Dispositifs d'exonération

Toutes vos questions

La fiscalité

IFI : comment déduire les dettes liées à une résidence principale ?

IFI : les dettes liées à l’achat d’une résidence principale sont intégralement déductibles

Contrairement à ce qui était indiqué sur la notice explicative de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les dettes liées à une résidence principale (il s’agit principalement des prêts souscrits pour l’acquérir ou y réaliser des travaux) sont bien intégralement déductibles, dans la limite de 70 % de la valeur vénale du bien (et non des dettes).

Ce qui correspond à la valeur imposable du bien moins l’abattement de 30 % autorisé par le fisc sur les résidences principales. Si, comme le mentionnait la notice explicative, vous n’avez déclaré que 70 % de vos dettes, vous avez jusqu’au 18 décembre 2018 pour corriger votre déclaration en ligne.

IFI (Impôt sur la fortune immobilière) : impôt qui remplace l’impôt sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018. Seul le patrimoine immobilier du contribuable (y compris, sous certaines conditions, les droits d’usage et d’usufruit) sont taxables.

La fiscalité

Locataires : qui est couvert par la garantie Visale ?

Locations : la garantie Visale a été élargie en 2018

La garantie Visale porte désormais sur la totalité de la durée de la location et peut prendre en charge jusqu’à 36 mois de loyers et charges impayés.

Le niveau de loyer mensuel couvert par Visale est de 800 € pour les étudiants et 1 500 € pour les salariés. Ailleurs, ces seuils sont de 600 € (étudiants) et 1 300 € (salariés).

Depuis juin 2018, la garantie Visale s’adresse à un public plus étendu qu’auparavant. Elle couvre tous les étudiants de moins de 30 ans, les salariés de plus de 30 ans en mobilité professionnelle même s’ils sont en CDI (contrat à durée indéterminée) et les locataires relevant du régime agricole.

Visale : accordée par Action Logement au locataire, la garantie Visale prend en charge, sous certaines conditions, les loyers et charges impayés. Elle remplace la GRL (Garantie des risques locatifs) depuis le 20 janvier 2016.

La fiscalité

La vente d'électricité photovoltaïque est-elle imposable ?

Sous certaines conditions, la vente d’électricité photovoltaïque est exonérée d’impôts

Les revenus issus de la vente d’électricité photovoltaïque peuvent être exonérés d'impôt si l’électricité obtenue à partir de votre installation :

- n'affiche pas une puissance supérieure à trois kilowatts crête ;

- est raccordée au réseau public en deux points au plus ;

- n'est pas affectée à l'exercice d'une activité professionnelle.

Ces trois conditions doivent être cumulativement remplies. A défaut, le produit de la vente de l’électricité doit être déclarée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A noter : seuls les particuliers peuvent bénéficier de cette exonération.

Electricité photovoltaïque : énergie renouvelable permettant de produire de l’électricité solaire par transformation d’une partie du rayonnement solaire grâce à une cellule photovoltaïque généralement disposée sur un panneau photovoltaïque.

La fiscalité

Loi Scellier et donation : peut-on conserver son avantage fiscal ?

Avantage fiscal Scellier : le cas des donations et successions

La réduction d’impôt Scellier ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré. Le fisc tolère toutefois une exception lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.

La fiscalité

Les parts de SCPI peuvent-elles être démembrées ?

Le démembrement des SCPI: la nue-propriété vs l'usufruit

Il est possible d’acquérir simplement la nue-propriété ou l’usufruit de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Vous devez, pour cela, vous adresser à la société de gestion. C’est elle qui fixe la répartition de valeur entre l’usufruit et la nue-propriété. Cet achat se fait sous seing privé.
Vous pouvez aussi démembrer des parts de SCPI que vous possédez déjà en pleine propriété et en donner l’usufruit ou la nue-propriété pour une durée déterminée ou viagère (jusqu’à votre décès). Dans ce cas, le démembrement doit faire l’objet d’un acte notarié. 

La fiscalité

Quelles conditions pour une TVA à 5,5% sur l'achat dans le neuf ?

La TVA réduite à 5,5% lors d'un achat neuf

Il est possible de bénéficier d’une TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) en achetant un logement neuf dans l’une des 400 zones Anru ou dans un périmètre de 300 mètres autour de celle-ci. En plus d’un taux réduit de TVA, l’acheteur bénéficie aussi d’un prix de vente plafonné (par exemple, 4 534 €/HT/m² dans les zones tendues d’Ile-de-France).

Pour être éligible à cette TVA à taux réduit, il faut être primo-accédant, occuper le bien à titre de résidence principale et respecter des conditions de ressources. Attention, le bénéfice de la TVA réduite pourra être remis en cause si la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie dans les 10 ans suivant l’achat. Dans ce cas, sauf exceptions (chômage, divorce…), l’acheteur devra reverser une partie de la TVA économisée.

La fiscalité

Investissement Malraux : puis-je déduire les travaux de la plus-value imposable ?

Les dépenses de travaux qui ont déjà été prises en compte pour déterminer votre impôt sur le revenu, comme par exemple des travaux dans le cadre de la loi Malraux, ne peuvent pas majorer votre prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value. C’est notamment le cas des dépenses déductibles des revenus fonciers et de celles bénéficiant d’une réduction ou d’un crédit d’impôt.

Qu'est-ce que le Dispositif Malraux ?

Définition du Dispositif Malraux : le dispositif Malraux est une loi de défiscalisation visant la réhabilitation des centres historiques par la rénovation des bâtiments anciens. Les investisseurs immobiliers qui permettent la réhabilitation de biens dans des secteurs sauvegardés (définis selon des critères fixés par la loi) peuvent bénéficier de réductions d’impôts sur le montant des travaux réalisés, plafonnées à 100 000 euros par an.

