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loyers plafonnés
Conseil
Crée le 5 min

Tout ce qu'il faut savoir sur les loyers plafonnés

Sommaire

Théoriquement, un propriétaire peut fixer le montant de son loyer en toute liberté. En revanche, dans certaines villes, où le marché locatif est tendu, il existe des règles de plafonnement et d'encadrement des loyers.

Quelles sont les règles de l'encadrement des loyers ? Comment s’appliquent-t-elles et comment calculer le plafonnement de son loyer ? 

Introduction aux loyers plafonnés : définition

Le plafonnement d’un loyer peut faire référence à deux concepts distincts :

  • Le plafonnement des loyers dans les communes situées en zones tendues : l’objectif de cette mesure est de limiter l’augmentation des loyers entre deux locations par les propriétaires, et/ou au moment des renouvellements de bail, dans les communes où le marché immobilier est tendu.
  • Le plafonnement du niveau des loyers en application de la loi Elan (2018) dans certaines zones qui s’en portent volontaires auprès du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales : on peut notamment citer Paris, Bordeaux ou Lyon par exemple.
Bon à savoir :

toutes les locations ayant usage de résidence principale sont susceptibles d’être concernées par le plafonnement des loyers. C’est également le cas pour celles ayant un usage mixte, à savoir faisant office de résidence principale et de lieu d’activité professionnelle.

 

Quelles sont les villes et zones géographiques concernées par l’encadrement des loyers ?

Pour ce qui est du plafonnement des loyers en zones tendues, la loi définit ces espaces comme : « les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements ». En 2023, plus de 3 500 communes étaient concernées.

Pour savoir si votre logement est dans une zone tendue, vous pouvez vous référer au simulateur disponible sur le site du Service Public.

D’autre part, pour ce qui est du plafonnement des loyers lié à la loi Elan, les communes et agglomérations concernées sont :

  • Paris : avec une entrée en vigueur depuis le 1er juillet 2019 ;
  • Lille, Hellemmes, et Lomme : entrée en vigueur depuis le 1er mars 2020 ;
  • « Plaine commune » (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) : depuis le 1er juin 2021 ;
  • Lyon et Villeurbanne :  entrée en vigueur depuis le 1er novembre 2021 ;
  • « Est Ensemble » (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) : depuis le 1er décembre 2021 ;
  • Montpellier : depuis le 1er juillet 2022 ;
  • Bordeaux : depuis le 15 juillet 2022.
A noter :

les logements sociaux, les meublés de tourisme, les locations soumises à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah (sauf les conventions à loyer intermédiaire) et les sous-locations ne sont pas concernés par le plafonnement des loyers.

 

Comment calculer l’encadrement des loyers ?

Les critères de calcul et de fixation pour les loyers plafonnés en zones tendues

En zones tendues (hors loi Elan), vous pouvez librement fixer le loyer de votre logement à sa première mise en location, et le réviser une fois par an si le bail le prévoit, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL).

L’encadrement du loyer intervient en cas de remise en location ou de renouvellement de bail :

  • Si vous renouvelez le bail de votre locataire actuel : vous pouvez augmenter le loyer seulement si celui-ci est sous-évalué par rapport au marché.
  • Si vous louez à un nouveau locataire : vous pouvez là aussi augmenter le loyer s’il est sous-évalué, mais aussi si vous n’avez pas réévalué le loyer au cours des 12 derniers mois, ou si vous avez réalisé des travaux significatifs dans le logement.
Bon à savoir :

si votre logement a été vide pendant plus de 18 mois, vous pouvez de nouveau fixer le montant du loyer en toute liberté.

 

Calcul pour l’encadrement des loyers en application de la loi Elan : zoom sur le loyer de référence

Pour les communes s’étant portées volontaires (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.), un arrêté préfectoral publié chaque année précise les plafonds à ne pas dépasser :

  • On y retrouve un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).
  • Les loyers de référence minoré et majoré servent de repères pour savoir si un propriétaire a le droit d’augmenter le montant de son loyer, et jusqu’à combien.
  • Le loyer de référence n’est pas le même selon les caractéristiques propres à chaque bien, à savoir : location vide ou meublée, nombre de pièces dans le logement, date de construction du logement, et zone géographique du logement.
Bon à savoir :

les plafonds détaillés dans l’arrêté préfectoral sont exprimés en prix au m² de surface habitable. Le plafond de loyer d’une location meublée sera plus important que celui d’une location vide pour tenir compte de l’investissement réalisé pour aménager le logement.

Est-il plus intéressant de louer son logement vide ou meublé ? Décryptage.

Pour fixer le loyer de votre logement soumis à la loi Elan, voici comment vous devez faire :

  • C’est la première fois que vous mettez votre bien en location : vous pouvez choisir librement le montant de votre loyer, dans la limite du loyer de référence majoré.
  • Vous renouvelez le bail de votre locataire : vous pouvez augmenter le loyer seulement si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur. A contrario, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur, votre locataire peut demander une diminution de son loyer.
  • Vous remettez votre logement en location après le départ d’un locataire :
    • Si moins de 18 mois séparent le départ de votre ancien locataire et l’arrivée du nouveau : vous ne pouvez augmenter le loyer que si vous avez réalisé des travaux d’amélioration dans le logement, si le montant du loyer est sous-évalué, ou si vous n’avez pas révisé le loyer dans les 12 derniers mois. Par ailleurs, le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.
    • Au-delà de 18 mois de vacance locative : vous pouvez fixer librement le loyer, sans toutefois pouvoir dépasser le montant du loyer de référence majoré.
A noter :

dans tous les cas, même après augmentation du loyer, le nouveau montant du loyer ne peut pas dépasser celui du loyer de référence majoré.

 

Comment augmenter un loyer plafonné : exceptions et cas particuliers

Pour pouvoir aller au-delà du loyer de référence majoré, et avoir la possibilité de demander un complément de loyer, deux conditions doivent se cumuler :

  • Le loyer de base du logement (sans les charges) correspond déjà au montant du loyer de référence majoré.
  • Et le logement présente des caractéristiques en termes de localisation et/ou de confort qui le distinguent des autres logements de même catégorie sur le même secteur géographique.
A noter :

pour les contrats de location signés depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer si l’étiquette énergie du logement est F ou G.

 

Vous pouvez consulter l'étiquette énergie d'un logement dans son Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Plus d'informations dans notre guide dédié.

Calcul du loyer maximum (Paris, Bordeaux, Montpellier, etc.) : les simulateurs

Le site du Service Public répertorie les simulateurs officiels pour vous permettre de calculer les montants maximums de loyers que vous pouvez fixer :

Notre infographie vous explique en un clin d’œil comment fixer votre loyer.

    Karine Dabot
    Karine Dabot - Avocate associée

    Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

    Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.