Impôt sur les revenus locatifs : notre guide complet
Sommaire
Vous louez un appartement ou une maison ? Les loyers sont des revenus locatifs à déclarer aux services des impôts. Ce sont des revenus imposables en principe. Tout dépend du mode de location : location nue ou location meublée. Le tour d'horizon complet de l'imposition des revenus locatifs.
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
Plusieurs régimes d’imposition existent pour un investissement locatif selon le type de location, les options du contribuable et/ou le dépassement de certains seuils de revenus.
Selon votre cas, vous pouvez ainsi être imposé au régime micro ou au régime réel, pour des revenus locatifs entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers.
Bon à savoir
Les revenus issus de locations de courte durée type Airbnb font également l'objet d'une imposition au titre de la location meublée.
Important
Dans cet article, nous n'entrerons pas dans les régimes particuliers notamment la location des monuments historiques, les déductions spécifiques en raison d'un régime spécial, l'imposition de personnes morales bailleurs, etc.
Quel est le redevable de l'impôt sur le revenu locatif ?
C'est le propriétaire bailleur qui doit déclarer et payer l'impôt sur les revenus locatifs.
En cas de démembrement de propriété entre nue-propriété et usufruit, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers et paie l'impôt.
En cas de location via une SCI (société civile immobilière), tout dépend de son régime fiscal :
Soit elle est transparente et chaque associé récupère un prorata de résultat imposé dans son impôt sur le revenu.
Soit elle peut payer l'impôt sur les sociétés (IS).
L'imposition des revenus locatifs se réalise au sein de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP ou plus simplement IR). Le revenu immobilier imposable vient s'ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal, puis se voit appliquer le barème progressif par tranches de l'IR.
Notez que depuis l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, le prélèvement de l’impôt applicable à vos revenus fonciers se fait sur votre compte bancaire chaque mois par le biais d'un acompte. Cela vient en complément du prélèvement effectué automatiquement sur vos salaires ou pensions pour le reste de l'impôt sur le revenu.
En outre, des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) à hauteur de 17,2 % en 2024 sont applicables !
Avant d'entrer dans le détail des impôts sur les loyers, gardez en tête qu'un investissement locatif rentable mérite une réflexion au-delà de la seule fiscalité applicable. Par exemple, la tension du marché locatif peut être différente en location nue et en location meublée dans certains endroits.
L'imposition des loyers d'une location non meublée
Des revenus fonciers
Les loyers d'une location nue ou non meublée constituent des revenus fonciers, dès lors qu'il s'agit d'une mise en location d'un logement à usage d'habitation au titre d'une résidence principale. Deux régimes principaux sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est possible si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an.
Dans ce cas, vos revenus locatifs imposables sont déterminés par l'administration fiscale. Elle applique un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers déclarés.
En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier.
Régime réel
Si les loyers excèdent 15 000 € ou sur option de votre part (parce que vos charges déductibles représentent plus de 30 % des revenus), vous relevez du régime réel.
Les loyers générés par une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC.
Ils sont imposables selon le régime micro-BIC ou le régime réel, avec le statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP).
LMNP ou LMP ?
L'activité de LMNP concerne tout bailleur qui remplit les deux conditions suivantes (article 155, IV du code général des impôts) :
les revenus locatifs du foyer fiscal sont inférieurs à 23 000 € par an ;
ces revenus locatifs excèdent les autres revenus du foyer fiscal soumis à l'IR dans les catégories des traitements et salaires (rémunérations, pensions, rentes viagères), des autres BIC ou des bénéfices agricoles (BA) ou non commerciaux (BNC).
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s'applique si vos revenus ne dépassent pas 77 700 € par an en 2024 pour la location meublée longue durée. Un abattement de 50 % s'applique alors.
En contrepartie, un investisseur ne peut déduire aucune charge.
Les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficient d'un plafond à 188 700 € (comme les chambres d'hôtes) et d'un abattement de 71 % sur les revenus locatifs 2024.
Les meublés de tourisme classés en zone B2 ou C (zones détendues) ont un plafond à 15 000 € et un abattement de 92 %.
Les meublés de tourisme non classés ont vu leur régime modifié à compter des revenus locatifs générés en 2024 (pour 2023, l'ancien régime peut s'appliquer). Le plafond est désormais fixé à 15 000 € et l'abattement à 30 %.
abattement de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de revenus annuels à 77 700 €
abattement de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de revenus à 15 000 €.
