies sur ce poste !

Qui paye les frais d’agence ?

C’est au vendeur de choisir qui s’acquittera des frais d’agence redevables à l’agent immobilier en charge de la vente, au moment de la signature du mandat.

Mais même s’il choisit de les payer lui-même, cela ne changera rien au prix net vendeur convenu. En revanche, ce choix peut permettre à l’acquéreur de réduire ses frais de notaire de façon non négligeable. En effet, si les honoraires sont à la charge du vendeur, le calcul des droits d’enregistrement et de sécurité immobilière se fera sur le net vendeur, donc hors honoraires d’agence. Cela permet de réduire l’assiette de calcul, et donc de payer moins cher.

Prenons l’exemple d’un bien dont le prix global affiché est de 200 000 € avec des honoraires d’agence de 10 000 € TTC (et donc un prix net vendeur à 190 000 €). Si ces frais sont à la charge de l’acquéreur, il paiera des frais de notaire sur la base d’une vente à 200 000 €. En revanche, si le vendeur choisi de désolidariser les frais d’agence du prix global du bien, l’acquéreur s’acquittera des droits d’enregistrement et de sécurité immobilière sur la base d’une vente au prix de 190 000 €. Ses frais d’acquisition seront donc moins élevés.

Déduire le montant du mobilier du logement

Par ailleurs, il faut noter que les biens mobiliers (cuisine équipée, électroménager, meubles…) peuvent être payés séparément de l’achat immobilier. Cela a pour effet de diminuer le montant sur lequel va se baser le notaire dans le calcul de ses frais.

Reprenons notre exemple d’une vente pour bien à 190 000 € net vendeur. Si le montant estimé des biens mobiliers dans le logement est par exemple de 5 000 €, cette somme est retirée du montant de la vente, qui se fera donc une base de calcul des frais de notaire de 185 000 € au lieu de 190 000 €.

Une remise possible pour les ventes de plus de 100 000 €

Enfin, notez que si le prix du bien dépasse les 100 000 €, le notaire peut décider d’accorder une remise sur ces émoluments dans la limite de 20 %. À noter cependant que cela reste au bon vouloir du notaire, pour un bien dont le prix de vente est supérieur à 100 000 € et que les 20 % de remise sont calculés uniquement sur le prix au-delà des 100 000 €.