Investissement locatif : les raisons d'un tel choix
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Investissement locatif : les raisons d'un tel choix

Publié le 13/03/18 - Mis à jour le 09/04/20
Investissement locatif : les raisons d'un tel choix
L'investissement locatif séduit massivement pour sa rentabilité. Avec des lois incitatives à l'image du dispositif Pinel, les ménages qui paient des impôts voient en cet investissement une manière d'alléger leur fiscalité. Mais avec la baisse des taux, nombre de ménages plus modestes ont vu en l'investissement locatif une belle manière de préparer leur avenir à moindre coût. Découvrons toutes les raisons qui motivent les investisseurs.

Investissement immobilier : un placement sûr

La première raison de réaliser un investissement locatif est de préparer son avenir en se constituant un patrimoine. Les Français misent sur la pierre pour disposer d'un patrimoine et assurer leur avenir :

  • Cette solution est particulièrement rentable puisqu'en réalisant les bons calculs, il est possible de faire en sorte que les loyers couvrent intégralement le coût du crédit et des charges.
  • Investir dans l’immobilier, sauf cas exceptionnels, est une valeur sûre : les variations du prix de l’immobilier sont moins volatiles que beaucoup de produits boursiers.
  • Les taux d’emprunt sont en baisse depuis plusieurs années maintenant : il est donc plus facile d’accéder à l’achat, quelle que soit la catégorie socioprofessionnelle des investisseurs.

Découvrez tous nos conseils pour financer votre investissement locatif.

Achat locatif : un bon moyen d’améliorer sa retraite

A l'heure où les Français s'inquiètent de ce qu'ils percevront au moment de la retraite et de la perte de pouvoir d'achat qu'ils devront subir, l'investissement locatif est l'assurance de pouvoir bénéficier d'un revenu complémentaire.

A noter : les retraités connaissent une baisse de revenus de 25 % en moyenne.

En s'y prenant suffisamment tôt, le crédit est remboursé à 60 ans ou tout du moins avant l’arrivée à la retraite, et les loyers versés par les locataires font l'objet d'un complément de retraite non négligeable qui permet de compenser la perte de revenus et de se faire plaisir.

Bon à savoir :

vous n’êtes pas encore propriétaire ? Il est tout à fait possible de prendre un crédit immobilier après 60 ans. Découvrez nos conseils dans notre article dédié.

Pour financer votre achat immobilier, vous pouvez :

  • utiliser l’épargne retraite que vous avez peut-être acquis lors de votre parcours professionnel ;
  • profiter de dispositifs de défiscalisation ayant pour but de favoriser l’investissement locatif, comme la loi Pinel ou Scellier.

Projet d’investissement locatif pour alléger sa fiscalité

Pour certains ménages, l'investissement locatif est un moyen parfait pour réduire ses impôts.

La loi Pinel en est le parfait exemple. Pour rappel, il s'agit d'un dispositif incitatif qui permet, si l'on investit dans un bien neuf, qu’on loue pendant 6, 9 ou 12 ans, de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 21 %.

Alléger sa fiscalité tout en préparant son avenir, voilà une solution séduisante.

Certes, la loi Pinel laisse moins de liberté qu'un investissement classique puisqu'il faut respecter un plafond de revenus des locataires, des zones définies et un plafond de loyer, mais cela reste particulièrement rentable.

La loi Censi-Bouvard est également intéressante puisqu'elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % (de la valeur du bien hors taxes) dans le cadre d'un investissement locatif en meublé. Ses avantages ne s’arrêtent pas là :

  • Sous conditions, vous pouvez récupérer la TVA (de 20 %) sur votre investissement.
  • La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 33 000 €, répartie sur 9 ans.
  • Vos loyers peuvent être sécurisés par le gestionnaire, même en cas de vacance locative.

A noter : la loi Censi-Bouvard concerne majoritairement les résidences avec services pour étudiants, pour personnes handicapées et/ou âgées.

Investir dans le locatif (maison ou appartement) pour protéger ses enfants

Autre argument invoqué par les investisseurs : protéger leur descendance.

Nombre de parents s'inquiètent de l'avenir de leurs enfants et de ce qu'ils leur laisseront en héritage. Réaliser un investissement locatif permet de léguer un patrimoine que les enfants pourront gérer à leur convenance. Ainsi, ils décideront eux-mêmes de revendre le bien ou de profiter à leur tour des loyers pour s'assurer un revenu complémentaire.

A noter : votre capital immobilier peut également être transmis à vos héritiers sous la forme de parts sociales d’une SCI, pour bénéficier d’une optimisation fiscale sur vos donations.

Au-delà d’une volonté de transmission future, l’investissement locatif peut permettre de donner un coup de pouce à vos proches pour les loger à coût réduit, tout en profitant d’éventuelles réductions d’impôt.

Comment investir dans l’immobilier pour se constituer un capital, même avec un apport faible

Enfin, c'est la constitution d'un capital pour l'avenir qui incite les investisseurs à opter pour le locatif. En effet, si certains ambitionnent de se constituer un complément de retraite avec les loyers perçus, d'autres achètent pour revendre dès lors que le crédit est remboursé.

Cela permet de disposer d'un capital important au moment de la retraite afin de voyager ou tout simplement d'acheter un bien en bord de mer ou à l'étranger et in fine profiter pleinement de cette nouvelle liberté.

Investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine durable, sans pour autant faire un effort d’épargne important, grâce à l’effet levier du crédit et aux avantages fiscaux prévus par l’Etat.

Bon à savoir :

l’investissement locatif offre un rendement plus intéressant que la plupart des produits d’épargne (type livret A, livret de développement durable et solidaire, livret d’épargne populaire, livret jeune, etc.). Celui-ci se situe en moyenne entre 2 et 7 % (voire plus), quand celui des produits d’épargne monte rarement au-dessus de 1 %.

Comment faire un bon investissement : calculer la rentabilité d'un investissement locatif

La rentabilité d’un investissement locatif dépendde nombreux critères : type de bien, localisation, dispositif fiscal applicable,etc.

On distingue plusieurs types de rentabilités dans l’investissement locatif, qui apportent tous un éclairage intéressant :

  • La rentabilité brute : elle se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’achat du logement (en n’oubliant pas d’inclure les frais d’acquisition). Même si la rentabilité brute ne tient pas compte de tous les frais liés à l’investissement locatif, elle permet de comparer facilement la rentabilité locative entre deux villes par exemple.
  • La rentabilité nette : pour calculer la rentabilité nette, il faut déduire toutes les charges générées par la location du bien (frais de gestion, charges non récupérables, etc.) du montant annuel des loyers, avant de diviser par le prix d’achat du bien. Ce calcul vous donnera une meilleure vision de la rentabilité réelle de votre investissement.
  • La rentabilité nette-nette : dans ce calcul enfin, on tient compte de l’imposition de vos revenus fonciers, mais aussi des éventuelles réductions d’impôt auxquelles vous avez droit.

A noter : pour réaliser une estimation de rendement locatif au plus juste, prévoyez une période de 1 à 2 mois de vacance locative (c’est-à-dire de logement vide) par an.

Retrouvez toutes les infos essentielles pour comprendre le fonctionnement et les enjeux de l’investissement locatif dans notre guide dédié.

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