Fiscalité de l'achat revente d'un bien immobilier

Points essentiels à retenir : 

• Les opérations d'achat-revente de biens immobiliers sont imposables sur la plus-value immobilière réalisée. 
• Il existe toutefois de nombreux cas d'exonération totale ou partielle de l'imposition des plus-values immobilières. 
• Le calcul s'effectue sur la différence entre le prix d'achat initial (majoré des frais d'acquisition et des travaux) et le prix de vente.
• Une imposition totale jusqu'à 36,2 % est due : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. 

Fiscalité de la revente d’un bien immobilier : quel pourcentage de plus-value ?

Acheter des maisons et les revendre : quelle imposition ?

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, majoré des prélèvements sociaux au taux de 17,2% (soit une imposition totale de 36,2%). 

Pourquoi l’impôt sur le revenu ? Car la plus-value réalisée lors de la vente est considérée comme un revenu, à savoir un gain financier.

Le vendeur doit également s’acquitter d’une taxe supplémentaire si la plus-value d’une cession d’immeuble bâti excède les 50 000 euros : cette surtaxe se situe par tranche entre 2% et 6% selon le montant de la plus-value imposable.

Bon à savoir :

L'achat revente de biens immobiliers peut aussi constituer une activité professionnelle de marchand de biens. Cela relève alors d'un autre système fiscal (TVA sur marge, plus-value professionnelle, etc.). Nous étudions ici le cas de d'opération d'achat revente de biens immobiliers par les particuliers. Attention si vous multipliez les opérations d'achat revente de logements ! 

Comment alléger la fiscalité d’une plus-value immobilière ?

La réduction de la fiscalité est liée à la durée de la détention du bien immobilier. Plus vous conservez le bien ou le terrain longtemps, moins vous êtes imposé.

Bon à savoir :

Une année de détention se décompte en année pleine. Prenons l’exemple d’un bien qui est conservé pendant 8 ans et 7 mois : la durée qui sera retenue pour calculer l’abattement est égale à 8 ans.

Comment calculer la plus-value d’une résidence principale ou secondaire ?

Depuis le 1er septembre 2014, le taux et le montant de l’abattement sur les plus-values pour la vente d’un immeuble bâti ou d’un terrain à bâtir sont uniformes.

Les taux indiqués ci-dessous permettent de calculer facilement la plus-value résultant de la vente d’une résidence principale ou secondaire.

Le prix d'achat est augmenté de : 

• frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence immobilière, etc.) au réel ou au forfait de 7,5% du prix d’achat
• coût des travaux et d'entretien (réel ou forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans)

A noter :

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue à l’acte notarial.

Simulateur de plus-value immobilière

Découvrez les abattements par année de détention pour calculer le montant de la plus-value immobilière imposable

Ainsi, à compter de la 22e année révolue, les vendeurs ne paient plus d'impôt sur le revenu et à compter de la 30e année révolue, plus de prélèvements sociaux. 

Exemple de calcul de la plus-value immobilière 

Un couple achète un investissement locatif 150 000 € et le revend après 15 ans 250 000 €. Le bien est détenu depuis plus de 5 ans, donc le couple opte pour un forfait travaux à 15 % (soit 22 500 €) et un forfait frais d'acquisition (12 000 €). L'assiette taxable de plus-value est donc de : 250 000 - 150 000 - 22 500 - 12 000 = 65 500 €. 

La taxation au titre de l'impôt sur le revenu (IR) bénéficie d'un abattement de 60 % (6 % par an entre la 6e et la 15e année), soit un montant imposable de 26 200 €. L'IR est alors de 26 200 € *19 % soit 4 978 €. 

La taxation au titre des prélèvements sociaux (PS) bénéficie d'un abattement de 16,5 % (1,65 % de la 6e année à la 15e année), soit un montant taxable de 54 692 €. Le taux de 17,2 % s'applique dessus, soit 9 407 € de PS. 

Finalement, un couple qui vend un bien immobilier à un prix supérieur de 100 000 €, 15 ans après l'achat, doit régler la somme de 14 385 € au titre de la plus-value. 

Quand payer la taxe sur la plus-value immobilière ?

Le notaire calcule la plus-value immobilière imposable et le montant à payer. Puis, il établit la déclaration auprès des impôts et prélève le montant sur l'argent de la vente. 

A vous de reporter le montant indiqué par le notaire sur votre déclaration de revenus. Vous n'avez alors rien de plus à verser. 

