Emprunter à deux : tout ce qu’il faut savoir

C'est quoi un co-emprunteur ?

Définition

Un co-emprunteur est une personne physique avec laquelle vous vous engagez sur un même crédit. 

Généralement, c'est le conjoint, le concubin d'un couple ou le partenaire de Pacs. Toutefois, ce n'est pas une obligation. Il est tout à fait possible d'effectuer un achat immobilier avec un membre de votre entourage proche ou un parent : père, mère, sœur, frère, etc.

Qui dit souscription d'un prêt immobilier à deux dits forcément solidarité entre les co-emprunteurs.

Distinction entre co-emprunteur et acquéreur/propriétaire

La notion de co-emprunteur concerne exclusivement le contrat de prêt immobilier. Peu importe que les deux emprunteurs soient tous les deux propriétaires du bien acquis. 

Par exemple, si un membre du couple revend un bien pour acheter plus grand ou bénéficie d'un apport personnel très important grâce à une donation ou un héritage, la notion de propriété ne sera pas nécessairement liée à celle du remboursement de l'emprunt. 

Quelle différence entre co-emprunteur et caution ?

Emprunter à 2 est aussi différent d'un engagement de caution. Dans le cas d'une caution, l'emprunteur reste seul titulaire du crédit immobilier. La caution intervenant seulement en cas de défaut de remboursement du crédit. 

L'engagement de caution prend fin lorsque le crédit est intégralement remboursé. A l'inverse, un co-emprunteur peut se désolidariser du prêt de manière anticipée (notamment en cas de divorce ou de séparation). 

Quel est le rôle du co-emprunteur ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier pour l'achat d'un logement, le co-emprunteur est également signataire du prêt, au même titre que l'autre emprunteur.

Les banques exigent donc exactement les mêmes documents pour un emprunteur ou deux emprunteurs. Chacun doit joindre ses justificatifs personnels et professionnels.

L'un comme l'autre ont alors les mêmes obligations contractuelles, c'est-à-dire le règlement des mensualités de crédit. 

Des co-emprunteurs solidaires

Les co-emprunteurs sont solidaires de la dette, et ce, dès la signature du prêt immobilier. Concrètement, chacun des co-emprunteurs doit contribuer au paiement des mensualités. La répartition de la somme versée peut être librement décidée, en fonction des possibilités et des revenus de chacun. Cette décision se prend en amont au sein du duo emprunteur, l'entité bancaire ou l'assureur n'impose rien à ce niveau-là.

Emprunteur et co-emprunteur : qui doit payer ?

La répartition de la mensualité est libre : Elle peut se faire à parts égales ou non. Elle est propre aux partenaires d'emprunt, aux capacités de remboursement et aux situations de chacun.

Le co-emprunteur s'engage ainsi, au même titre que l'emprunteur à respecter les termes du contrat pour garantir le bon remboursement du crédit immobilier. Son rôle est tout aussi important que celui de l'emprunteur et constitue une garantie supplémentaire pour l'organisme financier qui accorde le crédit immobilier.

Comment solliciter un prêt immobilier pour acheter un bien à plusieurs ?

Pour acheter un bien immobilier à plusieurs, il faut tout d'abord trouver son co-emprunteur. Les deux acquéreurs constituent généralement un couple ou sont liés par un lien de parentalité.

Le contrat de prêt se déroule de la même manière avec un ou deux emprunteurs : par exemple, la condition suspensive de prêt dans le compromis de vente concernera l'obtention du crédit immobilier, peu importe le nombre d'emprunteurs. 

Tout projet d'achat immobilier à deux commence par une simulation de prêt ! Puis, contactez le Crédit agricole pour affiner les modalités de votre crédit immobilier. 

Comment devenir co-emprunteur ?

Pour devenir co-emprunteur, une personne doit justifier à l'entité bancaire plusieurs éléments. Tout d'abord, le co-emprunteur doit prouver que son domicile fiscal se trouve en France. Le co-emprunteur doit également justifier de ressources suffisantes et d'une situation financière solide.

La banque ou l'établissement prêteur examinera le profil (revenus, âge, profession, capacité d'emprunt...) avant de proposer une offre de financement.

Sachez que le fait d'emprunter à deux est un gage de sécurité et de confiance pour la banque comme pour l'organisme assureur. Il est plus facile d'obtenir un prêt immobilier quand on est deux que seul.

Quel document pour le co-emprunteur  pour acheter une maison ?

Les deux emprunteurs montent un dossier de prêt et sollicitent les banques. Ce dossier de financement doit inclure plusieurs éléments, les documents pour un prêt immobilier doivent prouver la bonne foi de votre demande et justifier vos capacités de remboursement.

Pour un dossier complet, vous devrez intégrer les documents relatifs à votre situation personnelle (justificatif d'identité, justificatif de situation familiale, justificatif de domicile).

