Calcul plus-value immobilière : impôt, abattements et exonérations

Le calcul de la plus-value immobilière : ce qu’il faut retenir

• La résidence principale est totalement exonérée du paiement de la plus-value, tandis qu'une résidence secondaire, un bien locatif et un terrain y sont soumis, avec une exonération progressive liée à la durée de détention.
• Le calcul de la plus-value peut être optimisé grâce au forfait frais d’acquisition de 7,5 %, au forfait travaux de 15 % après 5 ans, et aux abattements prévus par durée de détention.
• L’exonération n’est pas immédiate : l’impôt sur le revenu disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans, avec un taux global de 36,2 % avant abattement et une surtaxe possible au-delà de 50 000 €.

Plus-value de vente immobilière sur la résidence principale et sur la résidence secondaire : règle générale 

La plus-value immobilière sur la vente d'un logement diffère selon le type de bien :

• Pour une résidence principale, l’exonération de la plus-value est totale
• Pour une résidence secondaire, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention. Connaître la valeur actuelle de votre résidence secondaire permet d'anticiper l'impact de la plus-value lors d'une revente.

Sachez également qu’un bien locatif et un terrain sont soumis au paiement de la plus-value immobilière. Idem pour les ventes réalisées par l’intermédiaire d’un FPI (Fonds de placement dans l’immobilier) et d’une SCI, si elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Un conseil :

Confier la vente de votre résidence secondaire à un expert est l'assurance de vendre au meilleur prix et dans les meilleurs délais. 

Comment calculer la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?

En tant que vendeur, vous êtes imposé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Mais différents éléments sont pris en compte.

Comment calculer la plus-value immobilière brute ?

Le calcul de la plus-value immobilière sur une résidence secondaire est en fait plus précis. Car il est égal au prix de vente dit « net vendeur » moins le prix d’achat majoré.

• Le prix de vente net vendeur correspond au prix qui figure dans l’acte notarié diminué des différentes charges telles que les frais d’agence et le prix des diagnostics obligatoires (DPE notamment)
• Le prix d’achat réel, correspond au prix d’achat initial auquel s’ajoutent les frais de notaire (droits de mutation, rémunération du notaire). Il est en effet possible de déduire les frais de notaire du prix d'achat.

Bon à savoir :

Lors du calcul de la plus-value immobilière, le prix d’achat peut également être majoré du forfait appelé « frais d’acquisition ». Ce montant forfaitaire, égal à 7,5% du prix d’achat, est prévu par la réglementation fiscale. Il s’applique lorsque les frais réels d’acquisition ne sont pas connus, c'est-à-dire lorsque le vendeur ne dispose plus des justificatifs.

Comment les travaux influencent-ils le calcul de la plus-value immobilière ?

Les coûts engagés pour les travaux de construction, de reconstruction, d’amélioration de la performance énergétique ou encore d’agrandissement entrent en ligne de compte. Car ils peuvent augmenter mécaniquement le prix d’achat et permettre ainsi de réduire la base imposable.

Deux possibilités existent :

• Si le bien a été détenu durant moins de 5 ans, le montant des factures des travaux serve au calcul de la plus-value immobilière
• Si le bien a été détenu durant plus de 5 années, dans ce cas un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat s’applique ; c’est ce qu’on appelle le « forfait travaux ».

Bon à savoir :

- Les travaux ne doivent pas être de simples rafraîchissements (comme des peintures par exemple).

- Ils doivent avoir été réalisés par une entreprise, qui vous a remis des factures

- Les travaux ne doivent pas avoir déjà été pris en compte dans votre imposition sur le revenu, dans le cas d’un déficit foncier par exemple

À retenir :

Le forfait travaux de 15% est l’un des leviers les plus utilisés pour réduire la plus-value imposable lors de la vente d’une résidence secondaire.

Abattement pour durée de détention : le tableau complet

Comment appliquer les abattements lors du calcul de la plus-value immobilière ?

L’abattement accordé par l’administration fiscale dépend du nombre d’années de détention.

À retenir :

L’exonération d’impôt sur le revenu est effective au bout de 22 ans

Une exonération totale des prélèvements sociaux s’applique au bout de 30 ans

Simulateur de plus-value : exemple de calcul concret

Voici un exemple concret de calcul de la plus-value immobilière.

• Achat d’un bien en 2010 : 200 000 €
• Vente du logement en 2024 : 300 000 €
• Durée de détention : 14 ans

Éléments pris en compte :

• Forfait frais d’acquisition : 7,5 % soit 15 000 €
• Forfait travaux : 15 % soit 30 000 €

Prix d’achat corrigé : 245 000 €

Plus-value brute : 55 000 €

Quelle est la taxe sur les plus-values immobilières ?   

La taxe sur les plus-values est composée de deux volets :

• Une part d’impôt sur le revenu à hauteur de 19%
• Une part de prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2%

Soit un taux global de 36,2% avant abattement.

Zoom sur la surtaxe de plus-value immobilière

Notez qu’une surtaxe s’applique si la plus-value imposable dépasse 50 000 € : elle va de 2% à 6% selon le montant.

Les cas particuliers des terrains constructibles et des successions

Le calcul de la plus-value d’un terrain est différent de celui d’un bien immobilier. Le point principal que vous devez connaître : aucun forfait travaux ne peut être pris en compte. Les abattements pour durée de détention s’appliquent toutefois.

Pour une succession, le prix d’achat retenu pour le calcul est celui qui a été déclaré lors de la transmission.