Rendement locatif à Paris : comment l'optimiser ? 

Points essentiels à retenir : 

• Le rendement locatif à Paris existe sous plusieurs formes : rendement brut, net et net après impôt.
• Dans la capitale, le prix d'achat est très élevé mais l'investissement ne perd pas de valeur sur le long terme.
• Pour optimiser le rendement d'un investissement locatif parisien, l'acquéreur devra jouer sur chaque facteur : prix d'achat, loyer majoré, fiscalité, gain à la revente. 

Quel calcul de la rentabilité immobilière à Paris ? 

Chaque investisseur immobilier a ses propres objectifs : entre recherche d'une rentabilité maximale et constitution d'un patrimoine sécurisé. Dans tous les cas, il est essentiel de calculer le rendement locatif avant tout achat. 

Calcul du taux de rendement brut

Le taux de rentabilité brut permet de comparer des projets d'achat immobilier et d'avoir une vision financière globale du projet. 

Rendement locatif brut = montant annuel du loyer / prix d’achat x100

Exemple : Vous achetez un studio à Paris 200 000 € et le louez 750 € par mois. Le rendement brut est de 750x12x100/200 000 = 4,5 %

Calcul du taux de rendement net

La rentabilité locative nette offre une vision plus précise en tenant compte des frais annexes liés au bien immobilier, à savoir :

• Charges non récupérables : assurance propriétaire non-occupant (PNO), assurance du prêt, frais d’agence, de gestion locative, charges de copropriété ;
• Taxe foncière ;
• Frais d'entretien.

Rendement net = (montant annuel du loyer - frais annexes) x 100 / prix d’achat 

Exemple : reprenons notre exemple. Vous payez 600 € de taxe foncière, 800 € de frais de gestion et d'assurance et 400 € de charges non récupérables. Le rendement net de l'investissement est alors de ((750x12)-600-800-400)x100/200 000 = 3,6 %.

Comment calculer le rendement locatif net après impôts ?

Enfin, pour savoir combien votre investissement locatif à Paris vous rapporte vraiment, vous devez prendre en compte votre fiscalité, votre taux marginal d'imposition (TMI) figurant sur votre avis d'imposition. 

Et là, tout dépend des options choisies : 

• location nue ( revenus fonciers ) ou location meublée (bénéfices industriels et commerciaux BIC)
• régime fiscal micro avec abattement forfaitaire ou régime réel d'imposition avec déduction des charges pour l' imposition des revenus locatifs .
• création d'une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés). 

Notez que vous ne pouvez pas prétendre au dispositif Denormandie pour bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans l'ancien à Paris ! 

Le marché locatif parisien en 2025 

Les investisseurs abandonnent Paris ?

Le réseau Century 21 constatait une baisse de 22 % des transactions d'investissement locatif à Paris en octobre 2024, alors qu'il progresse de 34 % en région parisienne et de 13 % sur toute la France. Les investisseurs abandonnent Paris au profit de la banlieue, plus accessible et plus rentable. 

L'encadrement des loyers assure pourtant une certaine sécurité du montant des loyers, en faveur d'un calcul de rentabilité sécurisé. L'investisseur sélectionne le loyer majoré correspondant à sa superficie, son quartier, son nombre de pièces et peut effectuer un calcul du rendement locatif fiable.  

Un rendement locatif à Paris peu attractif ? 

Le site Paris estimation offre un calcul des rendements locatifs de chaque quartier parisien, basé sur le prix d'achat de biens immobiliers. Le rendement moyen brut à Paris est de 3,3 %, avec de fortes disparités : il varie ainsi de 2,3 % à 4,5 % pour un appartement de deux-pièces. 

Investir dans un studio à Paris 

Sans surprise, les quartiers populaires de Paris, au nord et à l'est de la capitale affichent les meilleurs rendements.  Et les petites surfaces également. Ainsi, seul un studio à Paris affiche un rendement locatif à 5 % dans certains quartiers comme la Goutte d'Or. 

Préférer les quartiers accessibles de Paris

Plus le prix d'acquisition est important, plus il est difficile d'augmenter le rendement locatif. Certains quartiers du 18e, 19e et 20e arrondissement offrent des prix autour de 7 000 € par mètre carré. 

A l'opposé, un studio à Saint Germain des prés ou à Notre-Dame affiche un prix moyen supérieur à 14 000 € le mètre carré. L'impact sur la rentabilité est immédiat : moins de 3 %. 

Pour les grandes surfaces, investir dans un appartement familial dans le 5e, 6e ou 7e arrondissement n'est pas une excellente idée en termes de rentabilité. 

