Comment calculer une plus-value immobilière ?

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière correspond à une différence positive entre le prix d'achat d’un bien immobilier et son prix de vente. Si vous réalisez une ou plusieurs plus-values immobilières, celles-ci seront soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Les actifs concernés par l’imposition sur les plus-values immobilières sont :

• les biens immobiliers : maison, appartement, terrain ;
• les droits attachés à un bien immobilier, comme les servitudes, l’usufruit ou la nue-propriété par exemple ;
• les ventes réalisées par l’intermédiaire d’un FPI (Fonds de Placement dans l’Immobilier) ou d’une SCI, si cette dernière n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• les échanges de biens ;
• les apports de biens immobiliers et/ou de titres à une SCI.

A noter : les moins-values immobilières ne sont pas déductibles des plus-values, sauf exceptions. La plus-value s'applique que votre résidence fiscale soit située en France ou à l'étranger.

En premier lieu, sachez que la plus-value n’est pas imposée dans le cas de revente de votre résidence principale en ce compris les dépendances. Voici les autres cas d’exonération :

• Le bien immobilier est détenu depuis plus de 22 ans pour être exonéré d’impôts sur le revenu, et depuis plus de 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux.
• Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la vente, et le fruit de la vente est réinvesti dans un délai de 2 ans pour acheter ou construire une résidence principale.
• Le vendeur touche une pension de vieillesse, est titulaire d’une carte mobilité inclusion (CMI), ou réside dans un établissement d’accueil de personnes âgées, ou d’adultes handicapés, et respecte le plafond de revenus légal.
• Le prix de vente du bien est inférieur ou égal à 15 000 euros.
• L’acheteur du bien est un organisme en charge du logement social, ou un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou construire des logements sociaux.
• Bien exproprié si l'intégralité de l'indemnité est utilisée pour racheter un nouveau bien dans les 12 mois.

Dans les autres cas, concrètement, comment se détermine le montant de la plus-value réalisée, qui servira de base à la taxation ?

Quelle est la formule de calcul de la plus-value d'un bien immobilier (résidence principale et résidence secondaire)

Le calcul de base est : Prix de vente – prix d’acquisition.

Si le résultat est positif, vous obtenez ainsi la plus-value brute réalisée.

Mais cette équation n’est pas aussi simple que cela. Pour calculer la plus-value immobilière nette, il faut également tenir compte des éléments pouvant être ajoutés et retirés du prix d’achat et du prix de vente du bien.

Pour établir le prix d’achat net (ou corrigé), on peut rajouter certains éléments au prix d’achat brut, sur justificatif :

• les frais d'acquisition du bien, soit pour leur montant réel justifié, soit sur la base d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat ;
• les dépenses occasionnées par d’éventuels travaux : construction, agrandissement, amélioration, frais d'aménagement pour lotissement, frais de voirie ou de réseaux etc.

Pour pouvoir être réintégrées au prix d’achat du bien immobilier, les dépenses de travaux :

• ne doivent pas être des travaux de simple rafraichissement (peintures) ;
• doivent avoir été réalisés par une entreprise avec facture ;
• ne doivent pas avoir déjà été pris en compte dans votre imposition sur le revenu (si vous avez généré un déficit foncier, par exemple).

Bon à savoir :

si la vente a eu lieu plus de 5 ans après l’achat, les travaux peuvent être forfaitairement évalués à 15 % du prix d’acquisition, sans avoir de justificatif à fournir.

Pour obtenir le montant corrigé de la plus-value immobilière, le prix de vente brut doit également être ajusté. La base est le prix de vente indiqué dans l'acte de vente. Puis :

• Vous pouvez en déduire les frais de cession payés au moment de la vente : par exemple le coût des diagnostics immobiliers, ou les frais d’agence s’ils étaient à la charge du vendeur.
• Une fois ces frais de cession déduits, vous devrez éventuellement devoir augmenter le résultat des sommes versées à votre profit. Exemple : si l’acheteur a payé une indemnité d’éviction pour le locataire en place dans le logement au moment de la vente.

Taux d'imposition de la plus-value immobilière : quelle fiscalité et quels abattements possibles ?

A partir de la 6^ème année de détention, un abattement annuel est pratiqué sur la plus-value imposable.

L’exonération complète de taxation est acquise au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Après application des abattements, la plus-value immobilière est imposée :

• à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % : 9,9 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 4,5 % de prélèvement social, 0,3 % de contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social et 2 % de prélèvement de solidarité.

Bon à savoir :

si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros, elle est soumise à une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 %, en fonction du montant de la plus-value réalisée par le propriétaire.

Besoin de plus d’infos sur la fiscalité de la revente d’un bien immobilier ? Rendez-vous sur notre guide complet.

Quelles formalités autour du calcul de la plus-value immobilière ?

C'est le notaire chargé de la vente qui calcule le montant de la plus-value et effectue les démarches auprès de l'administration fiscale.

Sur sa déclaration d’impôt, l’ancien propriétaire du bien n’a qu’à indiquer le montant de la plus-value déclaré par le notaire et son éventuel motif d'exonération.