Régime réel
Le régime réel s'applique de manière automatique en cas de dépassement des plafonds ou sur option. Il vous permet d'amortir le bien immobilier et de créer un déficit d’exploitation, en complément de la déduction des charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, charges de copropriété, etc.).
L'amortissement s'effectue sur le prix d'achat du bien immobilier, sur le mobilier (d'une valeur supérieure à 600 € TTC), sur les équipements du logement.
Comment déclarer ses revenus locatifs ?
Quelle déclaration d'impôt pour les loyers ?
En régime micro, les revenus fonciers et les BIC se déclarent directement lors de votre déclaration de revenus (formulaire n°2042. Vous indiquez directement le montant total des revenus encaissés et le fisc appliquera l'abattement adéquat.
Au régime réel, la déclaration de vos revenus fonciers s'effectue à l'aide d'une déclaration spécifique (formulaire n° 2044). Cette déclaration permet d'effectuer correctement les calculs des revenus fonciers imposables, des charges déductibles. Le résultat est à reporter case 4BA de votre déclaration de revenus.
Au régime réel en location meublée, vous devez déposer une déclaration n°2031. C'est une liasse fiscale complète avec déclaration de résultat, avec bilan et annexes. Cela permet non seulement de déduire toutes les charges, mais aussi d'effectuer les dotations aux amortissements.
Il est préférable, à défaut de connaissances comptables pointues, de faire appel à un expert-comptable ou à un site spécialisé. Le calcul des amortissements par composant et hors terrain est particulièrement complexe.
Le calcul de l'impôt s'effectue ensuite avec un report du résultat dans votre déclaration de revenus d'IR.
Des prélèvements sociaux sont à prévoir pour tous les revenus locatifs, sur tous les types de logements.
Comment se calcule l'impôt sur le revenu locatif ?
Au régime micro, le montant des recettes après abattement forfaitaire vient s'ajouter à vos autres revenus. Puis, le barème progressif de l'IR s'applique.
Au régime réel, le bénéfice imposable vient également s'ajouter à vos autres revenus.
Le taux d'imposition des revenus locatifs dépend donc de votre tranche marginale d'imposition (TMI), soit la tranche la plus élevée à laquelle les revenus sont soumis. En 2024, les tranches sont de 0 %, 11 %, 30%, 41 % et 45 %.
Comment diminuer ou ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs ?
Les déficits fonciers résultent d'un résultat négatif entre les revenus fonciers et les dépenses déductibles.
Le déficit foncier imputable à des charges autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Vous diminuez ainsi le montant de votre impôt sur le revenu.
L'excédent peut se reporter pendant 10 ans sur les futurs revenus locatifs.
En revanche, la fraction des déficits fonciers qui provient des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Profiter des amortissements en location meublée
Au régime réel des locations meublées, vous pouvez pratiquer des amortissements sur votre logement. Cette pratique permet de réduire le résultat imposable au titre de l'IR.
Un déficit d'exploitation créé grâce aux charges déductibles et aux dotations au amortissements s'impute sur les revenus de même nature et se reporte pendant 10 ans. En revanche, il ne vient pas diminuer votre revenu global.
Faire classer son meublé de tourisme
En fonction de l'évolution du régime d'imposition des meublés de tourisme, il peut s'avérer pertinent de faire classer le bien immobilier. En effet, le classement s'effectue pour 5 ans et ne coûte pas très cher.
Cela permet de bénéficier d'un abattement plus élevé au régime micro-BIC. L'autre solution est d'opter pour le régime réel.
Quelle évolution pour l'impôt des revenus immobiliers ?
Fréquemment la fiscalité de la location immobilière occupe la une des médias. De nombreux changements sont à prévoir, dans le contexte politique fluctuant actuel.
Par exemple, la loi de finances pour 2024 a modifié les seuils et taux d'abattement pour les locations meublées de courte durée, comme nous l'avons vu ci-dessus.
La loi Le Meur du 29 novembre 2024 (ou loi anti-Airbnb) diminue la “niche fiscale Airbnb”, soit le régime fiscal des meublés de tourisme en micro-BIC pour les revenus 2025.
Bailleur ou futur investisseur immobilier, il est donc essentiel de suivre l'actualité juridique et fiscale !
Karine Dabot - Avocate associée
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Mis à jour le 11/03/2025 8 min
Impôt sur les revenus locatifs : notre guide complet
Vous louez un appartement ou une maison ? Les loyers sont des revenus locatifs à déclarer aux services des impôts. Ce sont des revenus imposables en principe. Tout dépend du mode de location : location nue ou location meublée. Le tour d'horizon complet de l'imposition des revenus locatifs.
