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Comment calculer une plus-value immobilière ?

Publié le 26 janvier 2016 à 09h07 - Mis à jour le 24 février 2016 à 10h12
Comment calculer une plus-value immobilière ?

Si vous vendez un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) à un prix supérieur à son prix d'achat,  vous réalisez une plus-value. Celle-ci peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Mais il est possible de bénéficier d'exonérations totales ou partielles.

En premier lieu, sachez que la plus-value n’est pas imposée dans le cas de revente de votre résidence principale. Voici les principaux cas d’exonération.

Dans les autres cas, concrètement, comment se détermine le montant de la plus-value réalisée,  qui servira de base à la taxation ?

Le calcul de la plus-value

L’équation prix de vente – prix d’achat = plus-value n’est pas aussi simple que cela.

Pour calculer la plus-value, le prix d’achat s’entend avec certains éléments, et d’autres éléments doivent être déduits du produit de la vente.

Les travaux pris en compte :

  • ne doivent pas être des travaux de simple rafraichissement (peintures)

  • doivent avoir été réalisés par une entreprise avec facture

  • ne doivent pas avoir déjà été pris en compte dans votre imposition sur le revenu (si vous avez généré un déficit foncier, par exemple).

Par ailleurs, si la vente a eu lieu plus de 5 ans après l’achat, les travaux peuvent être forfaitairement évalués à 15 % du prix d’acquisition sans avoir de justificatifs à fournir.

Quels abattements possibles ?

A partir de la 6ème année de détention, un abattement est pratiqué sur la plus-value imposable. L’exonération complète de taxation est acquise au bout de 22 ans pour l’Impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le montant de l’imposition

Après application des abattements, la plus-value est imposée à 34,5 % (19 % au titre de l’IR et 15,5 % de prélèvements sociaux).

Si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, elle est soumise à une taxe supplémentaire de 2 à 6 %.

Formalités : le notaire s’occupe de tout !

C'est le notaire chargé de la vente qui calcule le montant de la plus-value et effectue les démarches auprès de l'administration fiscale.

Sur sa déclaration d’impôt, le vendeur n’a qu’à indiquer le montant de la plus-value déclaré par le notaire et son éventuel motif d'exonération.

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