Vous devrez également ajouter les documents justifiant vos ressources et vos charges (trois derniers bulletins de salaire, deux derniers avis d'imposition, trois derniers relevés de compte, justificatifs de vos prêts en cours et justificatifs d'apport personnel).

Enfin, vous compléterez votre dossier avec tous les documents concernant le bien (un avant contrat, un compromis ou une promesse de vente, un plan de construction ou un contrat de maîtrise d’œuvre, l'ensemble des devis si vous envisagez des travaux).

Tous ces documents permettront de souscrire un crédit immobilier adapté à vos besoins.

Les co-emprunteurs ont un meilleur taux d'endettement

L'avantage d'un crédit immobilier à deux est que votre capacité de financement est ainsi plus élevée. En effet, la banque additionne les revenus. 

Comment m'assurer avec un co-emprunteur ?

Que se passe-t-il en cas de décès ou d'invalidité ?

La banque conditionne l’octroi du prêt immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur obligatoire. C'est alors l'assureur qui prend en charge les mensualités en cas de décès, d'invalidité, de maladie grave, etc.

Tout dépend alors de la quotité assurée sur chaque tête. Le total doit être compris entre 100 % et 200 %. Par exemple, une quotité à 50/50 fait que chaque co-emprunteur est assuré pour 50 % du capital emprunté. Ainsi, en cas de décès d'un emprunteur, la moitié du capital est remboursé par l'assurance. En optant pour 100 % sur chaque co-emprunteur, la totalité du prêt immobilier sera remboursée en cas de décès de l'un ou de l'autre des co-emprunteurs.

Pour choisir efficacement les modalités du crédit et de l'assurance, gardez en tête plusieurs critères : apport personnel, niveau des revenus, situation professionnelle, âge, état de santé de chacun d’entre vous.

Que se passe-t-il si un co-emprunteur est sans revenus suffisants ? 

Que se passe-t-il si l'un des co-emprunteurs perd son emploi ou n'a plus de revenus suffisants pour payer sa part des mensualités ? Là encore, il est important de prendre des précautions en amont en souscrivant une assurance perte d'emploi.

Pourquoi ? Un prêt immobilier peut parfois durer jusqu'à 25 ans ! La vie professionnelle peut donc largement évoluer, et ce, de façon positive ou négative. Une perte d'emploi de l'un des co-emprunteurs impactera forcément l'équilibre financier et le versement des mensualités.

Souscrire un crédit avec un co-emprunteur : que se passe-t-il en cas de séparation ou de divorce ?

Quelles sont les obligations des co-emprunteurs en cas de séparation, de divorce ou de rupture de Pacs ? La séparation ne met pas fin au crédit immobilier : chacun doit continuer à régler les mensualités. 

Remboursement du crédit immobilier par anticipation

Après une séparation (divorce ou dissolution du Pacs), le logement commun est généralement vendu et le prêt remboursé par anticipation. Attention, tant que la vente n’est pas effective, les ex-conjoints restent redevables du montant restant dû sur leur emprunt. Cela signifie que si l'un des deux n'assure plus ses mensualités, c'est l'autre qui doit en assumer la charge.

Ce principe de solidarité est effectif jusqu'à la fin du remboursement total du crédit immobilier. Si aucun des deux emprunteurs n'est en mesure de rembourser le crédit, l'organisme financier se donne alors le droit de bloquer les comptes, d'opérer une saisie sur salaire, une saisie des biens ou encore, d'alerter la Banque de France en vue d'une demande d’interdiction bancaire.

Comment se désolidariser et enlever un co-emprunteur ?

Si l'un des conjoints souhaite conserver le logement, il prend en charge la totalité du crédit immobilier en cours : il devient donc l'unique garant.

Pour ce faire, une demande de désolidarisation à la banque ou à l'établissement prêteur doit être effectuée. Le conjoint qui va garder le bien doit notamment indiquer qu'il renonce à demander à son co-emprunteur les sommes restantes dues.

La demande de désolidarisation est à adresser en courrier recommandé avec accusé de réception à son organisme bancaire. Dans ce courrier, le co-emprunteur doit détailler ses conditions d'emprunts, préciser sa situation personnelle et enfin proposer la solution envisagée pour le prêt immobilier. A la réception de ce courrier, la banque examinera la demande en détail et acceptera ou non la désolidarisation du co-emprunteur en question.

Si la banque ou l'établissement prêteur refuse la demande ou n'est pas informée, elle pourra réclamer le remboursement du prêt indifféremment à l’un ou à l’autre ! Un avenant au contrat de prêt immobilier est donc nécessaire. 

Enfin, celui qui souhaite conserver le logement peut, si ses revenus le lui permettent, racheter la part de l’autre : cette opération s'appelle un rachat de soulte. Dans ce cas, il devra parfois souscrire un autre crédit en son nom propre.