Condition suspensive d'obtention d’un crédit immobilier : droits et devoirs de l’acheteur et du vendeur

Qu'est-ce qu'une condition suspensive de prêt ?

Définition d'une condition suspensive

Une condition suspensive correspond à une clause qui , si elle ne se réalise pas, entraînera l’annulation du contrat dans lequel elle figure, sans pénalités.

Elle doit concerner un événement futur et incertain (art 1304 du Code civil).

De plus, elle ne doit pas être laissé à la seule appréciation de l’une des parties à l’acte. Dit autrement, sa réalisation ne doit pas dépendre de la seule volonté d’une partie.

Les conditions suspensives d’un avant-contrat de vente immobilière (promesse de vente ou compromis de vente) doivent obligatoirement être le fruit d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Ainsi, aucune des parties ne peut imposer une condition suspensive à l’autre.

Quelles sont les conditions suspensives fréquentes dans un compromis de vente ? 

Plusieurs clauses suspensives peuvent s'insérer dans une promesse de vente ou un compromis de vente. En général, elles ont toutes comme objectif la protection de l’acheteur du bien immobilier. Voici les conditions suspensives fréquentes :

• l'obtention du crédit immobilier destiné à financer l'achat du bien ; 
• l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique sur le logement ;
• le non-exercice du droit de préemption sur le bien par la commune ou par une collectivité publique ;
• l’absence d’hypothèque sur le bien au moment de la vente.

D'autres clauses suspensives peuvent avoir pour but de conditionner l'achat à la possibilité de réaliser un projet particulier : 

• l'obtention d'un permis de construire ; 
• l'acceptation du changement d'usage du bien ; 
• la réalisation de la vente d'un autre bien. 

Comment fonctionne une condition suspensive ?

Quand une clause suspensive incluse dans l’avant-contrat ne se réalise pas, la conséquence immédiate est l’annulation du projet de vente.

Concrètement :

• L’acheteur commence par informer le vendeur de la non-réalisation de la condition suspensive.
• Le notaire vérifie la véracité des faits, en particulier sur les modalités précises prévues dans la clause suspensive.
• Si tout est conforme, l’acheteur sera intégralement remboursé des sommes préalablement versées, et notamment du dépôt de garantie et de l’indemnité d’immobilisation. 
• Toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
• A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.

Bon à savoir

Pour pouvoir se désengager sans pénalités, l'acquéreur doit pouvoir apporter la preuve qu'il a bien effectué une demande de prêt conforme à ce qui était prévu dans l'avant-contrat et que le financement lui a été refusé par la banque. Pour cela, il doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception une copie de sa demande de prêt et de la lettre de refus de l’établissement bancaire.

La signature de l’acte de vente n’aura donc pas lieu. Aucun versement n'est donc dû à l'agence immobilière. 

La condition suspensive est-elle obligatoire ?

Une seule condition suspensive est obligatoire : elle concerne l'obtention du crédit immobilier. Ainsi, l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) est toujours conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement du logement.

Naturellement, si l’acheteur n’a pas recours à un prêt immobilier pour financer le bien, cette condition suspensive n’a pas lieu d’être.

Comment rédiger une condition suspensive ?

La rédaction d’une clause suspensive est réalisée par un notaire, après que vendeur et acheteur lui aient donné les détails des clauses sur lesquels ils sont tombés d’accord. C’est lui qui formalise les conditions suspensives, pour qu’elles ne laissent aucune place au doute ou éventuelles zones de flou.

Dans une condition suspensive de prêt par exemple, il est important de préciser les détails de l’emprunt prévu :

• montant total du crédit ;
• taux d’intérêt maximal ;
• durée du remboursement ;
• partenaires financiers sollicités ;
• délai maximal pour obtenir l’accord de prêt.

En cas de litige, les tribunaux considèrent que la condition est remplie dès lors que vous avez obtenu le financement correspondant aux conditions indiquées dans l'avant-contrat. Il convient donc avant de signer le contrat d’avoir une idée de votre financement et notamment des montants de l’apport personnel et du prêt souhaité.

Quel taux mettre dans une condition suspensive de prêt ?

Il convient de mettre un taux réaliste par rapport à vos simulations de prêt immobilier. Il s'agit d'un taux immobilier approximatif et maximum. 

Par exemple, si vous envisagez d'emprunter 200 000 € sur 20 ans, avec une mensualité inférieure à 1300 € pour rester dans votre capacité d'endettement, vous mettrez un taux maximum de 3,6 %. 

Si vous demandez plusieurs prêts immobiliers (PEL, PTZ, etc.), chacun est conditionné par l'obtention d'un prêt principal en général. 

Quel est le délai minimum de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier ?

La durée de validité d’une condition suspensive dépend de l’accord trouvé entre le vendeur et l’acheteur, mais elle ne peut pas être inférieure à un mois, à partir de la date de signature de la promesse ou du compromis de vente.

Dans le cas d'une condition suspensive de prêt immobilier, le plus souvent, le délai est compris entre 45 et 60 jours. Il peut être plus long, si vendeur et acheteur se mettent d’accord.

Bon à savoir

La durée de validité est écoulée et l’établissement bancaire n’a pas encore transmis l’offre de prêt ? Un délai supplémentaire peut être prévu si le vendeur est d'accord. Il faudra alors inclure un avenant à l’avant-contrat pour modifier la durée de validité de la condition suspensive d’obtention de prêt.

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Comment lever une condition suspensive ? 

Nous avons vu les conséquences d'un refus de prêt. Mais comment se passe l'obtention de son crédit ? 

En cas d'accord de prêt 

Vous devez transmettre au notaire ou au vendeur l'offre de prêt immobilier correspondant à la condition suspensive. 

Cela permet de confirmer la transaction immobilière et de prévoir une date de signature pour la vente. L'acheteur ne peut alors plus se rétracter

Différence avec le délai de rétractation légal

Dans tous les cas, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation après le compromis de vente. Ce délai de 10 jours est une obligation légale. 

Quelle liberté pour le vendeur ?

Le vendeur peut-il refuser une clause suspensive ?

Le vendeur ne peut refuser une clause suspensive d'obtention d'un crédit immobilier. Il peut en revanche privilégier un acheteur sans besoin d'emprunt.

Pour les conditions suspensives, non issues de la loi, tout est affaire de négociation entre acheteur et vendeur, au moment de la rédaction de la promesse de vente. 

Le vendeur ne peut exiger plus que la loi

L’obligation d'insérer dans l'avant-contrat une condition d'obtention de prêt est prévue par la loi (article L 313-41 du Code de la consommation). Il est impossible d'y déroger. D'ailleurs, cette protection joue même si la condition suspensive ne figure pas dans l'avant-contrat.

Par ailleurs, pour que la condition suspensive ne s’applique pas, il faut :

• d’une part, que la promesse indique que le prix sera payé sans l’aide d’un emprunt ;
• et, d’autre part, que l’acquéreur écrive, de sa main, dans l'avant-contrat, qu’il est bien informé que s'il doit finalement recourir à un emprunt, il ne pourra plus bénéficier de la protection prévue par la loi.

A noter

Le vendeur ne peut pas ajouter de contraintes supplémentaires à celles prévues par le législateur.