Guide Investissement immobilier

L’imposition des loyers

L’imposition des loyers

23/01/2015
Mis à jour le 20/03/2017

La fiscalité applicable aux loyersde votreinvestissement locatif impacte votre projet à double titre. D’une part, votre capacité d’acquisitionimmobilière prend en compte, dans vos revenus futurs, le montant des loyers à percevoir nets d’impôts. D’autre part, vous pouvez bénéficier d’une optimisation fiscale lorsque les conditions sont réunies pour permettre de déduire votre déficit foncier de vos revenus locatifs de votre revenu global.

Fiscalité de la location non meublée

Les loyers que vous percevez au titre de votre logement non meublé sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers :

  • selon le régime du micro-foncier (si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an) : dans ce cas, vos revenus fonciers imposables sont déterminés par le service des impôts en appliquant un abattement forfaitaire pour frais de 30 % au montant de vos loyers déclarés. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier ;
  • selon le régime réel (si vos loyers dépassent 15 000 € par an ou si vous optez pour le régime réel au lieu du micro-foncier) : votre revenu foncier imposable est alors obtenu par différence entre vos loyers et vos charges réellement supportées. Les déficits fonciers résultant de dépenses déductibles des revenus fonciers (autres que les intérêts d’emprunt) s’imputent sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce qui vous permet de réduire vos impôts ! Si un déficit subsiste, vous pourrez le déduire de vos revenus locatifs des 10 années suivantes.

Renoncer au régime du micro-foncier et opter pour le régime réel lorsque vos loyers sont inférieurs à 15 000 € par an vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel (intérêts d’empruntimmobilier , coût des travaux de rénovation, etc.). Mais attention :

  • les intérêts d’emprunt viennent en déduction des loyers mais ne peuvent pas venir en déduction du revenu global ; ainsi, la fraction des déficits fonciers qui provient des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
  • l’option pour le régime réel s’applique à l’ensemble des logements que vous louez et est valable pendant une période de 3 ans pendant laquelle vous ne pouvez pas changer d’avis.

Fiscalité de la location meublée

En cas de location meublée à titre non professionnel (LMNP), les revenus sont imposés non pas comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux(BIC) :

  • selon le régime du micro-BIC (si vos loyers ne dépassent pas 32 900 € par an) : dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes déclarées un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (avec un minimum de 305 €). En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge ;
  • selon le régime réel normal ou simplifié (si vos loyers dépassent 32 900 € par an ou si vous renoncez au micro-BIC) : ce régime vous permet d’amortir le bien immobilier et de créer un déficit d’exploitation. Ce dernier est imputable sur les loyers de même nature et reportable pendant 10 ans mais ne peut pas venir en déduction de votre revenu global.

Renoncer au régime du micro-BIC et opter pour le régime réel lorsque vos loyers sont inférieurs à 32 900 € par an est intéressant si vos charges réelles sont supérieures au montant de l’abattement de 50 % et si votre location est déficitaire. Pour une location saisonnière, vos charges ne sont déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location.

A noter : si votre location meublée bénéficie de la réduction d’impôt Censi Bouvard (11 % pour les logements acquis entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016), seule la fraction du prix de revient de votre investissement qui excède le montant retenu pour la réduction d’impôt (c’est-à-dire 300 000 €) pourra faire l’objet d’amortissements déductibles de vos revenus fonciers. A vous de choisir le régime fiscal le plus favorable en fonction de votre taux marginal d’imposition !

Pour aller plus loin :

Retrouvez toutes les questions réponses sur les impôts fonciers.

© Juri-editing – Vanessa Julienne – mai 2013