Tout savoir sur la promesse unilatérale de vente

Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Il s'agit d'un contrat, rédigé entre un acquéreur et un vendeur, afin de réserver le bien immobilier.

La signature de ce contrat est assortie d'un délai de réflexion de 10 jours pour lever ou non l'option. Il est possible de verser une indemnité d'immobilisation pour matérialiser la réservation du bien. 

Promesse de vente ou compromis ?

La vente d'un bien immobilier se déroule en plusieurs étapes.

La première consiste, pour l'acheteur, à réserver le bien qu'il souhaite acquérir. Pour cela, il dispose de deux solutions : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

Ce dernier est plus protecteur pour le vendeur, puisqu'il s'agit d'un contrat qui engage les deux parties. Le vendeur est tenu de vendre, l'acheteur est contraint d'acheter.

La PUV est, comme son nom l'indique, unilatérale. Ainsi, elle engage surtout le vendeur, puisque l'acheteur peut choisir de ne pas lever l'option de vente et, ainsi, de ne pas finaliser la vente.

Toutefois, si la PUV est, a priori, moins sécurisante pour le vendeur, le fait de pouvoir obtenir une indemnité d'immobilisation est plus rassurant.

Une PUV devant notaire ou sous seing privé ?

La promesse de vente peut être signée devant un notaire. C'est lui qui atteste alors de la validité du contrat et des clauses.

De manière générale, c'est le notaire du vendeur qui est sollicité. Toutefois, l'acquéreur peut également faire appel à son propre notaire. Les deux professionnels suivront alors le dossier ensemble et se partageront les frais.

La deuxième solution consiste à signer la PUV sous seing privé. Cette fois, le notaire n'intervient pas : l'acquéreur et le vendeur peuvent signer devant un agent immobilier ou faire le choix de signer cette promesse de vente entre eux.

Certes, cela limite les frais, mais le risque est plus important d'oublier une clause majeure, à l'image de la clause suspensive de prêt que nous aborderons plus bas. 

Les informations contenues dans la PUV ?

Pour être officielle, la promesse de vente doit contenir un certain nombre d'informations pour protéger à la fois l'acheteur et le vendeur et définir clairement les conditions de la vente.

Voici les éléments qui doivent figurer au contrat :
- la désignation des parties ;
- la description exhaustive du bien ;
- la situation du bien ;
- la date limite de levée d'option ;
- le prix de vente ;
- l'indemnité d'immobilisation ;
- les frais annexes ;
- les conditions du prêt ;
- les conditions suspensives ;
- le délai de rétraction de 10 jours ;
- les annexes (diagnostics, etc.).
 

Quelle indemnité d'immobilisation ?

L'indemnité d'immobilisation n'est pas obligatoire. Sa mise en place et son montant sont déterminés d'un commun accord par le vendeur et l'acquéreur.

Toutefois, il s'agit d'un facteur rassurant pour le vendeur, puisque cela constitue un engagement plus important de la part de l'acheteur.

De manière générale, celle-ci correspond à 10 % du prix net vendeur (hors frais d'agence et frais de notaire). Le montant de cette indemnité d'immobilisation peut être revu à la baisse, si le vendeur a confiance en la volonté de l'acheteur de réellement acquérir le bien.

La somme est versée au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente et est placée sous séquestre. Si la vente est effectivement réalisée, l'indemnité d'immobilisation est déduite du prix de vente. Dans le cas contraire, après le délai de rétraction, si l'acheteur renonce à la vente, le vendeur peut encaisser la somme. 

La clause suspensive de prêt

Dans le cadre d'une vente immobilière, que vous choisissiez de signer une promesse de vente ou un compromis de vente, il est plus que conseillé d'inclure une condition suspensive de prêt.

Lors de la signature de la promesse de vente, vous vous engagez à être en mesure de payer le bien que vous convoitez.

Vous devez donc effectuer les démarches nécessaires pour obtenir un prêt immobilier. Or, si vous démarchez plusieurs banques et que vous essuyez trois refus, alors il vous est possible d'activer la clause de suspension de prêt. La promesse de vente est alors automatiquement annulée et vous pouvez récupérer la somme versée pour réserver le bien. 

Levée d'option : comment ça marche ?

Nous avons évoqué à plusieurs reprises la levée d'option. Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, vous disposez d'un délai de 10 jours pour lever ou non l'option de vente.

Lever l'option signifie que vous acceptez de manière définitive d'acheter le bien immobilier. Vous disposez de deux solutions pour lever l'option. Soit de manière tacite, si vous ne vous manifestez pas au terme du délai de réflexion de 10 jours, soit de manière expresse en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception avant la fin du délai.

Dès lors que l'option de vente est levée, vous pouvez finaliser votre achat en prévoyant une date pour la signature de l'acte de vente.

En dehors des clauses suspensives, si vous ne souhaitez plus lever l'option, vous pouvez renoncer à votre achat durant les 10 jours de rétraction qui vous sont accordés. Si vous ne souhaitez pas lever l'option et que le délai de réflexion est passé, le vendeur conserve l'indemnité d'immobilisation et peut remettre son bien en vente.

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Si le vendeur n'est plus satisfait des conditions évoquées lors de la promesse unilatérale de vente et qu'il souhaite vendre à quelqu'un d'autre, il engage sa responsabilité dans la mesure où, de son côté, il ne bénéficie pas d'un délai de réflexion.

L'acheteur peut alors se retourner contre lui et lui demander des dommages et intérêts. Il peut également se tourner vers les tribunaux pour obtenir l'exécution forcée de la vente.