Exonération de taxe sur la plus-value immobilière, comment en bénéficier ?
Lors de la vente d'un logement, le propriétaire est normalement redevable d’un impôt sur la plus-value réalisée, calculé à partir de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial du bien. Il existe, cependant, des cas dans lesquels vous pouvez bénéficier d'une exonération, notamment dans le cadre d'une vente de logement principal, d'une cession avec remploi, d'une vente à faible montant ou encore d'une vente de logement détenu depuis des années.
Plus-value sur la résidence principale
L’impôt sur la plus-value immobilière n’est pas dû lorsqu’il s’agit de la vente d’un bien occupé en résidence principale, qu’importe la durée d’occupation de celui-ci. Pour en bénéficier vous devez occuper votre logement en résidence principale le jour de la cession.
Si vous avez déjà quitté le logement à vendre, vous devez impérativement l’avoir occupé en qualité de résidence principale le jour de la mise en vente, sous réserve que le bien ait été vendu dans des délais qualifiés de “normaux” par l’administration, en regard du marché local, environ 1 an selon les juges.
Dans le cas d’un propriétaire en situation de handicap ou d’un retraité vivant en maison médicalisée, la vente doit être opérée dans les deux ans suivant son entrée dans la structure qu’il occupe.
La vente immobilière à faible montant
L’exonération s’applique également systématiquement lorsque le bien est vendu pour un montant inférieur à 15 000 euros.
Si vous effectuez plusieurs cessions au cours de la même année, les plus-values seront exonérées si chacune des ventes ne dépasse pas le plafond de 15 000 euros.
La cession avec remploi
Dans le cas de la vente d’un logement secondaire, depuis 2012, l’exonération s’applique si :
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre logement principal durant les 4 années qui ont précédé la vente
- C’est votre première vente de logement secondaire
- Vous réinvestissez tout ou partie des fruits de la vente au profit de l’achat ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois qui suivent la transaction.
L’exonération est effective même dans le cas d’une cession de logement dont l’emprunt n’est pas totalement remboursé.
La durée de détention
Il existe également un abattement d’impôts calculé en fonction de la durée de détention du bien. Les taux d’abattement dépendent de l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu ou des charges sociales.
Concernant l’impôt sur le revenu, si vous possédez votre bien depuis plus de 22 ans, l’exonération est complète. En dessous de cette durée, les taux d’abattement correspondent à 6% par année de détention de la 5ème à la 21ème année et 4% pour la 22ème.
Pour ce qui est des charges sociales, vous devrez attendre 30 ans de détention pour prétendre à une exonération totale. En deçà vous bénéficierez d’un abattement de 1,65% par année de la 5ème à la 21ème année, 1,60% pour la 22ème et 9% pour chaque année au-delà de la 22ème.
L’expropriation
Dans le cas d’une cession des suites d’une expropriation pour cause d’utilité publique, vous pouvez bénéficier d’une exonération sous réserve que vous investissez au moins 90% du montant de l’indemnisation dans l’achat d’un bien similaire.
Les propriétaires retraités
Si vous êtes retraité à faibles revenus, vous bénéficiez de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière tant que votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond d’exonération des taxes foncières.
Si vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité, vous serez d’office exonéré, sans conditions de ressources (sous réserve de ne pas être soumis à l’impôt sur la fortune).
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