Impôt sur les revenus locatifs : le guide de la fiscalité immobilière

Comment sont imposés vos loyers ? La distinction Vide vs Meublé

Plusieurs régimes d’imposition existent pour un investissement locatif selon le type de location pratiqué, les options que vous formulez et/ou le dépassement de certains seuils de revenus.

Important

Dans cet article, nous n'entrerons pas dans le détail de régimes particuliers, notamment relatifs à la location des monuments historiques, aux déductions spécifiques en raison d'un régime spécial, à l'imposition de personnes morales bailleurs, etc.

Location vide : Régime Micro-Foncier ou Réel ?

Les loyers d'une location nue ou non meublée constituent des revenus fonciers, dès lors qu'il s'agit d'une mise en location d'un logement à usage d'habitation au titre d'une résidence principale.

Deux régimes principaux sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est applicable si le montant annuel de vos loyers ne dépasse pas 15 000 € par an.

Dans ce cas, vos revenus locatifs imposables sont déterminés par l'administration fiscale, qui applique un abattement forfaitaire automatique de 30 % sur le montant des loyers déclarés.

En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier.

Régime réel

Si vos loyers excèdent 15 000 € ou sur option de votre part (parce que vos charges déductibles représentent plus de 30 % des revenus), vous relevez du régime foncier réel.

Dans le cadre de celui-ci, vous pouvez déduire certaines  charges de vos revenus fonciers (travaux d'entretien ou de réparation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) pour leur montant réel (à l'euro près).

Il se peut que le montant des charges déductibles excède votre revenu foncier imposable : c'est ce qu'on appelle un "déficit foncier".

En principe, votre déficit foncier ne peut s'imputer que sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Néanmoins, la loi admet que le déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

C'est ce qui fait du déficit foncier un levier de défiscalisation puissant : il peut vous permettre, s'il résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt, de diminuer le montant global de votre impôt sur le revenu.

En revanche, la fraction des déficits fonciers qui provient des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Avant tout nouvel investissement, n'oubliez pas de vérifier votre capacité d'emprunt !

Location meublée (LMNP) : Micro-BIC ou Réel ?

Les loyers générés par une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre de l'impôt sur le revenu.

La fiscalité applicable à la location meublée prévoit que les loyers sont imposables selon le régime micro-BIC ou le régime réel, avec le statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP).

Bon à savoir :

Les revenus issus de locations de courte durée, type Airbnb, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.

L'activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) concerne tout bailleur qui remplit l'une ou l'autre des deux conditions suivantes :

• les revenus locatifs du foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 23 000 € par an ;
• ces revenus locatifs n'excèdent pas les autres revenus professionnels (traitements et salaires - TS, bénéfices industriels et commerciaux - BIC, bénéfices non commerciaux - BNC, etc.) du foyer fiscal qui sont soumis à l'IR.

Consultez notre page dédiée pour découvrir les avantages du statut LMNP !

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s'applique si vos revenus ne dépassent pas, pour l'imposition des revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 :

• 15 000 € , pour la location de meublés de tourisme non classés. Un abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement sur le montant du revenu imposable.
• 77 700 €, pour la location des autres meublés (meublés de tourisme classés, chambres d'hôtes et autres locaux meublés). Un abattement forfaitaire de 50 % s'applique alors.

Cet abattement de 50 % constitue l'avantage clé de la location meublée par rapport à la location vide : en effet, dans le cadre du régime micro-foncier, l'abattement forfaitaire applicable dans le régime micro n'est égal qu'à 30 %.

C'est la loi Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024, qui a dernièrement aménagé les règles applicables dans le cadre du régime micro-BIC :

• en abaissant l'abattement de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, et en fixant un plafond de revenus annuels à 77 700 €.
• en abaissant l'abattement de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, en fixant un plafond de revenus à 15 000 €.

Régime réel

Le régime réel BIC s'applique de manière automatique en cas de dépassement des plafonds, ou sur option.

Il vous permet, sous conditions, d'amortir le bien immobilier mis en location et de créer un déficit d’exploitation, qui viendra en complément de la déduction des charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, charges de copropriété, etc.).

