Investir dans l’immobilier locatif : mode d’emploi

Investissement locatif : quelle fiscalité ?

Lorsque vous louez votre bien immobilier, vous percevez mensuellement des loyers. Quel régime fiscal pour la location d’un logement non meublé et pour celle d’un logement meublé ? Comment remplir vos déclarations de revenus ?

Quelle fiscalité pour une location non meublée ?

En cas de location non meublée ou dite « vide de meubles », vos revenus devront être reportées dans la catégorie des « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus (n°2042).

• Le régime micro : pour dépendre du régime micro, le revenu brut issu de votre location ne doit pas dépasser 15 000 euros, charges non comprises. Attention : le régime micro ne peut pas être appliqué dans certains cas comme les monuments historiques ou les logements bénéficiant d’un régime de déduction spécial.

Comment déterminer le revenu brut ? La formule est la suivante :

Montant des loyers encaissés - charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + toutes les subventions et indemnités perçues.

Quelles obligations déclaratives dans le cas d’un régime micro pour une location non meublée ?

Vous devez indiquer votre revenu brut dans la déclaration de revenus n°2042, case 4BE. Sachez qu’un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement sur le montant que vous allez indiquer (inutile de le calculer avant). Aucune déclaration annexe de revenus fonciers ne doit être remplie.

• Le régime réel : pour dépendre du régime réel, le revenu brut issu de votre location doit dépasser 15 000 euros. Autres cas : votre logement est exclu du régime micro (monument historique, logement qui bénéficie d’un régime de déduction spécial…).

Quelles obligations déclaratives dans le cas d’un régime réel pour une location meublée ? Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers : n°2044 ou n°2044 spéciale.

• La déclaration n°2044 concerne les propriétaires d’immeubles ordinaires.

• La déclaration n°2044 spéciale concerne les propriétaires qui bénéficient d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR, les propriétaires d’immeubles spéciaux (classés monuments historiques ou détenus en nue-propriété) et les propriétaires qui ont opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs.

Quelle fiscalité pour une location meublée ?

En cas de location meublée, le régime fiscal est spécifique. Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme revenus fonciers. Quelles sont les particularités de la fiscalité des locations meublées ?

• Le régime micro : pour utiliser le régime micro BIC, vos revenus ne doivent pas dépasser 70 000 euros pour une location meublée classique et 170 000 euros pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte.

Si vous optez pour le régime micro, vous ne serez pas dans l’obligation de faire appel à un comptable. Sachez qu’un abattement de 50% pour les locaux meublés classiques et de 71% pour les meublés de tourismes classés et les chambres d’hôte est automatiquement appliqué sur les revenus issus de la location. Le montant minimum de cet abattement est égal à 305 euros.

• Vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNO) ? Tous les revenus tirés de la location meublée doivent être inscrits sur la déclaration des revenus complémentaires n°2042 C PRO, dans le cadre des locations meublées non professionnelles.

• Vous êtes un professionnel ? Tous les revenus tirés de la location meublée doivent être inscrits dans le cadre « revenus industriels et commerciaux professionnels », ligne « régime micro-BIC », « revenus imposables ».

A savoir :

vous êtes propriétaire d’un logement ou d’un local en indivision ? Il sera alors impossible de bénéficier du régime micro. Tous vos revenus devront être déclarés en régime réel.

• Le régime réel : vous dépendez du régime réel si vos revenus dépassent les plafonds spécifiques au régime micro (70 000 euros pour les locations meublées classiques et 170 000 euros pour des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes).

Qui dit régime réel dit obligation de tenir une comptabilité précise, en accord avec le code du commerce et conforme avec le plan comptable général. Concrètement, cela implique de déposer une déclaration de résultat et ses annexes (bilan, compte de résultat, etc.). Vous n’avez aucune notion de comptabilité ? N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable qui pourra vous conseiller !

