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Séparation garantie co-emprunteur
Actualité
Mis à jour le 25/07/2023 4 min

Annulation de la garantie co-emprunteur en cas de séparation

Sommaire

Très souvent, l'achat d'un bien immobilier s'effectue à deux. On parle de « co-emprunteurs » si un couple emprunte ensemble : chaque conjoint est garant jusqu'à la fin de remboursement du prêt. Mais que se passe-t-il dans le cas d'une séparation des emprunteurs ? Comment annuler la garantie co-emprunteur sur un crédit immobilier en cours de remboursement ?

Qu'est-ce que la garantie co-emprunteur ?

Être co-emprunteur ou se porter caution : deux notions différentes

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier à deuxchacun est garant du remboursement des mensualités jusqu'au terme du crédit.

Un co-emprunteur est donc une personne physique qui souscrit un crédit à la consommation ou un prêt immobilier conjointement avec l'emprunteur. Généralement, le co-emprunteur est le conjoint, le concubin. Les conditions principales pour être co-emprunteur sont la majorité légale et la qualité de signataire au contrat.

Bon à savoir :

une caution n'est pas nécessairement co-emprunteur mais constitue une garantie. La banque ou l'établissement prêteur ne pourra se tourner contre la caution qu'en cas de défaillance de paiement. Au contraire, le co-emprunteur est considéré comme un emprunteur, au même titre que l'emprunteur principal. La banque dispose donc de la faculté de solliciter le paiement de la mensualité au co-emprunteur de son choix.

Emprunteur ou co-emprunteur : qui doit payer les mensualités ? 

Lorsque la banque accorde un prêt, elle se fonde sur le revenu global du couple. Les avantages ?

  • Même si les co-emprunteurs sont solidairement tenus de payer la dette, ils ont la possibilité de fixer librement les montants qu'ils vont se répartir. Le couple est donc autonome dans la gestion de son budget.
  • Les co-emprunteurs pourront souscrire un prêt plus important et acquérir un bien immobilier qui correspond à leurs besoins et à leurs envies.

Le co-emprunteur, solidaire même en cas de séparation

La présence d'un co-emprunteur est une garantie pour la banque : elle pourra s'appuyer sur l'une des deux personnes en cas de non-paiement des mensualités.

En cas de séparation ou de divorce, la garantie de co-emprunteur perdure (que le couple ait été marié, pacsé ou en union libre) : les co-emprunteurs sont engagés par leur signature du contrat de crédit à la consommation ou de prêt immobilier.

Ceci étant dit, il existe plusieurs façons d’annuler la garantie de co-emprunteur : le remboursement par anticipation du prêt, ou la désolidarisation d'un des co-emprunteurs.

Rembourser un crédit immobilier par anticipation

Le remboursement par anticipation est le premier moyen d'obtenir une annulation de la garantie co-emprunteur à la suite d'une séparation. Quelles sont ses spécificités ?

Remboursement du bien : quid des co-emprunteurs sans revenu suffisant ?

Qui va conserver le logement ? Comment le bien immobilier va-t-il être remboursé ? Autant d'interrogations que se posent les co-emprunteurs lors d'un divorce , d'une dissolution d'un PACS ou d’une simple séparation.

Dans la plupart des cas, les couples optent pour la solution la plus simple, à savoir rembourser le crédit par anticipation. Or, aucun des deux conjoints n'est généralement en mesure d'apporter la somme nécessaire à ce remboursement !

Vente du bien puis remboursement du prêt

La solution la plus fréquente pour annuler la garantie co-emprunteur est donc de vendre le bien immobilier pour être en capacité de rembourser le prêt.

Attention : cette solution peut être onéreuse ! Selon votre contrat, des frais de remboursement anticipé peuvent être facturés. Ces éléments doivent être minutieusement étudiés avant la signature du contrat pour éviter de mauvaises surprises.

Bon à savoir :

dès que le crédit immobilier est intégralement remboursé, les obligations des emprunteurs s’éteignent et la garantie des deux co-emprunteurs prend fin.

Comment fonctionne le remboursement anticipé d’un prêt immobilier ? On vous explique tout dans notre guide.

Conserver le bien immobilier et désolidariser le prêt

L’autre option pour annuler la garantie de co-emprunteur est de demander à l’établissement prêteur la désolidarisation d'un des co-emprunteurs. C’est l’option à privilégier si l’un des débiteurs souhaite garder le logement.

Comment se désolidariser ou comment retirer un co-emprunteur ?

Si l'un des co-emprunteurs manifeste son envie de conserver le bien acquis en commun, il s'engage à reprendre seul le crédit immobilier et à en être l'unique garant. Dans ce cas, une demande de désolidarisation doit être effectuée à la banque ou à l'établissement prêteur via une lettre. Celle-ci doit d'abord mentionner deux éléments :

  • Le co-emprunteur indique qu'il reprend la totalité du prêt à sa charge.
  • Il précise également qu'il renonce à demander à l'emprunteur qui se retire les sommes restant dues.

Des informations pratiques doivent également figurer sur le courrier :

  • les références du prêt immobilier ;
  • le motif de désolidarisation du prêt ;
  • les modalités : indiquer le nom du co-emprunteur qui reprend le prêt à sa charge.
A noter :

l’ex-conjoint qui conserve le logement devra racheter la part de l’autre. Cette opération se réalise par le paiement d’une soulte.

La banque, seule juge de la demande de désolidarisation

Afin que cette demande soit acceptée par la banque ou l'établissement prêteur, il faut que le seul emprunteur restant puisse assumer seul la charge de crédit :

En cas de réponse positive, le demandeur recevra un accord de principe. Un acte notarié devra être rédigé pour officialiser le fait que le demandeur devient l'unique propriétaire du bien immobilier.

Proposer un nouveau garant ou une garantie supplémentaire : un argument en faveur de la désolidarisation du prêt

L'annulation de la garantie co-emprunteur pose un problème à votre banque ? Vous pouvez lui soumettre un nouveau garant ou une garantie supplémentaire en contrepartie (caution ou hypothèque par exemple). La condition ? Les garanties apportées devront être équivalentes.

Validation ou refus du nouveau garant par l’établissement prêteur

La banque n'est pas obligée d'accepter votre demande de désolidarisation.

Par exemple, l'accord ne sera donné que si le nouveau co-emprunteur ou garant est à même d'apporter des garanties identiques pour le remboursement du prêt immobilier. Plusieurs éléments seront étudiés : taux d'endettement, taux d'apport personnel et montant du reste à vivre.

Qui peut être garant ?

Le nouveau garant ou co-emprunteur se trouve généralement dans votre entourage proche : nouveau conjoint, père ou mère, ami proche, frère ou sœur. Il est nécessaire d'être majeur et domicilié en France sur le plan fiscal. Le nouveau garant devra simplement être solvable.


    Karine Dabot
    Karine Dabot - Avocate associée

    Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

    Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.