Fiscalité de l'achat revente d'un bien immobilier : ces plus-values exonérées d’impôt

Certaines ventes immobilières sont, par nature, exonérées d’impôt sur les plus-values, quelle que soit la durée de détention du bien et peu importe l'activité d'achat revente immobilier.

Une exonération en cas de vente d’une résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale (et ses dépendances), vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée. L'article 150 U du Code général des impôts prévoit cette exonération parmi d'autres.

Ce premier cas est très fréquent et permet aux propriétaires de déménager en cas de mutation professionnelle et de s'agrandir plus facilement, sans incidence fiscale. 

En cas de séparation ou de divorce, si l'un des ex-conjoints occupait le logement jusqu'à la mise en vente, cela suffit à remplir la condition. 

Attention : si vous achetez votre nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien et si vous avez déménagé avant la revente, votre ancien logement n’est plus considéré comme résidence principale. 

Cependant, l’exonération est maintenue si la vente a lieu dans un délai considéré comme normal (l'administration fiscale admet plus de 12 mois). 

Comment éviter de payer une plus-value sur la vente d’une résidence secondaire ?

La plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’une résidence secondaire est imposable à 36,2%. Mais une exonération est possible si vous remplissez les deux conditions suivantes : 

• Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente ; 
• Utiliser la totalité ou une partie du prix de vente pour acheter sa résidence principale dans les 24 mois qui suivent la cession.

Bon à savoir :

La plus-value existe en cas d'achat-revente de la résidence secondaire mais aussi en cas de vente du bien après l'avoir reçu par donation ou succession.

Taxe sur les biens immobiliers : les exonérations d'impôts sur certaines cessions

Dans quelles autres situations une cession d’un bien immobilier bénéficie-t-elle d'une exonération d'impôt et de prélèvements sociaux ?

• La plus-value a été réalisée dans le cadre d’une expropriation des propriétaires.
• Le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
• Le bien est détenu depuis plus de 30 ans (grâce aux abattements ci-dessus).
• Le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à des particuliers qui s’engagent à réaliser des logements sociaux.
• Les vendeurs sont des personnes âgées ou invalides de condition modeste.
• Le bien est vendu pour moins de 15 000 €.
• La vente d'un droit de surélévation (jusqu'au 31 décembre 2026).
• Le bien a été sinistré.

Bénéficier d'un abattement exceptionnel en zone tendue

Un abattement exceptionnel de 60 % s'applique en zones A, A bis ou B1, voire 85 % si des logements sociaux concernent plus de la moitié du futur projet. L'acheteur doit s'engager à démolir le bien pour reconstruire un bâtiment d'habitation collective, sous conditions.  En outre, cet abattement exceptionnel concerne les promesses de vente signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.

Fiscalité du terrain à bâtir : quel abattement pour les ventes de terrains constructibles ?

Quelles sont les caractéristiques de la plus-value réalisée sur un terrain à bâtir ?

Un abattement spécifique

La fiscalité incitative met en avant les objectifs des pouvoirs publics. Aussi, un même abattement forfaitaire existe en cas de vente de terrains à bâtir. Les terrains qui sont concernés par la vente sont situés en zone tendue (zones A et A bis). Le site Service public dispose d’un simulateur pour savoir si un logement est situé en zone tendue.

Jusqu’à 85% d’abattement pour les terrains à bâtir : quelles conditions ?

Le taux d’abattement sur les terrains à bâtir peut aller jusqu’à 85% si les logements que l’acquéreur s’engage à construire sont des logements sociaux ou intermédiaires.

Sachez que le bénéfice de l’abattement exceptionnel ne s’applique pas aux ventes réalisées au sein du cercle familial (au profit d’un conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants ou descendants…).

De plus, la vente du bien ne doit pas être réalisée au profit d’une personne morale si une ou plusieurs personnes du cercle familial est un associé ou le devient lors de la vente.

Quel est le meilleur statut pour un achat revente rentable ?

Il existe de nombreuses opportunités d'achat de logements à prix faible, en particulier les passoires thermiques (biens dotés d'une étiquette énergétique F ou G au diagnostic de performance énergétique DPE). Au moment de l'achat, ces biens subissent une décote en raison de leur interdiction de mise en location. 

Vous réalisez des travaux de rénovation, de transformation (agencement des pièces) et d'amélioration de la performance énergétique, éventuellement en bénéficiant d'aides comme MaPrimeRénov' ou l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). 

Le bien rénové correspond au marché immobilier actuel. 

La stratégie peut alors être multiple, après avoir rénové entièrement le bien :

• opération d'achat-revente simple,
• mise en location dans le cadre d'un investissement locatif,
• transformation en résidence principale.