Encadrement des loyers : quel rendement locatif à Paris ?

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Un communiqué de presse du 13 octobre, du réseau Century 21, révèle une « désertification » des investisseurs à Paris. Le réseau constate une baisse de 22 % des transactions d’investissement locatif à Paris intra-muros en 1 an. Au niveau national, la progression des transactions pour investissement locatif est en revanche de 13 %, et même de 34 % en Île de France. Il semble donc y avoir un transfert des investissements locatifs de Paris intra-muros vers la banlieue.Effet psychologique ou crainte d’un rendement locatif faible suite à l’encadrement des loyers, quel est réellement le rendement locatif d’un appartement à Paris ?

Une récente enquête IPSOS, pour Orpi, révélait que seulement 37 % des propriétaires souhaitent voir l’encadrement des loyers supprimé. Un des effets positifs de l’encadrement des loyers, pour les investisseurs, est notamment la mise à disposition d’outils pour le calcul du loyer de référence. En intégrant la majoration possible de 20 % du loyer de référence, en cas d’aménagement ou de situation particulière, l’investisseur peut estimer assez précisément le loyer qu’il pourra pratiquer.

Le site Parisestimation a réalisé une étude du rendement locatif à Paris, suite à l’encadrement des loyers. Cette étude est basée sur le rendement du loyer de référence majoré, par rapport au prix des logements vendus sur les 12 derniers mois (issus de la base de données des notaires).

Tout comme ce sont les quartiers populaires qui ont le plus progressé en termes de plus-value immobilière depuis ces 10 dernières années, ce sont également ceux qui proposent le meilleur rendement locatif. Ce rendement atteint plus de 5 % pour certains quartiers.

Le meilleur rendement locatif est obtenu pour les biens situés principalement dans le Nord-est parisien. Les 13^ème et 14^ème arrondissements offrent également un rendement locatif parmi les plus élevés.

De l’autre côté, le rendement locatif minimum se situe aux environs de 2 % dans le 6^ème arrondissement. Le coût d’acquisition, nettement plus élevé dans les quartiers aisés, pèse lourd dans le rendement. L’écart de 7 000 €/m², constaté entre le quartier le moins cher et le quartier le plus cher, se retrouve dans l’écart de rendement locatif.

Concernant la typologie des biens, ce sont les petites surfaces, studio et 2 pièces, qui sont les plus rentables comme à l’accoutumée.

Même si l’encadrement des loyers a pu faire fuir certains investisseurs, des rendements atteignant 5 % dans certains quartiers, et en moyenne de l’ordre de 3 %, permettent de projeter un investissement locatif à Paris. Au-delà du rendement, Paris offre d’autres avantages. Le risque de vacance locative est très faible tant le marché locatif est tendu. Les biens parisiens jouissent aussi d’un fort attrait des touristes, avec le succès des locations saisonnières du type AirBNB, qui peuvent améliorer encore le rendement. Paris reste cependant loin derrière le rendement de grandes villes de province comme Mulhouse à 10 %, Limoges à 9,7 %, Saint-Étienne, Perpignan, Marseille, Montpellier, Nîmes, Le Mans, Toulouse ou Lille qui frôlent ou dépassent les 8 %.

Si vous souhaitez investir à Paris, il faut retenir que les meilleurs rendements locatifs se trouvent dans les petites surfaces des quartiers populaires.