Fiscalité de la revente d’un bien immobilier

Fiscalité de la revente d’un bien immobilier : quel pourcentage de plus-value ?

Acheter des maisons et les revendre : quelle imposition ?

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, majoré des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% (soit 36,2%). Pourquoi l’impôt sur le revenu ? Car la plus-value réalisée lors de la vente est considérée comme un revenu, à savoir un gain financier.

Le vendeur doit également s’acquitter d’une taxe supplémentaire si la plus-value d’une cession d’immeuble bâti excède les 50 000 euros : cette surtaxe se situe entre 2% et 6%.

Comment alléger le poids de la fiscalité d’une plus-value immobilière ?

La réduction de la fiscalité est liée à la durée de la détention du bien immobilier. Plus vous conservez le bien ou le terrain longtemps, moins vous êtes imposés.

Bon à savoir : une année de détention se décompte en année pleine. Prenons l’exemple d’un bien qui est conservé pendant 8 ans et 7 mois : la durée qui sera retenue pour calculer l’abattement est égale à 8 ans.

Comment calculer la plus-value d’une résidence principale ou secondaire ?

Depuis le 1er septembre 2014, le taux et la cadence de l’abattement sur les plus-values pour la vente d’un immeuble bâti ou non bâti (terrain) ont été uniformisés. Les taux indiqués ci-dessous permettent de calculer facilement la plus-value résultant de la vente d’une résidence principale ou secondaire.

Simulateur d'une plus-value immobilière

Vous pouvez vous baser sur les chiffres ci-dessous pour estimer la plus-value que vous pourrez toucher sur un bien immobilier :

• Moins de 6 ans de détention d'un bien : 0% d'impôt sur le revenu - 0% de prélèvements sociaux
• De la 6ème à la 21ème année : 6% d'impôt sur le revenu - 1,65% de prélèvements sociaux
• 22ème année : 4% d'impôt sur le revenu - 1,60% de prélèvements sociaux
• De la 23ème année à la 30ème année : pas d'impôts sur le revenu - 9% de prélèvements sociaux
• Au-delà de la 30ème année : exonération totale

Quand payer la taxe sur la plus-value immobilière ?

Le notaire est chargé de calculer la plus-value imposable et le montant à payer : il établit ensuite une déclaration. A vous de reporter le montant indiqué par le notaire sur votre déclaration de revenus.

Quid de l’abattement pour les ventes de terrains à bâtir ?

Quelles sont les caractéristiques de la plus-value réalisée sur un terrain à bâtir ?

Un nouvel abattement depuis janvier 2018

Le 1er janvier 2018 a marqué l’arrivée d’un nouvel abattement : il atteint 70% et s’applique à l’assiette imposable des plus-values réalisées à l’occasion de la vente de terrains à bâtir et d’immeubles bâtis. Quelles sont les conditions ?

• L’acheteur doit s’engager à démolir les immeubles bâtis pour reconstruire des logements.
• Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.
• Le vendeur utilise la totalité ou une partie de la vente pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois qui suivent la cession.
• La plus-value a été réalisée dans le cadre d’une expropriation.
• Le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans.
• Le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à des particuliers qui s’engagent à réaliser des logements sociaux.
• Le bien est cédé par des personnes âgées ou invalides de condition modeste.
• Le bien est vendu pour moins de 15 000 euros.
• Le bien fait l’objet d’un droit de surélévation.

Les terrains ou immeubles bâtis qui sont concernés par la vente sont situés en zone tendue (zones A et A bis). Le site service-public dispose d’un simulateur pour savoir si un logement est situé en zone tendue.

Jusqu’à 85% d’abattement pour les terrains à bâtir : quelles conditions ?

Le taux d’abattement sur les terrains à bâtir peut aller jusqu’à 85% si les logements que l’acquéreur s’engage à construire sont des logements sociaux ou intermédiaires. L’abattement porte sur les ventes précédées d’une promesse dont la date se situe entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. De plus, la vente doit être réalisée au maximum le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.

Bon à savoir : les opérations de démolition-reconstruction ayant l’objet d’un avant-contrat avant le 1er janvier 2015 continuent de bénéficier de l’abattement de 25% prévu par la loi de finances pour 2014.

Sachez que le bénéfice de l’abattement exceptionnel ne s’applique pas aux ventes réalisées au sein du cercle familial (au profit d’un conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants ou descendants…). De plus, la vente du bien ne doit pas être réalisée au profit d’une personne morale si une ou plusieurs personnes du cercle familial est un associé ou le devient lors de la vente.

Fiscalité de l'achat revente d'un bien immobilier : ces plus-values qui sont exonérées d’impôt

Certaines ventes immobilières sont, par nature, exonérées d’impôt sur les plus-values, quelle que soit la durée de détention du bien et peu importe le type d'opération d'achat revente immobilier. 

Une exonération en cas de vente d’une résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale (et ses dépendances), vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée.

Attention : si vous achetez votre nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien et si vous avez déménagé avant la revente, votre ancien logement n’est plus considéré comme résidence principale ! Cependant, l’exonération est maintenue si la vente a lieu dans un délai considéré comme « normal » (environ un an, sachant que ce délai est désormais assoupli par l’administration fiscale) à compter du déménagement.

 Comment éviter de payer une plus-value sur la vente d’une résidence secondaire ?

La plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt sur le revenu (36,2%). Or, cette plus-value peut être exonérée si :

• Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente
• Le vendeur utilise la totalité ou une partie de la vente pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois qui suivent la cession.

Taxe sur les biens immobiliers : ces cessions qui sont exonérées d'impôt

Dans quelles autres situations une cession d’un bien immobilier peut-elle être exonérée d’impôt ?

• La plus-value a été réalisée dans le cadre d’une expropriation.
• Le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans.
• Le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à des particuliers qui s’engagent à réaliser des logements sociaux.
• Le bien est cédé par des personnes âgées ou invalides de condition modeste.
• Le bien est vendu pour moins de 15 000 euros.
• Le bien fait l’objet d’un droit de surélévation.
• Le bien a été sinistré.