Il est possible d’opter pour le régime réel au début ou en cours d’activité. Sachez également que si vous dépendez du régime réel, vous pourrez déduire certaines charges des loyers de vos locations meublées. La condition ? Elles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Enfin, vous pourrez déduire l’amortissement du prix d’achat des biens s’ils sont inscrits dans l’actif de votre bilan.

Quels dispositifs fiscaux pour favoriser le placement immobilier ?

Qui dit perception de loyers grâce à un investissement immobilier dit déclaration obligatoire de ces revenus fonciers aux impôts.

Plusieurs dispositifs permettent d’encourager l’investissement locatif. Quelles sont les spécificités de chacun d’entre eux ?

• Le dispositif Pinel oriente l’investissement vers les logements neufs (appartement ou maison). Ces biens sont vendus sous le régime de la TVA immobilière à 20%. Certains logements peuvent être éligibles au dispositif Pinel s’ils ont été refaits à neuf et sont vendus en TVA immobilière. Quelles sont les réductions proposées par le dispositif Pinel ?

• Il offre une réduction d’impôt de 21% du prix de revient si vous louez votre logement pendant 12 ans, avec plafond d’investissement, plafonnement des loyers et conditions de ressources de locataires (possible location du logement à un ascendant ou à un descendant). Concrètement, vous devez louer dans la limite du double plafond de 5 500 euros/m² et de 300 000 euros. Sachez que durant les trois dernières années, le taux de réduction sera ramené à 1%.

• Il offre une réduction d’impôt de 18% du prix de revient si vous louez votre logement pendant 9 ans. Concrètement, vous devez également louer dans la limite du double plafond de 5 500 euros/m² et de 300 000 euros. Vous aviez choisi de louer votre logement pendant 6 ans et souhaitez passer à 9 ans ? C’est possible !

• Il offre une réduction d’impôt de 12% du prix de revient si vous louez votre logement pendant 6 ans. Concrètement, le double plafond correspond aussi à 5 500 euros/m² et à 300 000 euros. Le montant maximum de votre réduction d’impôt sera égal à 36 000 euros, soit 6 000 euros par an pendant 6 ans.

Important :

à partir du 1er janvier 2021 et d’après l’article 161 de la loi de finances pour 2020, le dispositif Pinel concernera uniquement les investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

• Le dispositif Malraux facilite l’acquisition d’un bien immobilier ancien et la mise en place de travaux de rénovation. Son objectif ? Protéger le patrimoine immobilier français ! Quelles sont les conditions qui permettent à un bien immobilier d’être éligible au dispositif Malraux ? Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant minimum 9 ans et la location doit commencer dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation. L’une des spécificités de ce dispositif ? Le locataire doit obligatoirement être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du contribuable ! Pour information, ce n’est pas le cas pour le dispositif Pinel. Quelles sont les réductions proposées par le dispositif Malraux ?

• Il offre une réduction d’impôt de 30% pour les immeubles qui se trouvent dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans des quartiers anciens dégradés ou dans des quartiers conventionnés « Nouveau programme national de renouvellement urbain ».

• Il offre une réduction d’impôt de 22% pour les immeubles qui se trouvent dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, et dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

La réduction maximale s’élève à 30% des travaux : ceux-ci sont plafonnés à 400 000 euros tous les 4 ans.

A savoir :

les contribuables qui souhaitent investir dans la rénovation puis la location d’immeubles à caractère historiques sont les premiers concernés par le dispositif Pinel. Ils devront obligatoirement faire appel à un Architecte des Bâtiments de France (ABF), seul professionnel habilité à suivre les travaux de rénovation qui seront entrepris.

• Le dispositif Girardin favorise les investissements dans les logements neufs outre-mer. L’objectif ? Encourager le développement des DOM-TOM grâce à des mesures fiscales incitatives. Quelles sont les conditions qui permettent à un bien immobilier d’être éligible à la loi Girardin ? Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant minimum 5 ans à un exploitant local et le logement doit se situer dans un département ou une collectivité d’Outre-mer.

