Les diagnostics immobiliers obligatoires

Quels diagnostics pour vendre un appartement ou une maison ? 

Le contenu du DDT dépend de la nature du bien, de sa date de construction et de son emplacement. L'article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation indique la liste complète, qui peut comprendre 11 documents :

• Certificat concernant la présence ou l’absence de termites ;
• Certificat concernant la présence ou l’absence de d’amiante ;
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ; 
• Etat d'installation intérieure de gaz et d'électricité pour certains bâtiments ; 
• Certificat de contrôle du bon état de fonctionnement de l’installation d’assainissement ;
• Etat des risques naturels, miniers et technologiques ;
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Certificat loi Carrez pour les biens en copropriété ; 
• Information sur la présence d’un risque de mérules ; 
• Certificat sur la conformité d'un chauffage à bois

L’ensemble de ces diagnostics techniques permettent d’offrir un socle commun en matière de vente immobilière concernant l’obligation d’information du vendeur. L’acquéreur du bien ne pourra pas prétendre qu’il n’a pas été informé d’une difficulté qui pourrait être liée à l’un de ces points.

Néanmoins, l’acheteur doit tout de même rester vigilant lors de la « visite d’un appartement » ou d’une maison, car le vendeur n’est pas tenu de lui exposer les vices apparents.

Ajoutons à cette liste les diagnostics de la copropriété pour la vente d'un appartement ! 

L’attestation de superficie de la loi Carrez

Lorsque la transaction concerne un logement en copropriété verticale (appartement) ou horizontale (maison hors lotissement) d’une surface supérieure à 8 m², le vendeur doit fournir une attestation mentionnant la superficie exacte du logement calculée selon les règles fixées par la loi Carrez (c’est la « surface Carrez ») ainsi que la surface habitable.[BM1] 

Cette information est déterminante et permettra de connaître le prix du bien au m2, mais également la base d’imposition de diverses taxes telles que la taxe foncière. 

Le diagnostic de performance énergétique DPE

Pour donner des informations sur la performance énergétique DPE d'un logement, le diagnostiqueur doit utiliser deux étiquettes : 

• Une étiquette « énergie » indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible) à G (consommation importante)
• Une étiquette « climat » indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (émission faible) à G (émission importante).

Le DPE fait beaucoup parler de lui puisqu'il conditionne la mise en location du logement et, par conséquent, le prix de vente d'une maison ou d'un appartement ! Les biens qui disposent d’un mauvais diagnostic ne peuvent pas être donnés à bail. Depuis sa réforme en juillet 2021, il subit de fréquentes modifications rendant son concept complexe pour un propriétaire comme pour un acquéreur. 

Le diagnostic plomb (CREP), un diagnostic obligatoire pour la vente d'un bien construit avant 1949

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) concerne uniquement les biens d'habitation construits avant 1949. Le plomb était alors largement utilisé dans les peintures et les canalisations. Le principal risque d'exposition est le saturnisme. 

Le diagnostic plomb indique :

• La présence ou l'absence de plomb
• Les effets du plomb sur la santé des habitants
• Les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb

Si le CREP révèle la présence de plomb, il doit être établi moins d'un an avant la signature de l'acte de vente. En cas de diagnostic négatif, sa durée de validité est illimitée. 

L'état d'installation intérieure de gaz et d'électricité

L'état d'installation intérieure de gaz et d'électricité concerne les logements dont l'installation a plus de 15 ans. Le certificat de conformité délivré par un organisme agréé à l'issue de travaux vaut diagnostic. 

Sa durée de validité est de 3 ans. 

Le diagnostic amiante

Ce document indique la présence ou l'absence d'amiante dans le logement. C'est un diagnostic obligatoire pour la vente de tout bien construit avant le 1er juillet 1997. En l'absence d'amiante, sa durée est illimitée. L'acquéreur doit donc le conserver. Néanmoins, une particularité existe pour les diagnostics réalisés avant le 1er avril 2013, qui doivent être renouvelés avant la vente du bien.