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
Plusieurs régimes d’imposition existent pour un investissement locatif selon le type de location, les options du contribuable et/ou le dépassement de certains seuils de revenus.
Selon votre cas, vous pouvez ainsi être imposé au régime micro ou au régime réel, pour des revenus locatifs entrant dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers.
Les revenus issus de locations de courte durée type Airbnb font également l'objet d'une imposition au titre de la location meublée.
Dans cet article, nous n'entrerons pas dans les régimes particuliers notamment la location des monuments historiques, les déductions spécifiques en raison d'un régime spécial, l'imposition de personnes morales bailleurs, etc.
Quel est le redevable de l'impôt sur le revenu locatif ?
C'est le propriétaire bailleur qui doit déclarer et payer l'impôt sur les revenus locatifs.
En cas de démembrement de propriété entre nue-propriété et usufruit, c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers et paie l'impôt.
En cas de location via une SCI (société civile immobilière), tout dépend de son régime fiscal :
Avant tout projet d'investissement immobilier, faites une simulation de prêt immobilier sur notre site pour connaître votre capacité d'emprunt.
Comment payer l'impôt sur les revenus locatifs ?
L'imposition des revenus locatifs se réalise au sein de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP ou plus simplement IR). Le revenu immobilier imposable vient s'ajouter aux autres revenus de votre foyer fiscal, puis se voit appliquer le barème progressif par tranches de l'IR.
Notez que depuis l’entrée en vigueur du prélèvement à la source, le prélèvement de l’impôt applicable à vos revenus fonciers se fait sur votre compte bancaire chaque mois par le biais d'un acompte. Cela vient en complément du prélèvement effectué automatiquement sur vos salaires ou pensions pour le reste de l'impôt sur le revenu.
En outre, des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) à hauteur de 17,2 % en 2024 sont applicables !
Avant d'entrer dans le détail des impôts sur les loyers, gardez en tête qu'un investissement locatif rentable mérite une réflexion au-delà de la seule fiscalité applicable. Par exemple, la tension du marché locatif peut être différente en location nue et en location meublée dans certains endroits.
L'imposition des loyers d'une location non meublée
Des revenus fonciers
Les loyers d'une location nue ou non meublée constituent des revenus fonciers, dès lors qu'il s'agit d'une mise en location d'un logement à usage d'habitation au titre d'une résidence principale. Deux régimes principaux sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est possible si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an.
Dans ce cas, vos revenus locatifs imposables sont déterminés par l'administration fiscale. Elle applique un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers déclarés.
En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge, ni constater de déficit foncier.
Régime réel
Si les loyers excèdent 15 000 € ou sur option de votre part (parce que vos charges déductibles représentent plus de 30 % des revenus), vous relevez du régime réel.
Vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus fonciers pour diminuer le montant imposable.
La fiscalité des locations meublées
Il est commun de dire que l'investissement locatif meublé est plus attractif sur le plan fiscal.
Des bénéfices industriels et commerciaux
Les loyers générés par une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC.
Ils sont imposables selon le régime micro-BIC ou le régime réel, avec le statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel (LMNP ou LMP).
LMNP ou LMP ?
L'activité de LMNP concerne tout bailleur qui remplit les deux conditions suivantes (article 155, IV du code général des impôts) :
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s'applique si vos revenus ne dépassent pas 77 700 € par an en 2024 pour la location meublée longue durée. Un abattement de 50 % s'applique alors.
En contrepartie, un investisseur ne peut déduire aucune charge.
Les propriétaires de meublés de tourisme classés bénéficient d'un plafond à 188 700 € (comme les chambres d'hôtes) et d'un abattement de 71 % sur les revenus locatifs 2024.
Les meublés de tourisme classés en zone B2 ou C (zones détendues) ont un plafond à 15 000 € et un abattement de 92 %.
Les meublés de tourisme non classés ont vu leur régime modifié à compter des revenus locatifs générés en 2024 (pour 2023, l'ancien régime peut s'appliquer). Le plafond est désormais fixé à 15 000 € et l'abattement à 30 %.
Pour vos revenus locatifs 2025, la loi Le Meur promulguée le 19 novembre 2024 change encore les règles. Cette loi n° 2024-1039 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale diminue l'abattement ainsi :
Régime réel
Le régime réel s'applique de manière automatique en cas de dépassement des plafonds ou sur option. Il vous permet d'amortir le bien immobilier et de créer un déficit d’exploitation, en complément de la déduction des charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, charges de copropriété, etc.).
