Loyers plafonnés : explications
Que vous soyez locataire ou propriétaire, le loyer plafonné peut vous concerner. Car dans près de 70 communes de France, un mécanisme de plafonnement et d'encadrement des loyers s’applique en zone tendue. Il repose sur des règles précises à respecter. Voici ce qu’il faut savoir.
Ce qu'il faut retenir
- L’encadrement des loyers limite soit l’augmentation du loyer, soit son montant maximum dans certaines communes situées en zone tendue.
- Un loyer plafonné ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral.
- Entre deux locations ou lors du renouvellement du bail, le propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer, sauf exceptions comme des travaux importants, un loyer sous-évalué ou une vacance de plus de 18 mois.
- En 2026, 69 communes appliquent ce dispositif, notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou Montpellier.
- Si le loyer dépasse le plafond légal sans justification valable, le locataire peut demander une baisse de loyer, saisir la commission départementale de conciliation, et le propriétaire risque une sanction administrative.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure qui limite le montant ou l’évolution du loyer qu'un propriétaire peut demander à son locataire dans certaines communes situées en zone tendue.
Il repose sur deux mécanismes :
- La fixation d’un loyer de référence à ne pas dépasser
- Le plafonnement de la hausse du loyer entre deux locations ou lors du renouvellement du bail
L’objectif de la mesure entrée en vigueur depuis la loi ELAN du 23 Novembre 2018 est de lutter contre les loyers excessifs et de faciliter l’accès à la location dans des zones tendues.
Qu'est-ce qu'un loyer plafonné ?
Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, le loyer d'un logement mis en location ne peut, en principe, excéder le loyer de référence majoré, exprimé en euros par mètre carré de surface habitable. Ce plafond correspond au loyer de référence augmenté de 20 %, sauf lorsqu'un complément de loyer est légalement justifié par les caractéristiques exceptionnelles du logement.
Un arrêté préfectoral définit en effet chaque année :
- Le loyer de référence
- Le loyer de référence majoré (+20%)
- Le loyer de référence minoré (-30%)
Bon à savoir
- Le loyer de référence diffère selon les caractéristiques propres à chaque bien : location vide ou location meublée, nombre de pièces, date de construction, zone géographique.
- Le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré indiquent au propriétaire s’il peut augmenter le montant du loyer, et si oui, dans quelle proportion.
- L’encadrement des loyers repose sur deux règles : la limitation de la hausse du loyer en zone tendue et le plafonnement du montant du loyer dans certaines communes volontaires.
- Un loyer plafonné signifie que le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer hors charges lors de la signature du bail.
- Chaque année, un arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer majoré (+20%) et un loyer minoré (-30 %), qui servent de cadre légal.
Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
Une zone tendue est une commune ou un marché immobilier local dans lesquels il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande en logements. La demande y est nettement supérieure à l’offre.
Cela se traduit par plusieurs phénomènes :
- Peu de logements disponibles
- Des loyers élevés
- Des difficultés d'accès au logement pour les locataires
La loi définit les zones tendues comme des « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant ».
Encadrement des loyers en zones tendues : le simulateur
Si vous êtes propriétaire bailleur ou locataire, vous pouvez savoir si vous êtes en zone tendue, en utilisant le simulateur officiel disponible sur le site du service public.
Comment fonctionne le plafonnement du loyer ?
Le plafonnement des loyers : le mécanisme en détail
Trois cas de figure existent : une première mise en location, un renouvellement de bail et une relocation suite au départ du locataire.
Pour une première mise en location
Dans le cas d’une première mise en location, le propriétaire bailleur peut librement fixer le montant du loyer, dans la limite du loyer de référence majoré. L’augmentation annuelle suit par ailleurs l’IRL, l’indice de référence des loyers.
Pour un renouvellement du bail
Une augmentation du loyer est possible si le loyer était manifestement sous-évalué par rapport au marché immobilier local.
Pour une relocation après le départ de l’ancien locataire
Si moins de 18 mois se sont écoulés après le départ du locataire, l’augmentation du loyer est possible mais elle reste encadrée. Pour cela, des travaux importants doivent avoir été réalisés. Autre possibilité : le loyer était sous-évalué par rapport à la moyenne du marché local.
Si le logement est vide depuis plus de 18 mois, le montant du loyer peut être librement fixé.
Le complément de loyer : quand peut-on dépasser le plafond ?
Il est possible de dépasser le plafond de loyer en demandant un complément de loyer, mais uniquement dans certaines situations :
- Le loyer de base du logement (hors charges) correspond au loyer de référence majoré
- Le logement affiche des caractéristiques de confort (par ex : prestations haut de gamme, qualité de construction supérieure, vue rare...) et/ou d’emplacement supérieurs aux autres biens immobiliers du même secteur géographique
Zoom sur l’augmentation du loyer en zone tendue
Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers ?
