Comment fixer le prix d'un loyer ?

Points essentiels à retenir : 

• Bien calculer le montant du loyer est une étape déterminante pour un investisseur locatif.
• Au-delà du rendement, plusieurs critères s'appliquent pour fixer un loyer conforme au prix du marché.
• Dans les zones tendues, des dispositifs d'encadrement des loyers et de plafonnement des loyers sont en place pour limiter le déséquilibre entre offre et demande locative.
• L'augmentation du loyer entre deux locataires obéit également à des règles strictes en zone tendue. 

Quelle est la loi applicable en toutes zones ?

Le prix du loyer est librement fixé entre le propriétaire bailleur et le locataire selon l’ article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 . Cela concerne les locations longue durée, occupées à titre de résidence principale par le locataire, que ce soit des locations nues ou des locations meublées. 

Les logements en loi 48 ou en HLM obéissent à d'autres règles, tout comme certains dispositifs fiscaux (loi Pinel, Denormandie) qui limitent le montant du loyer applicable en échange d'une réduction d'impôt sur le revenu. 

Quels critères prendre en compte pour fixer le prix d'un loyer ? 

Pour calculer le montant d'un loyer, plusieurs critères interviennent pour se comparer aux offres du marché locatif. 

Caractéristiques du logement : superficie m2, étage, DPE

La qualité du logement fait partie des premiers critères pour fixer le loyer :

• nombre de pièces, de chambres et surface habitable ; 
• étage et présence d'un ascenseur ;
• équipements présents ;
• qualité des parties communes, etc. 

La performance énergétique du logement devient un levier de la location. Les biens classés G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. 

Type de location : nue ou meublée

Louer un logement meublé permet de pratiquer un loyer plus cher de 10 % à 13 % environ.

La durée du bail est réduite à un an, contre 3 pour la location nue. L'imposition des revenus locatifs est aussi différente. Le choix entre location nue et location meublée ne s'effectue donc pas sur le seul critère du loyer. 

En pratique, en fonction des caractéristiques du logement, vous devez déterminer quel type de location est le plus pertinent pour le marché local.  

Localisation géographique 

Comme pour l'achat d'un bien immobilier, la localisation du logement est déterminant du prix du loyer. En complément, cela peut fixer des règles complémentaires si l'appartement se situe dans une zone tendue. 

Comment fonctionne l'encadrement des loyers en zone tendue ? 

Qu'est-ce qu'une zone tendue ? 

Une zone tendue correspond aux communes dans lesquelles un déséquilibre marqué entre offres et demandes de logements existe.

En 2024, la France compte 1 837 communes classées en zone tendue, représentant plus de 5,2 millions de logements.

L'article 232 du Code général des impôts définit la zone tendue comme une "zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social".

En zone tendue, deux règles d'encadrement s'appliquent : 

• un encadrement du niveau des loyers lors de la mise en location dans certaines communes seulement ;
• un encadrement de l'évolution des loyers, au moment de la relocation, dans toutes les communes en zone tendue. 

Estimation du loyer dans une zone tendue ? 

Certaines communes en zone tendue peuvent en complément appliquer un plafonnement des loyers. C'est le cas à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, région parisienne (Est Ensemble, Plaine Commune), une partie de la communauté d'agglomération Pays Basque et du territoire Grenoble-Alpes Métropole. 

En général, dans ces communes, un arrêté préfectoral détermine chaque année un loyer de référence au mètre carré, en fonction du type de location (nue ou meublée), du nombre de pièces, de la date de construction de l'immeuble. 

Un loyer majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence, constitue le plafond applicable. Votre loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré. 

Par exception, le bailleur peut appliquer un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, indiquées dans le bail, sans avoir de caractéristiques interdites (notamment toilettes sur le palier, classe énergétique F ou G, signes d'humidité sur les murs, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale). 

Bon à savoir :

Un loyer minoré, inférieur de 30 % au loyer de référence, permet de réévaluer un loyer manifestement sous-évalué.

Augmentation entre deux locataires : quel loyer maximum ? 

Toutes les communes en zone tendue appliquent l'encadrement des loyers. Ceci ne joue qu'au moment de la fixation du loyer à la relocation.

Le propriétaire ne peut augmenter le loyer entre deux locataires qu'à certaines conditions, variable selon la date de signature initiale du bail.

Dans tous les cas, si le DPE arbore une classe F ou G, l'augmentation de loyer est impossible.