En optant pour le dispositif Girardin, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant de 22% à 48% du prix de revient. Notez que ce prix de revient est plafonné à hauteur de 2 498 euros H.T. /m² défiscalisables.

Comment investir dans l’immobilier ?

L’immobilier est l’investissement préféré des Français ! En quête de votre premier achat immobilier locatif ? Mettez-vous à la place de vos futurs locataires pour dénicher la perle rare.

Comment faire un bon investissement ? Quel logement choisir ?

Quatre critères doivent être pris en compte dans la recherche d’un bien immobilier :

• La qualité du bien : le logement doit être en bon état pour attirer de potentiels locataires, notamment ceux qui ne souhaitent pas s’engager dans des travaux de rénovation.

• L’emplacement : le logement doit être situé dans une zone où la demande locative est forte. Concentrez-vous sur les besoins de votre cible de locataire ! Privilégiez la proximité avec les écoles primaires pour les familles, avec les universités pour les étudiants, etc. De façon générale, choisissez un logement proche des transports en commun et des commerces : ce sera un atout lors de la recherche de vos futurs locataires !

• Le régime fiscal dont vous voulez profiter : pour bénéficier des dispositifs fiscaux, investissez dans un logement remplissant les conditions requises par ces lois (Duflot, Malraux, Girardin…).

• Les perspectives de revente du bien : en cas de remise en vente, le logement doit rapidement trouver preneur.

Enfin, soyez cohérent avec les spécificités du secteur ! Si vous envisagez d’acquérir un logement en centre-ville, une petite surface sera recherchée par les jeunes couples ou les étudiants. Si vous prospectez à la campagne, une surface plus grande sera appréciée par les familles.

Quels sont les types de location ?

Plusieurs solutions de location s’offrent à vous une fois le bien immobilier acheté. Chacune a ses spécificités :

• Dans le cas d’une location non meublée : généralement, le loyer est moins élevé que dans une location meublée. Il n’y a pas de profil type de locataire.

Quelles sont les caractéristiques d’une location non meublée ? Le bail a une durée de 3 ans renouvelable et le montant du dépôt de garantie s’élève à un mois de loyer (hors charges). L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire est obligatoire. Enfin, le préavis est généralement d’une durée de trois mois (réduit à un mois dans certains cas tels que la perte d’un emploi ou la mutation).

• Dans le cas d’une location meublée : généralement, le loyer est plus élevé et vous bénéficiez donc d’une meilleure rentabilité locative brute. A titre indicatif, un logement meublé peut se louer jusqu’à 30% de plus que le même logement vide ! Cependant, vous devrez fournir et entretenir tout le mobilier (ou le renouveler régulièrement pour séduire les nouveaux locataires et garantir leur bien-être). Il n’y a pas de profil type de locataire.

Quelles sont les caractéristiques d’une location meublée ? Le bail a une durée d’un an renouvelable et le montant du dépôt de garantie s’élève à deux mois de loyer (hors charges). L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire est obligatoire. De plus, vous devrez réaliser un inventaire précisant l’état du mobilier. Enfin, la durée du préavis est égale à un mois. Le locataire peut décider de quitter le logement à tout moment.

Important :

dans les deux cas (location meublée ou location vide de meubles), le loyer est fixé librement en dehors de la zone tendue. Pour savoir si un logement est situé en zone tendue, vous pouvez consulter ce simulateur en cliquant ici !

• Dans le cas d’une location saisonnière : les loyers sont élevés si votre bien est situé dans une zone touristique et s’il est bien aménagé. Attention, la durée de location ne représente que quelques semaines par an !

Quels sont les avantages d’une location saisonnière ?

• Vous pouvez profiter de votre bien une partie de l’année, tout en l’amortissant. Généralement, les contrats de location durent d’une à quatre semaines. Rien ne vous empêche également de suspendre les locations sur une période définie (tout en prenant en compte le manque à gagner).

