Comment calculer une plus-value immobilière ?

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière correspond à une différence positive entre le prix d'achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Si vous réalisez une ou plusieurs plus-values immobilières, celles-ci seront soumises à l’impôt sur le revenu.

Les actifs concernés par l’imposition sur les plus-values immobilières sont :

• les biens immobiliers : maison, appartement, terrain ;
• les droits attachés à un bien immobilier, comme les servitudes par exemple ;
• les ventes réalisées par l’intermédiaire d’un FPI (Fonds de Placement dans l’Immobilier) ou d’une SCI, si cette dernière n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• les échanges de biens ;
• les apports de biens immobiliers et/ou de titres à une SCI.

A noter : les moins-values immobilières ne sont pas déductibles des plus-values, sauf exceptions.

Calcul plus-value immobilière : cas d’exonérations

En premier lieu, sachez que la plus-value n’est pas imposée dans le cas de revente de votre résidence principale. Voici les principaux cas d’exonération :

Dans les autres cas, concrètement, comment se détermine le montant de la plus-value réalisée, qui servira de base à la taxation ?

Détail du calcul de la plus-value immobilière

L’équation prix de vente – prix d’achat = plus-value n’est pas aussi simple que cela.

Pour calculer la plus-value immobilière, il faut tout d’abord établir le prix d’achat qui servira de base au calcul. En effet, celui-ci ne se résume pas au prix d’achat du bien : on peut lui rajouter certains éléments, et en déduire d’autres.

Les travaux pris en compte :

• ne doivent pas être des travaux de simple rafraichissement (peintures) ;
• doivent avoir été réalisés par une entreprise avec facture ;
• ne doivent pas avoir déjà été pris en compte dans votre imposition sur le revenu (si vous avez généré un déficit foncier, par exemple).

Par ailleurs, si la vente a eu lieu plus de 5 ans après l’achat, les travaux peuvent être forfaitairement évalués à 15 % du prix d’acquisition, sans avoir de justificatifs à fournir.

Pour procéder au calcul de votre plus-value immobilière, le prix de vente doit également être ajusté :

Le prix de vente faisant référence est celui indiqué dans l'acte de vente. Une fois les frais de cession déduits, vous devrez éventuellement devoir augmenter le résultat des sommes versées à votre profit. Par exemple si l’acheteur a payé une indemnité d’éviction pour le locataire en place dans le logement au moment de la vente.

Calcul plus-value immobilière : fiscalité et abattements possibles

A partir de la 6^ème année de détention, un abattement est pratiqué sur la plus-value imposable.

L’exonération complète de taxation est acquise au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Après application des abattements, la plus-value immobilière est soumise :

• à l’impôt sur le revenu, à hauteur de 19 % ;
• aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 % : 9,9 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 4,5 % de prélèvement social, 0,3 % de contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social et 2 % de prélèvement de solidarité.

Si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, elle est soumise à une taxe supplémentaire de 2 à 6 %.

Besoin de plus d’infos sur la fiscalité de la revente d’un bien immobilier ? Rendez-vous sur notre guide complet.

Quelles formalités autour du calcul de la plus-value immobilière ?

C'est le notaire chargé de la vente qui calcule le montant de la plus-value et effectue les démarches auprès de l'administration fiscale.

Sur sa déclaration d’impôt, le vendeur n’a qu’à indiquer le montant de la plus-value déclaré par le notaire et son éventuel motif d'exonération.