Quels arrondissements parisiens recherchent les locataires ? 

Un investissement locatif réussi résulte de l'adéquation entre l'offre et la demande. Les locataires recherchent prioritairement dans le 9e, 11e et 12e arrondissement de Paris. Ces 3 arrondissements reçoivent 4 fois plus de candidatures par logement que le 5e ou le 15e, d'après Manda. 

Pourquoi se lancer dans un investissement locatif à Paris en 2025 ?

Le taux de rendement locatif n'est pas la seule donnée lorsque l'on investit dans l'immobilier. Et investir à Paris offre d'autres avantages :

• un risque de vacance locative nul tellement le marché locatif est en tension : la tension locative à Paris en 2025 s'affiche à 10,35 en croissance de 3,17 points sur 1 an ;
• la possibilité de booster la rentabilité en jouant sur un bail étudiant et une location touristique ;
• la perspective d'une plus-value à la revente.
• un dynamisme économique et un essor touristique toujours présents, porté par les derniers Jeux olympiques

Le manque de logements est marqué dans la capitale : l'offre disponible y reste inférieure de 25 % à celle observée avant la crise sanitaire, d'après SeLoger. La demande locative reste donc particulièrement élevée, notamment auprès des étudiants, dont les besoins ne sont pas couverts par les offres publiques de logements. 

En outre, les loyers à Paris augmentent plus vite que l'inflation. L’évolution annuelle atteint + 3 % entre janvier 2024 et janvier 2025, et + 10,6 % sur trois ans. 

Si vous souhaitez investir à Paris, il faut retenir que les meilleurs rendements locatifs se trouvent dans les petites surfaces des quartiers populaires. Le Crédit agricole vous accompagne avec son simulateur de prêt immobilier. 

Comment optimiser le rendement locatif à Paris ? 

Il existe plusieurs aspects sur lesquels jouer pour améliorer le rendement locatif parisien : 

• Opter pour un studio assure la plus grande rentabilité mais aussi le prix d'achat au mètre carré le plus élevé. La demande locative y sera également forte.
• Accepter les colocations, redoutées par de nombreux propriétaires, assure de pouvoir louer un T2 ou un T3 sans aucun souci. La colocation est prisée des étudiants mais aussi des jeunes actifs, qui redoutent la solitude parisienne.
• Mixer location meublée longue durée et location courte durée, dans le respect des règles strictes à Paris, peut booster le rendement locatif, en particulier dans les quartiers touristiques.
• Choisir une location meublée ou une location nue à Paris ne peut se faire uniquement pour des avantages fiscaux : le choix est lié à la typologie de locataires recherchés.
• Acheter un appartement avec un parking et le louer séparément peut optimiser votre rendement global.
• Vous investir dans le conseil syndical ou le syndicat coopératif pour optimiser les charges de copropriété. 

Quelques points de vigilance 

Un point de vigilance concerne l'année de construction des immeubles, rendant la performance énergétique des logements faible.

Autre point : l'augmentation de la taxe foncière (+63 % en 2023) impacte votre rentabilité nette ! 

Investir à Paris est un projet à long terme. La demande locative reste forte car la capitale concentre encore les meilleures universités et établissements d'enseignement supérieur. C'est une des villes pour étudiants les plus recherchées, en dépit des coûts d'achat et du coût de la vie (augmentation de la taxe foncière).

Questions fréquentes sur le rendement locatif à Paris

Quel est le rendement moyen à Paris ? Est-il rentable d'acheter un appartement ? 

Le rendement brut moyen à Paris pour un investissement locatif est de 3,3 %. Toutefois, de grandes disparités existent selon les arrondissements, quartiers et superficie. Sans surprise, les petites surfaces et le nord de Paris affichent les meilleurs rendements bruts. 

Sur le long terme, acheter à Paris reste un investissement sûr tant l'immobilier parisien est résilient. 

Peut-on dépasser les 5% de rentabilité à Paris ?

Oui, il est possible d'afficher une rentabilité brute à 5 % à Paris en investissant dans un studio dans le quartier de la Goutte d'Or. 

Est-ce plus intéressant d'investir en banlieue ?

Les investisseurs immobiliers préfèrent la banlieue qui connaît une croissance de 34 % des investissements, tandis que Paris intra-muros affiche une baisse de 22 % d'après Century 21. La banlieue est très vaste, nécessite d'être vigilant sur la qualité des transports. Le prolongement des lignes de métro 14 et la création des lignes 15, 16 et 17 (Grand Paris Express) offrent de belles opportunités à saisir dès maintenant pour les nouvelles villes de banlieue desservies.