Les villes où le loyer est plafonné en 2026
En 2026, 69 communes sont concernées par l’encadrement des loyers. Dans ces secteurs, le loyer plafonné s’accompagne de l’encadrement du loyer lors de la relocation, qui limite l’augmentation du montant du loyer entre deux locataires.
| Territoires | Communes concernées |
|---|---|
| Paris | Paris intra-muros. |
| Lille | Lille, Hellemmes et Lomme. Le reste de l’agglomération lilloise n'est pas concerné. |
| Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) | 9 villes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, et Saint-Ouen. |
| Lyon et Villeurbanne | Les deux villes sont soumises à l’encadrement des loyers, mais pas le reste de la Métropole de Lyon. |
| Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) | 9 villes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, et Romainville. |
| Montpellier | Montpellier est entièrement soumis à l’encadrement, mais pas sa banlieue. |
| Bordeaux | L'intégralité de Bordeaux est concernée mais pas les communes limitrophes. |
| Pays Basque | 24 communes appliquent l’encadrement, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, et Urrugne. |
| Grenoble-Alpes Métropole | 21 communes : 13 villes en totalité comme Meylan, Seyssins, ou Gières, et sur une partie du territoire de 8 communes comme Grenoble, Fontaine et Echirolles. |
Tableau récapitulatif de l'encadrement des loyers dans les principales agglomérations françaises
| Encadrement des loyers | Depuis quand | Type de dispositif | Informations complémentaires | |
|---|---|---|---|---|
| Encadrement des loyers Paris | Oui | 2019 | Loyer plafonné + encadrement à la relocation | Paris intra-muros uniquement, avec loyers de référence fixés chaque année |
| Encadrement des loyers Île-de-France | Non (pas partout) | — | Variable selon commune | Seules certaines communes sont concernées : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble… |
| Encadrement des loyers Lyon | Oui | 2021 | Loyer plafonné | Applicable dans Lyon ville |
| Encadrement des loyers Bordeaux | Oui | 2022 | Encadrement des loyers | Bordeaux intra-muros uniquement |
| Encadrement des loyers Montpellier | Oui | 2022 | Loyer plafonné | Concerne locations vides, meublées et bail mobilité |
| Encadrement des loyers Grenoble | Oui | 2025 | Encadrement des loyers | Grenoble-Alpes Métropole, selon certaines communes |
| Encadrement des loyers Lille | Oui | 2020 | Loyer plafonné | Lille + Hellemmes + Lomme |
| Encadrement loyer Pays Basque | Oui | 2024 | Encadrement des loyers | 24 communes concernées |
| Encadrement des loyers Marseille | En cours | 2026 | Extension prévue | Mise en place progressive annoncée |
| Encadrement des loyers Toulouse | Non | — | Zone tendue uniquement | Pas de loyer plafonné actuellement |
| Encadrement des loyers Nantes | Non | — | Candidature envisagée | Projet étudié mais non appliqué |
| Encadrement des loyers Nice | Non | — | Zone tendue uniquement | Pas de plafonnement du niveau des loyers |
| Encadrement des loyers Strasbourg | Non | — | Zone tendue uniquement | Pas d’encadrement renforcé à ce jour |
| Encadrement des loyers Saint-Ouen | Oui | 2021 | Loyer plafonné | Commune intégrée à Plaine Commune |
| Encadrement des loyers Rennes | Non | — | Zone tendue uniquement | Pas de plafonnement strict |
| Encadrement des loyers Boulogne-Billancourt | Non | — | Zone tendue uniquement | Hors dispositif de loyer plafonné |
| Encadrement des loyers Villeurbanne | Oui | 2021 | Encadrement des loyers | Applicable avec Lyon |
| Encadrement des loyers Pantin | Oui | 2021 | Loyer plafonné | Commune intégrée à Est Ensemble |
Les logements exclus de l'encadrement des loyers
Certains logements ne sont pas concernés par le plafonnement et l'encadrement des loyers :
- Les logements sociaux (HLM)
- Les meublés de tourisme
- Les logements soumis à la loi de 1948
- Les logements conventionnés Anah
Rédacteur spécialisé en immobilier, ses articles abordent toutes les thématiques liées à l'achat, à la vente et à l'investissement immobilier : actualités, marché, tendances, réglementation...
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Questions fréquentes sur les loyers plafonnés
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Pour un propriétaire comme pour un locataire, utiliser le simulateur officiel reste la meilleure solution. Il suffit d'entrer le code postal de la commune pour savoir si la mesure s'applique.
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Comparez votre loyer hors charges avec le loyer de référence majoré applicable.
Si le montant dépasse ce plafond, vous pouvez demander une diminution de loyer. Une saisine de la commission départementale de conciliation (Cdc) permet de trouver une résolution à l'amiable.
