Investir dans l’immobilier locatif : mode d’emploi
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Investir dans l’immobilier locatif : mode d’emploi

Publié le 13/07/18 - Mis à jour le 23/01/20
Investir dans l’immobilier locatif : mode d’emploi
L’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer. Les avantages sont nombreux : préparer votre avenir et celui de vos proches, diversifier votre patrimoine, générer des revenus réguliers, etc. Quel investissement locatif choisir ? Comment réussir votre projet d’achat et de location ? Comment réduire le montant des impôts de vos futurs revenus fonciers ?

Investissement locatif : quelle fiscalité ?

Lorsque vous louez votre bien immobilier, vous percevez mensuellement des loyers. Quel régime fiscal pour la location d’un logement non meublé et pour celle d’un logement meublé ?

Quelle fiscalité pour une location non meublée ?

Selon le régime du micro-foncier (si vos loyers ne dépassent pas 15 000 euros brut par an), un abattement de 30% est appliqué au montant de vos loyers. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge.

Selon le régime réel, votre revenu foncier imposable est obtenu par différence entre vos loyers et vos charges. Les déficits fonciers peuvent s’imputer, dans certaines limites, sur votre revenu global.

Quelle fiscalité pour une location meublée ?

En cas de location meublée, le régime fiscal est spécifique. Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme revenus fonciers.

Quels dispositifs fiscaux pour favoriser l’investissement locatif ?

Qui dit perception de loyers grâce à un investissement immobilier dit déclaration obligatoire de ces revenus fonciers aux impôts.

Plusieurs dispositifs permettent d’encourager l’investissement locatif :

  • Le dispositif Pinel oriente l’investissement vers les logements neufs. Il offre une réduction d’impôt de 21% du prix de revient, étalée sur 12 ans, avec plafond d’investissement, plafonnement des loyers et conditions de ressources de locataires (possible location du logement à un ascendant ou à un descendant). Le propriétaire s’engage à louer son bien pendant minimum 6 ans.
  • Le dispositif Malraux facilite les travaux de rénovation et offre une réduction d’impôts sur certaines dépenses de travaux spécifiques du revenu imposable. Le propriétaire s’engage à louer le logement en non meublé pendant 9 ans une fois la restauration achevée.
  • Le dispositif Girardin favorise les investissements dans les logements neufs outre-mer. Il permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 38% du coût d’acquisition d’un logement neuf acheté dans les départements d’outre-mer. Le propriétaire s’engage à louer le logement en non meublé pendant minimum 5 ans.

Le choix du logement et du type de location

En quête de votre premier achat immobilier locatif ? Mettez-vous à la place de vos futurs locataires !

Comment choisir un logement dans le cadre d’un investissement locatif ?

Quatre critères doivent être pris en compte dans la recherche d’un bien immobilier :

  • La qualité du bien : le logement doit être en bon état pour attirer de potentiels locataires.
  • L’emplacement : le logement doit être situé dans une zone où la demande locative est forte. En centre-ville, privilégiez la proximité avec les commerces, les écoles ou les transports en fonction de votre cible de locataire (famille, étudiants, couple, etc.).
  • Le régime fiscal dont vous voulez profiter : pour bénéficier des dispositifs fiscaux, investissez dans un logement remplissant les conditions requises par ces lois (Pinel, Malraux, Girardin…).
  • Les perspectives de revente du bien : en cas de remise en vente, le logement doit rapidement trouver preneur.

Quels sont les types de location ?

Plusieurs solutions de location s’offrent à vous une fois le bien immobilier acheté :

  • Dans le cas d’une location non meublée : le bail a une durée de 3 ans renouvelable.
  • Dans le cas d’une location meublée : le loyer est plus élevé mais vous devrez fournir et entretenir tout le mobilier. Le bail a une durée d’un an renouvelable.
  • Dans le cas d’une location saisonnière : les loyers sont élevés si votre bien est situé dans une zone touristique et s’il est bien aménagé. Attention, la durée de location ne représente que quelques semaines par an.

Quel investissement locatif choisir ?

Pour réaliser le meilleur investissement immobilier locatif possible, demandez-vous quels sont vos besoins.

Un investissement locatif pour préparer votre retraite

Si possible, faites coïncider la fin de votre prêt immobilier avec la date prévisible de votre départ en retraite. D’une part, votre prêt sera remboursé. D’autre part, vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires réguliers, occuper le bien à titre de résidence principale ou secondaire, ou encore revendre le bien pour récupérer un capital.

Un investissement locatif pour préparer l’avenir de vos enfants

Choisissez un appartement, neuf ou ancien, que vous pourrez mettre à disposition de vos enfants quand ils commenceront leurs études supérieures ou quand ils feront leur entrée dans la vie active. Vous pourrez également leur transmettre le bien en pleine propriété, en nue-propriété ou leur en donner temporairement l’usufruit.

Important :

attention aux éventuels engagements de détention et de location souscrits pour bénéficier d’avantages fiscaux ! La donation peut remettre en cause ces avantages, ou obliger les donataires à reprendre ces engagements.

Un investissement locatif en cas de forte imposition

Si vous êtes fortement imposé, optez pour l’imposition des loyers reçus de votre investissement selon le régime réel. Vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Par exemple, misez sur un logement neuf répondant aux conditions du dispositif Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur 6 ans.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

Pourquoi est-il judicieux de placer votre argent dans l’immobilier locatif ? 

Un moyen de vous construire un patrimoine immobilier sur le long terme

Rien ne vous empêche d’habiter votre bien immobilier à la fin de la période de location obligatoire ou de transmettre le logement à vos proches.

Un moyen de générer des revenus

Les loyers perçus sont autant de revenus complémentaires réguliers qui vous permettront de maintenir votre pouvoir d’achat, notamment lors du départ en retraite. Ces loyers peuvent aussi vous aider à financer l’acquisition d’un autre bien immobilier.

Un moyen d’investir tout en bénéficiant d’avantages fiscaux

En fonction du type de bien immobilier et sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation (comme le dispositif Pinel). Une part du prix d’achat de votre logement est donc amortie au fil des années.  

Thèmes :

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Guide de la fiscalité (format pdf - 1,54 MB)

Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

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