Frais de notaire dans l’ancien en 2025 : calcul et astuces

Résumé de cet article : 

• Les frais de notaire dans l’ancien varient entre 7 et 8 % du prix de vente.
• Ces frais comprennent principalement des taxes et droits de mutation, la rémunération du notaire représentant une faible part.
• Il est possible de réduire ces frais via la prise en charge des frais d’agence par le vendeur, la déduction du mobilier ou une remise sur les émoluments.
• En 2025, la tendance reste à la stabilité ou à la hausse locale des frais.
• Avant de signer, mieux vaut simuler les frais et se faire conseiller par un notaire.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier ancien ?

Avant toute chose, il convient de bien cerner la notion d’immobilier ancien.

Un logement est considéré comme ancien dès lors qu’il a déjà fait l’objet d’au moins une mutation, c’est-à-dire une vente.

On parle également de bien ancien lorsqu’il a été achevé depuis plus de 5 ans, même s’il n’a jamais été revendu.

Bon à savoir :

Cette distinction a un impact direct sur les frais de notaire. En effet, ces derniers sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf en raison des taxes applicables.

Quel est le montant des frais de notaire dans l’ancien ?

En 2025, les frais de notaire pour un achat dans l’ancien s’établissent en moyenne entre 7 % et 8 % du prix d’acquisition, contre 3 % à 4 % dans le neuf.

C’est donc un poste de dépense significatif à intégrer dès le début de votre projet immobilier.

Estimation des frais selon le prix d’achat

Ces frais peuvent varier légèrement en fonction de la localisation du bien, du montant des honoraires d’agence ou encore du mobilier inclus dans la vente.

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De quoi se composent les frais de notaire dans l’ancien ?

Les frais d’acquisition immobilière dans l’ancien se répartissent en quatre grandes catégories :

1. Les droits de mutation

Il s’agit de la partie la plus importante des frais de notaire : ces taxes sont reversées à l’État et aux collectivités (commune et département).

Taux appliqués en 2025

A noter :

97 départements ont choisi d’appliquer le taux maximal de 5,80665 %. Seuls l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte appliquent encore le taux réduit de 5,09006 %.

Répartition des droits de mutation

Exemple : Pour un bien à 200 000 € dans un département au taux plein, les droits de mutation s’élèveront à 11 613,30 € (200 000 x 5,80665%).

2. Les émoluments du notaire

C’est la rémunération du notaire, calculée selon un barème dégressif réglementé par l'Etat.

Elle varie par tranches en fonction du prix de vente

Ce barème est en place depuis le 1er janvier 2021 et restera en vigueur jusqu'au 28 février 2026. 

À cela s’ajoutent 20 % de TVA.

Bon à savoir :

Les émoluments représentent environ 10 % des frais de notaire. Ils peuvent faire l’objet d’une remise pour les ventes supérieures à 100 000 €.

3. Les débours

Les débours correspondent aux sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur : consultation du cadastre, état hypothécaire, rémunération du géomètre, obtention de diagnostics…

En général, les débours représentent environ 1/10^e des frais de notaire, soit 800 à 1 600 euros, avec une moyenne souvent autour de 1 400 € pour un achat standard.

​​Une provision est demandée avant la vente, puis régularisée après signature. Il est courant de recevoir un remboursement si la provision a été trop élevée.

Attention, ces frais peuvent varier selon la complexité du dossier.

4. La contribution de sécurité immobilière

Anciennement appelée "formalités de publicité foncière", cette contribution est fixée à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Comment réduire les frais de notaire dans l’ancien ?

Même si les frais de notaire sont en grande partie réglementés, il existe plusieurs leviers pour les alléger.

1. Faire payer les frais d’agence par le vendeur

C’est l’un des moyens les plus efficaces pour réduire les frais :

A retenir :

Plus l’assiette est basse, moins les frais seront élevés.

2. Déduire le mobilier du prix de vente

Si le bien est vendu avec une cuisine équipée ou du mobilier, ces éléments peuvent être déduits du prix de vente, car ils ne sont pas soumis aux mêmes taxes.

Exemple : Si le mobilier est évalué à 5 000 €, il peut être soustrait du prix net vendeur pour réduire l’assiette de calcul des frais.

3. Demander une remise sur les émoluments

Pour les ventes de plus de 100 000 €, le notaire peut accorder une remise jusqu’à 20 % sur la partie de ses émoluments au-delà de ce seuil.

Cette réduction est facultative, mais mérite d’être évoquée au moment de la signature du compromis.

En 2025, vers une tendance à la hausse des frais ?

En 2025, les frais de notaire dans l’ancien restent stables dans leur structure, mais certains signaux suggèrent une hausse progressive dans plusieurs départements. En effet, la majorité des collectivités ont maintenu le taux maximal de droits de mutation autorisé.

Si aucune réforme d’ampleur n’est prévue, le poids de ces frais dans le budget des acquéreurs reste significatif. Anticiper leur montant est donc essentiel, surtout en période d’ajustement des prix de l'immobilier et des taux de crédit immobilier.

Bon à savoir :

Certains dispositifs locaux ou acquisitions dans le cadre de logements sociaux peuvent permettre de bénéficier de frais réduits. Pensez à interroger votre notaire en amont.

FAQ

Quelles sont les différences entre les frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf ?

Les frais dans l’ancien représentent environ 7 à 8 % du prix de vente, contre 3 à 4 % dans le neuf. La différence s’explique principalement par les droits de mutation, quasi inexistants dans le neuf grâce à des dispositifs fiscaux spécifiques.

Existe-t-il des exceptions ou cas particuliers concernant les frais de notaire ?

Oui, notamment :

• L’achat d’un logement social,
• Les acquisitions dans certaines zones prioritaires,
• Les exonérations pour certains primo-accédants,
• La participation à des projets de rénovation énergétique.

Chaque cas mérite d’être étudié individuellement avec un professionnel.

Quelles sont les conditions pour avoir les frais de notaire réduits ?

Les frais de notaire réduits concernent principalement les achats dans le neuf ou certains cas particuliers dans l’ancien. Pour bénéficier d’une réduction dans l’ancien, il faut généralement :

• acheter un logement social ou en zone d'aménagement spécifique (ANRU, QPV) ;
• que les honoraires d’agence soient à la charge du vendeur ;
• que le bien soit vendu avec du mobilier déductible du prix d’acquisition ;
• ou encore que le notaire accorde une remise sur ses émoluments (pour les biens supérieurs à 100 000 €, dans la limite de 20 %, sur la partie excédentaire).

Quels sont les frais de notaire pour une maison à 150 000 € ?

Pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire à prévoir pour une maison à 150 000 € s’élèvent à environ 10 500 € à 12 000 €, soit entre 7 et 8 % du prix de vente. Ce montant inclut les taxes, la rémunération du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière.

Quels sont les frais de notaire à payer lors de l’achat d’une maison ?

Lors de l’achat d’une maison dans l’ancien, les frais de notaire comprennent :

• les droits de mutation (environ 5,8 % dans la majorité des départements),
• les émoluments du notaire (tarif proportionnel encadré),
• les débours (frais avancés par le notaire pour le dossier),
• et la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix de vente).

Ces frais représentent entre 7 et 8 % du prix d’achat, à prévoir en plus du budget principal.