• Vous pouvez également bénéficier d’une excellente rentabilité : si votre logement est situé dans une zone très touristique, il trouvera rapidement preneur. Attention cependant de ne pas augmenter les tarifs au risque d’envoyer les potentiels locataires chez vos concurrents.

Une location saisonnière doit être gérée comme une entreprise : à vous d’évaluer le marché, de définir un prix correct qui prend en compte la localité, la demande et les prestations proposées dans votre logement. A vous également de mettre en valeur votre bien : photos attractives, bonne communication (création d’un compte sur les réseaux sociaux pour faire connaître vos prestations…), décoration qui donne envie aux vacanciers, etc.

Quel investissement locatif choisir ?

Pour réaliser le meilleur investissement immobilier locatif possible, demandez-vous quels sont vos besoins.

Un investissement immobilier locatif pour préparer votre retraite

Si possible, faites coïncider la fin de votre prêt immobilier avec la date prévisible de votre départ en retraite. D’une part, votre prêt sera remboursé. D’autre part, vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires réguliers, occuper le bien à titre de résidence principale ou secondaire, ou encore revendre le bien pour récupérer un capital.

Un investissement locatif pour préparer l’avenir de vos enfants

Choisissez un appartement, neuf ou ancien, que vous pourrez mettre à disposition de vos enfants quand ils commenceront leurs études supérieures ou quand ils feront leur entrée dans la vie active. Vous pourrez également leur transmettre le bien en pleine propriété, en nue-propriété ou leur en donner temporairement l’usufruit.

Important :

attention aux éventuels engagements de détention et de location souscrits pour bénéficier d’avantages fiscaux ! La donation peut remettre en cause ces avantages, ou obliger les donataires à reprendre ces engagements.

Un investissement locatif en cas de forte imposition

Si vous êtes fortement imposé, optez pour l’imposition des loyers reçus de votre investissement selon le régime réel. Vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Par exemple, misez sur un logement neuf répondant aux conditions du dispositif Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur 6 ans.

Calculer la rentabilité de votre investissement locatif

Quelle que soit votre situation, il est indispensable de connaître la performance de votre projet ! L’objectif ? Autofinancer le bien immobilier. De nombreux paramètres sont à prendre en compte tels que le montant des éventuels travaux de rénovation, l’achat de meubles et d’éléments de décoration, les frais de notaire, etc.

• Calcul du rendement locatif brut : (montant du loyer x 12 mois) x 100 /

prix d'achat (y compris frais d'acquisition)

• Calcul du rendement locatif net : (montant du loyer x 12 mois) x 100 - (charges locatives) / prix d'achat

Pourquoi devenir un investisseur locatif ?

Pourquoi est-il judicieux de placer votre argent dans l’immobilier locatif ? 

Un moyen de construire un patrimoine immobilier sur le long terme

Un investissement dans la pierre permet tout d’abord de construire un patrimoine pérenne ! Rien ne vous empêche d’habiter votre bien immobilier à la fin de la période de location obligatoire ou de transmettre le logement à vos proches. Si vous avez des enfants, ceux-ci pourront notamment occuper le bien lors de leurs études. Quelle que soit votre situation, sachez que l’utilité d’un bien immobilier peut évoluer au fil des années.

L’achat locatif, un moyen de générer des revenus

Grâce au placement immobilier, vous allez faire fructifier de l’argent disponible ! Les loyers perçus sont autant de revenus complémentaires réguliers qui vous permettront de maintenir votre pouvoir d’achat, notamment lors du départ en retraite. Ces loyers peuvent aussi vous aider à financer l’acquisition d’un autre bien immobilier.

Un moyen d’investir tout en bénéficiant d’avantages fiscaux

En fonction du type de bien immobilier et sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation (comme le dispositif Pinel). Une part du prix d’achat de votre logement est donc amortie au fil des années. Votre objectif ? Faire en sorte que les revenus issus de l’investissement n’alourdissent pas l’impôt sur le revenu.