Absence de révision du loyer depuis 1 an

En l'absence de révision du loyer au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut appliquer l'IRL pour procéder à une augmentation. 

Travaux d'amélioration ou de mise en conformité

En cas de travaux d'amélioration et de travaux de mise aux conditions de décence conséquents :

• l'augmentation de loyer peut être équivalent à 15 % du montant TTC des travaux si ceux-ci représentent plus de 50 % du montant annuel du loyer ;
• l'augmentation de loyer est limitée au loyer de référence majoré si les travaux représentent plus d'une année de loyer.

Par exemple :

Guillaume loue un appartement de 2 pièces en zone tendue pour 1 000 €. Au départ de son locataire, il effectue 7 000 € de travaux d'amélioration (nouveau chauffe-eau performant, installation de fenêtres double vitrage). Les travaux représentent plus de la moitié d'une année de loyer (12 000 €) mais moins d'une année complète, donc il peut appliquer une augmentation de 7 000 * 15 % / 12 = 87,50 €, soit 1087,50 € hors charges par mois.

Loyer manifestement sous-évalué

En cas de loyer manifestement sous-évalué, le propriétaire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Toutefois il peut procéder à une augmentation limitée à 50 % de la différence entre le montant moyen du loyer pratiqué dans le quartier et le dernier loyer appliqué. 

Exemple : Coraline applique un loyer de 700 €. Elle s'aperçoit tant en consultant l'observatoire des loyers que les agences immobilières du quartier que le prix moyen constaté est de 1000 €. Elle peut appliquer une augmentation de (1000-700)/2 = 150€ soit un nouveau loyer de 850 €. 

Quels sont les risques en cas de loyer mal calculé ? 

Se focaliser sur un taux de rentabilité maximal peut être contre-productif. Un loyer trop élevé présente plusieurs risques : 

• un risque de vacance locative plus important, ce qui impacte directement la rentabilité ;
• un risque de contestation du loyer par le locataire si le logement se situe dans une zone à encadrement du loyer.
• un risque d'amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, en cas de non-respect des règles de détermination du loyer applicables.  

Un loyer trop bas peut être difficile à réévaluer librement en cas de départ du locataire et de relocation. 

Checklist pour calculer un loyer hors charges optimal

Bien fixer le prix du loyer au moment de la première fois en tant que bailleur est fondamental. Voici comment procéder avec méthode : 

• préalable indispensable, vérifier que le logement correspond aux normes de décence (notamment performance énergétique) pour avoir le droit de le mettre en location ;
• étudier les sites d'annonces de location pour des biens comparables dans le quartier ;
• consulter l'observatoire des loyers disponible dans certaines communes ou la carte des loyers de l'Anil (Agence nationale d'information sur le logement) ;
• évaluer les caractéristiques du logement pour estimer s'il est plutôt au-dessus ou en dessous de la moyenne (équipements, standing, performance énergétique, etc.) ;
• déterminer si le bien relève d'une zone tendue avec un plafonnement de loyer ;
• dans l'affirmative, calculer le loyer de référence et le loyer majoré et évaluer si un complément de loyer est possible. 

Une fois le loyer hors charges défini, vous devez évaluer le montant des charges prévisionnelles que vous régulariserez une fois par an. 

Questions fréquentes sur la fixation du loyer 

Puis-je fixer librement le loyer en dehors d'une zone tendue ?

En dehors des zones tendues, le loyer est déterminé librement par le propriétaire, dès lors que le locataire accepte de louer à ce prix-là. 

Qu'est ce qu'un complément de loyer ?

Un complément de loyer permet de dépasser le plafonnement de loyer applicable dans certaines zones tendues. Pour percevoir ce complément de loyer, vous devez indiquer les caractéristiques exceptionnelles du logement dans le bail. Le complément de loyer est interdit si certaines caractéristiques sont présentes comme un DPE F ou G, des sanitaires sur le palier, etc. 

Est-ce que je peux augmenter le loyer à chaque relocation ?

La relocation concerne un changement de locataire dans les 18 mois après la fin du précédent bail. En dehors des zones tendues, le loyer reste libre à chaque relocation. Dans les zones tendues, le nouveau loyer ne peut dépasser le loyer appliqué précédemment, sauf en l'absence de révision du loyer au cours de la dernière année, en cas de travaux d'amélioration (augmentation limitée) et en cas de loyer manifestement sous-évalué.