La fiscalité

Loueur en meublé touristique : comment bénéficier de l’abattement de 71 % sur les loyers ?

Si les revenus issus de vos locations meublées sont inférieurs à 32 900 € par an, vous êtes  imposé au régime des micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec, à la clé, un  abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Si les logements loués sont classés « meublés de tourisme », vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur vos loyers dès lors qu’ils n’excèdent pas 82 200 € annuels. Attention, depuis cette année, les gîtes ruraux n’ouvrent plus droit à un abattement de 71 % mais de seulement 50 % qui correspond à l’abattement de droit commun applicable aux revenus annuel n’excédant pas 32 900€  comme c’est le cas pour les locations de meublés classiques. Il y a donc un intérêt réel pour les propriétaires de gite ruraux à obtenir la classification prévue à l’article 324-1 du code du Tourisme.

Qu'est-ce que la Location touristique meublée ?

Définition de la Location touristique meublée : la location touristique d’un meublé consiste à louer un logement à une clientèle de passage, pour une durée maximale de 90 jours par locataire. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une villa, et elle se distingue d’autres types d’hébergements (hôtels, résidences de tourisme) par le fait que le meublé de tourisme est mis à la disposition exclusive du locataire. La location touristique d’un meublé peut être réalisée au choix à la journée, à la semaine ou au mois. Elle doit faire l’objet d’une déclaration en mairie (celle où se trouve le logement).

La fiscalité

Comment sont imposés les revenus issus d’une SCPI ?

Les revenus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers

Définition SCPI : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissements collectifs qui ont pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier.

Fiscalement transparentes, les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Ce sont les associés de la SCPI qui sont directement fiscalisés. Les loyers qu’ils ont perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et taxés à leur taux marginal d’imposition, majoré de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.

La fiscalité

Peut-on déduire l’indemnité « handicap » de l’IFI en cas d’achat immobilier ?

IFI :   on peut déduire l’indemnité « handicap » en cas d’achat immobilier

Les bénéficiaires d’une indemnité « handicap » versée, sous forme de capital, en réparation de dommages corporels liés à un accident ou une maladie et qui ont investi tout ou partie de cette somme dans un bien immobilier en 2018 peuvent la déduire de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ils doivent, pour cela, déduire de l’actif imposable que représentent ces biens immobiliers à l’IFI, le montant actualisé de la somme ainsi perçue.

Cette précision a été apportée par une récente réponse ministérielle (rep. min. n°8489, JOAN du 18.09.18). Pour rappel, cette disposition s’appliquait déjà en matière d’impôt sur la fortune (ISF) mais rien n’avait été prévu pour l’IFI.

Définition de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : il remplace l’impôt sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018 ; seuls les actifs immobiliers y sont éligibles.

La fiscalité

Quels sont les frais lorsque l’on achète des parts de SCPI ?

Achat de parts de SCPI : les frais dépendent de la forme juridique de la société

Les frais inhérents à l’achat de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) dépendent de la forme juridique de la société.

Si elle est à capital fixe, l’investisseur doit s’acquitter d’une commission de souscription qui est comprise dans la prix d’achat lors de l’achat de parts sur le marché primaire (au moment de la création de la société ou à l’occasion d’une augmentation de capital).

Sur le marché secondaire (marché des parts d’occasion), il doit payer 5 % de droits d’enregistrement au Trésor Public.

Lors de l’acquisition de parts de SCPI à capitale variable, l’investisseur doit verser une commission de souscription comprise dans le prix d’achat.

Définition SCPI (société civile placements immobiliers) : aussi appelée « pierre papier », la SCPI a vocation à se constituer un patrimoine immobilier diversifié et à percevoir des loyers qui sont redistribués aux porteurs de parts. 

La fiscalité

Les monuments historiques sont-ils exonérés d’impôt sur la fortune ?

Contrairement à une idée reçue, les monuments historiques ne sont pas exonérés d’ISF. Le fisc tolère néanmoins que vous teniez compte des contraintes particulières (importance des charges d’entretien, notamment) à ce type d’actifs immobiliers. À noter : les résidences principales bénéficient systématiquement d’un abattement de 30 %...qu’elles soient, ou non, classées monuments historiques.

Qu'est ce que l’ISF ?

Définition Impôt de Solidarité sur la Fortune : L'Impôt de Solidarité sur la Fortune dit "ISF" est un impôt payé par les personnes physiques ainsi que des couples détenant un patrimoine net taxable strictement supérieur à un certain seuil d'entrée au 1er janvier de l'année considérée. 

La fiscalité

Régime Malraux, comment calculer la plus-value immobilière ?

Régime Malraux : les travaux réalisés ne peuvent pas contribuer à minorer la plus-value immobilière

Pour rappel, une plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat éventuellement majorés de certains frais et travaux ; excepté si les travaux ont ouvert droit à des avantages fiscaux (comme les dispositifs de rénovation Malraux ou Pinel ancien, par exemple).

Dans ce cas, les dépenses de rénovation ne peuvent pas venir s’ajouter au prix d’achat et, ainsi en minorer la base imposable.

Jusqu’à présent, les investisseurs ayant réalisé des opérations Malraux et Pinel dans le cadre d’une VIR (vente d’immeuble à rénover ; le prix payé chez le notaire comprend à la fois le foncier et les travaux) bénéficiaient d’une dérogation et pouvaient agréger les dépenses de rénovation au prix d’achat.

Une réponse ministérielle vient d’y mettre fin : elle précise que les dépenses de travaux ne doivent jamais être inclues dans le prix d’achat, y compris pour les opérations réalisées dans le cadre d’un contrat de VIR (réponse ministérielle n°01409, JO Sénat du 10.01.19). 

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