Le diagnostic termites et mérules

Ce diagnostic immobilier obligatoire concerne exclusivement certaines zones contaminées et délimitées par un arrêté préfectoral. Sa durée de validité n'est que de 6 mois ! 

L'état des risques et pollution

D'une validité de 6 mois, ce diagnostic obligatoire dans certaines zones géographiques révèle les risques techniques, sismiques, écologiques, étude de sol et pollution, etc.).  

Le nouveau certificat pour le chauffage à bois

Si la maison est située dans un plan de protection de l'atmosphère, le vendeur doit ajouter un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois par rapport aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet. 

Le document d'assainissement non collectif

Enfin, les maisons non raccordées au réseau public doivent joindre un certificat issu du contrôle de l'installation individuelle d'assainissement. Sa durée de validité est de 3 ans. 

Récapitulatif des diagnostics obligatoires lors d'une vente de maison ou d'appartement

Comment réaliser les diagnostics techniques obligatoires avant la vente ? 

Faire appel à un diagnostiqueur immobilier

Seul un diagnostiqueur agréé et assuré doit réaliser l'ensemble du DDT. 

Combien coûte un diagnostic immobilier ? 

En général, les diagnostiqueurs proposent un coût par diagnostic immobilier obligatoire et un forfait pour réaliser l'ensemble du DDT. Le prix d'un diagnostic dépend de la superficie et de la localisation mais un prix moyen indicatif peut être de 200 €. 

Qui paie les diagnostics immobiliers ? 

Les différents diagnostics obligatoires immobiliers et attestations sont à la charge du vendeur. Toutefois, il n'est pas impossible d'en répercuter le prix de vente final supporté par l’acquéreur.

Quelle durée de validité des diagnostics obligatoires ? 

Chaque diagnostic a une durée de vie spécifique, en fonction de l'absence ou de la présence des produits à détecter. 

A quel moment fournir le DDT immobilier ? 

Informer un acheteur potentiel le plus tôt est le mieux !  Le DDT est obligatoire au moment de la signature du compromis de vente, dont il constitue une annexe. En l'absence d'avant-contrat, les diagnostics immobiliers sont joints à l'acte authentique de vente. 

En général, la fourniture du DDT complet constitue une condition suspensive ! 

Commencez à préparer votre projet d'achat immobilier avec la simulation de votre prêt immobilier ! Autre condition suspensive essentielle pour protéger l'acheteur. 

Quelles sont les sanctions si les diagnostics ne sont pas produits par le vendeur ?

L’absence d’un ou plusieurs diagnostics obligatoires n’entraîne pas la nullité automatique de la vente. En l'absence de production du DDT, le vendeur ne peut s'exonérer de sa garantie des vices cachés. 

A l’inverse, dans l’hypothèse d’une découverte d’un désordre après la vente, tel que la présence de termites, d’amiante ou de plomb, il est possible d’introduire un recours judiciaire. En effet, dans une telle hypothèse, vous pourrez démontrer l’existence d’un vice caché qui vous permettrait d’obtenir, selon son importance, l’annulation de la vente ou la réduction de son prix. Néanmoins, ces précisions ne concernent pas le DPE, réalisé dans un but purement informatif. Peu de recours existent si celui-ci est erroné.

Enfin, si la superficie réelle de votre logement est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée dans l’attestation Carrez jointe à l’acte de vente, vous pouvez demander une réduction du prix de vente en proportion du nombre de mètres carrés manquants. L’absence de toute mention de la superficie peut, en revanche, entraîner la nullité de la vente.

Peut-on vendre une maison sans diagnostic immobilier ?

NON ! La fourniture du DDT relève d'une obligation légale. Le vendeur ne peut donc pas procéder à la vente sans les diagnostics immobiliers requis. 

Quels diagnostics techniques immobiliers pour une location ? 

Avant de louer sa maison, un dossier de diagnostics immobiliers est également nécessaire ! De plus en plus complet, il comporte les mêmes diagnostics que pour la vente d'un appartement, à l'exception des termites / mérules et de la loi Carrez (remplacée par la surface habitable loi Boutin).