L'amortissement s'effectue sur le prix d'achat du bien immobilier, sur le mobilier (d'une valeur supérieure à 600 € TTC), sur les équipements du logement.
Comment déclarer ses revenus locatifs ?
Quelle déclaration d'impôt pour les loyers ?
En régime micro, les revenus fonciers et les BIC se déclarent directement lors de votre déclaration de revenus (formulaire n°2042. Vous indiquez directement le montant total des revenus encaissés et le fisc appliquera l'abattement adéquat.
Au régime réel, la déclaration de vos revenus fonciers s'effectue à l'aide d'une déclaration spécifique (formulaire n° 2044). Cette déclaration permet d'effectuer correctement les calculs des revenus fonciers imposables, des charges déductibles. Le résultat est à reporter case 4BA de votre déclaration de revenus.
Au régime réel en location meublée, vous devez déposer une déclaration n°2031. C'est une liasse fiscale complète avec déclaration de résultat, avec bilan et annexes. Cela permet non seulement de déduire toutes les charges, mais aussi d'effectuer les dotations aux amortissements.
Il est préférable, à défaut de connaissances comptables pointues, de faire appel à un expert-comptable ou à un site spécialisé. Le calcul des amortissements par composant et hors terrain est particulièrement complexe.
Le calcul de l'impôt s'effectue ensuite avec un report du résultat dans votre déclaration de revenus d'IR.
Des prélèvements sociaux sont à prévoir pour tous les revenus locatifs, sur tous les types de logements.
Comment se calcule l'impôt sur le revenu locatif ?
Au régime micro, le montant des recettes après abattement forfaitaire vient s'ajouter à vos autres revenus. Puis, le barème progressif de l'IR s'applique.
Au régime réel, le bénéfice imposable vient également s'ajouter à vos autres revenus.
Le taux d'imposition des revenus locatifs dépend donc de votre tranche marginale d'imposition (TMI), soit la tranche la plus élevée à laquelle les revenus sont soumis. En 2024, les tranches sont de 0 %, 11 %, 30%, 41 % et 45 %.
Comment diminuer ou ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs ?
Ne pas payer d'impôt sur les loyers encaissés est un rêve pour les propriétaires ! Un investisseur peut diminuer l'imposition de ses revenus locatifs de plusieurs manières.
Créer du déficit foncier en location nue
Les déficits fonciers résultent d'un résultat négatif entre les revenus fonciers et les dépenses déductibles.
Le déficit foncier imputable à des charges autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Vous diminuez ainsi le montant de votre impôt sur le revenu.
L'excédent peut se reporter pendant 10 ans sur les futurs revenus locatifs.
En revanche, la fraction des déficits fonciers qui provient des intérêts d’emprunt ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Profiter des amortissements en location meublée
Au régime réel des locations meublées, vous pouvez pratiquer des amortissements sur votre logement. Cette pratique permet de réduire le résultat imposable au titre de l'IR.
Un déficit d'exploitation créé grâce aux charges déductibles et aux dotations au amortissements s'impute sur les revenus de même nature et se reporte pendant 10 ans. En revanche, il ne vient pas diminuer votre revenu global.
Faire classer son meublé de tourisme
En fonction de l'évolution du régime d'imposition des meublés de tourisme, il peut s'avérer pertinent de faire classer le bien immobilier. En effet, le classement s'effectue pour 5 ans et ne coûte pas très cher.
Cela permet de bénéficier d'un abattement plus élevé au régime micro-BIC. L'autre solution est d'opter pour le régime réel.
Quelle évolution pour l'impôt des revenus immobiliers ?
Fréquemment la fiscalité de la location immobilière occupe la une des médias. De nombreux changements sont à prévoir, dans le contexte politique fluctuant actuel.
Par exemple, la loi de finances pour 2024 a modifié les seuils et taux d'abattement pour les locations meublées de courte durée, comme nous l'avons vu ci-dessus.
La loi Le Meur du 29 novembre 2024 (ou loi anti-Airbnb) diminue la “niche fiscale Airbnb”, soit le régime fiscal des meublés de tourisme en micro-BIC pour les revenus 2025.
Bailleur ou futur investisseur immobilier, il est donc essentiel de suivre l'actualité juridique et fiscale !
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
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