L'amortissement s'effectue sur le prix d'achat du bien immobilier, sur le mobilier et les équipements du logement (d'une valeur supérieure à 600 € TTC).

En pratique, les amortissements pratiqués permettent, toutes conditions remplies, de réduire le montant de votre résultat imposable.

Calcul de l'impôt sur le revenu locatif : quel taux s'applique à vos loyers ?

L'imposition des revenus locatifs se réalise dans le cadre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP ou plus simplement IR). Concrètement, votre revenu immobilier imposable vient s'ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal, puis se voit appliquer le barème progressif par tranches de l'IR.

Notez que depuis l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, le prélèvement de l’impôt applicable à vos revenus fonciers se fait sur votre compte bancaire chaque mois par le biais d'un acompte. Cela vient en complément du prélèvement effectué automatiquement sur vos salaires ou pensions pour le reste de l'impôt sur le revenu.

En pratique, le montant de l'impôt à payer sur vos revenus locatifs est égal au résultat du calcul suivant : 

Impôt = (Revenus Nets x taux marginal d'imposition (TMI)) + (Revenus Nets x 17,2 %)

Le TMI est le taux d'imposition applicable à la tranche la plus élevée de vos revenus. À ce jour, les tranches d'imposition sur le revenu sont de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %.

Bon à savoir :

Vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux en leur qualité de revenus du patrimoine. Ceux-ci s'élèvent, au global, à 17,2 %. Attention donc à ne pas les oublier dans votre calcul de rentabilité !

Exemple : Vous encaissez 10 000 € de revenus fonciers. 

Vous êtes soumis au régime micro-foncier. Pour déterminer votre revenu locatif net, il faut donc appliquer un abattement forfaitaire de 30 % : 10 000 - (30 % de 10 000) = 7 000 € de revenu locatif net. 

Votre TMI est égal à 30 %. 

Impôt à payer = (Revenu locatif net X TMI) + (Revenu locatif net X Prélèvements sociaux) = (7 000 x 30 %) + (7 000 x 17,2%) = 3 304 €. 

Vous devrez donc régler 3 304 € d'impôt.

Comment déclarer ses revenus locatifs aux impôts ?

En régime micro, la déclaration de vos revenus fonciers et BIC s'effectue dans le cadre de votre déclaration de revenus (directement sur la déclaration d'ensemble n°2042 pour le micro-foncier, et sur la déclaration n°2042-C-pro, pour le micro-BIC). Vous indiquez directement le montant total des revenus encaissés et le fisc appliquera l'abattement adéquat.

Au régime réel, la déclaration de vos revenus fonciers s'effectue à l'aide d'une déclaration spécifique (déclaration n° 2044 ou 2044 spéciale). Cette déclaration permet d'effectuer correctement le calcul des revenus fonciers imposables, après déduction de charges. Le résultat est à reporter case 4BA de votre déclaration de revenus.

Au régime réel en location meublée, vous devez déposer une déclaration n°2031-SD. C'est une liasse fiscale complète avec déclaration de résultat, avec bilan et annexes. Cela permet non seulement de déduire toutes les charges, mais aussi d'effectuer les dotations aux amortissements.

Le calcul de l'impôt s'effectue ensuite avec un report du résultat dans votre déclaration de revenus d'IR.

Petite astuce : Il est recommandé, à défaut de connaissances comptables pointues, de faire appel à un expert-comptable ou à un site spécialisé, notamment pour le LMNP au réel. Le calcul des amortissements est particulièrement complexe.

Sources : 

• Article 32 du Code général des impôts (régime micro-foncier)
• Article 31 du Code général des impôts (régime réel foncier - charges déductibles)
• Article 156 du Code général des impôts (imputation des déficits fonciers)
• Article 155, IV du Code général des impôts (loueur meublé professionnel)
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale (Loi Le Meur)
• Article 204 C du Code général des impôts (prélèvement à la source - acompte)
• Articles L136-6 et L136-6-1 du Code de la Sécurité sociale (contribution sociale sur les revenus du patrimoine), Ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996 relative au remboursement de la dette sociale (contribution au remboursement de la dette sociale - CRDS) et article 235 ter du CGI (prélèvement de solidarité)
• Article 197 du Code général des impôts (barème progressif de l'impôt sur le revenu - tranches d'imposition)